Jak wynika z najnowszego raportu Szybko.pl, Metrohouse i Expandera, rok 2014 na rynku nieruchomości wtórnych okazał się słabszy niż prognozowali eksperci. Warto jednak zaznaczyć, że mimo wprowadzenia rządowego programu MdM, rynek pierwotny nie zdominował wtórnego.
Liczba zawartych transakcji zwiększyła się szczególnie pod koniec ubiegłego roku, bowiem były to ostatnie dni, kiedy można było wnieść wkład własny na poziomie 5%. Na rynku kredytów hipotecznych najistotniejszą informacją jest drastyczny wzrost rat kredytów we frankach. Kurs z 3,54 zł wzrósł bowiem znacznie ponad 4 zł.
Rynek wtórny nie traci na popularności
Rok 2014 zakończył się co prawda średnim wzrostem cen nieruchomości o 0,8% w skali kraju, jednak trudno mówić o jednolitym trendzie dla całego rynku. – W większości miast ceny ofertowe mieszkań wzrosły nieznacznie, między innymi w Warszawie +1,5% oraz w Poznaniu +3,7%. Obniżki zanotowały natomiast cztery miasta: Szczecin ze spadkiem na poziomie 1,8%, Toruń, gdzie jest taniej o 2,1%, Olsztyn, z największą obniżką wynoszącą 4,3%, a także Wrocław – tam metr kwadratowy jest o 25 złotych tańszy niż w grudniu 2013 – podsumowuje Marta Kosińska, ekspert Szybko.pl.
Mimo znacznych obniżek stóp procentowych, akcja kredytowa przyspieszyła tylko w II kwartale 2014. Ceny rosły nieznacznie do IV kwartału, z kolei ostatni z nich upłynął pod hasłem obniżek cen ofertowych. – Głównym powodem takich działań było skłonienie większej liczby kupujących do zamknięcia transakcji jeszcze na starych zasadach kredytowych, czyli z wkładem własnym wynoszącym 5% – wyjaśnia ekspert. Warto jednocześnie zaznaczyć, że wbrew obawom związanym z wprowadzeniem programu Mieszkanie dla Młodych, rynek pierwotny nie zdominował rynku wtórnego. – Z powodu limitów cenowych, MdM w wielu miastach nie pozwala na zakup mieszkania. Tam, gdzie jest to możliwe, pojawia się natomiast kwestia kredytu, którego koszt jest wyższy niż w przypadku kredytów komerycyjnych. Niweluje to częściowo korzyści wynikające z rządowej dopłaty – dodaje Marta Kosińska, Szybko.pl.
Brak jednolitego trendu dla całego kraju
Zgodnie z przewidywaniami, w okresie świątecznym zwiększyła się liczba transakcji. Było to spowodowane zmianami wchodzącymi w życie 1 stycznia dotyczącymi wzrostu wkładu własnego do 10%. – Kupującym zależało na podpisaniu umowy przedwstępnej jeszcze w 2014 roku i złożeniu wniosku o kredyt jeszcze na starych zasadach – komentuje Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse.
– Zmiany nie powodowały jednak paniki wśród kupujących. Podażutrzymuje się na odpowiednio wysokim poziomie, by zapobiec gwałtownym ruchom cenowym – dodaje.
Co więcej, w większości analizowanych miast miniony rok nie przyniósł znaczących zmian w cenach mieszkań. – W grudniu ciekawą sytuację zaobserwowaliśmy na Pomorzu. Największe procentowe spadki dotyczą mieszkań w Gdańsku (-2,4%), co zbiegło się ze wzrostem średniej transakcji w Gdyni o 3,9%. Obecnie w tych dwóch miastach ceny są zbliżone i wynoszą kolejno 4794 i 4769 zł za metr kwadratowy – zaznacza Jańczuk. Spadki dotyczą również Wrocławia, w którym średnia cena za mkw. wynosi 5068 zł i jest najniższa od ponad roku, a także Warszawy (7200 zł za mkw.) oraz Łodzi (3589 zł za mkw.). Wzrosty zanotowały natomiast Poznań i Kraków, gdzie średnia wzrosła odpowiednio o 2,9% i 3%.
Wyższe raty kredytów we frankach
Po decyzji Szwajcarskiego Banku Centralnego o wycofaniu się z obrony kursu walutowego notowania franka w naszym kraju wzrosły z 3,54 zł znacznie ponad 4 zł. – Najbliższa rata kredytu będzie o kilkaset złotych wyższa niż poprzednia. Dla przykładu, jeśli wynosi ona 400 CHF to ostatnio kredytobiorca płacił ok. 1416 zł, a teraz może to być 1680 zł (przy kursie 4,20 zł) – wylicza Jarosław Sadowski, ekspert Expander Advisors.
Kredyty w PLN z wkładem własnym 25%
| Wysokość raty w CHF | ||||
| 300 CHF | 400 CHF | 500 CHF | ||
| Wysokość raty w PLN | ||||
| Kurs CHF | 3,54 zł | 1 062 zł | 1 416 zł | 1 770 zł |
| 4,00 zł | 1 200 zł | 1 600 zł | 2 000 zł | |
| 4,20 zł | 1 260 zł | 1 680 zł | 2 100 zł | |
| 4,40 zł | 1 320 zł | 1 760 zł | 2 200 zł | |
| 4,60 zł | 1 380 zł | 1 840 zł | 2 300 zł | |
| 4,80 zł | 1 440 zł | 1 920 zł | 2 400 zł | |
| 5,00 zł | 1 500 zł | 2 000 zł | 2 500 zł | |
| 5,20 zł | 1 560 zł | 2 080 zł | 2 600 zł | |
Źródło: Raport Szybko.pl, Metrohouse i Expandera
Przewidywany wzrost marż
Nie mamy dobrych informacji również dla tych, którzy dopiero planują zaciagnąc kredyt na zakup mieszkania. Rok 2014 r. był już trzecim z rzędu, w którym zanotowano wzrosty marzy kredytowych, a w tym roku ta tendencja może być kontynuowana. – Jedną z przyczyn mogą okazać się prognozowane obniżki stóp procentowych. Na wzrost marż mogą wpłynąć także zapisy Rekomednacji U. Jeśli spowodują one, że przychody banków z tytułu sprzedaży ubezpieczeń spadną, banki będą chciały to sobie zrekompensować za pomocą wyższych marż lub ewentualnie wyższych prowizji za udzielenie kredytu – wyjaśnia Sadowski.
Weronika Seweryn
Rafał Kowalczyk