Już tylko do końca kwietnia br. można bez ograniczeń kupować i sprzedawać ziemię rolną w Polsce. Po zmianach nabywcami gruntów będą mogli zostać głównie rolnicy. To może doprowadzić do spadków wycen. Dziś w Polsce za hektar płaci się przeciętnie ponad 35 tys. zł – wynika z najnowszego indeksu wartości ziemi rolnej stworzonego przez Lions Bank.
Pod koniec 2015 roku wzrosty cen ziemi rolnej w Polsce wyraźnie zahamowały. Pomiędzy kwartałami trzecim i czwartym ubiegłego roku przeciętny hektar zdrożał o 290 zł. Jest to najgorszy od 11 lat wynik, jaki zanotowano w końcówce roku. Co ważne progres ten zanotowano w czasie, gdy na rynek zaczęły docierać informacje o rychłym ograniczeniu wolnego obrotu ziemią rolną „nad Wisłą”. Niemniej wbrew przewidywaniom doniesienia o nadchodzących ograniczeniach w obrocie hektarami nie przyniosły przecen w końcówce roku, a jedynie ograniczenie dynamiki wzrostu.
Dotychczas hossa na tym rynku trwała w najlepsze. W perspektywie 12 miesięcy wciąż utrzymuje się dwucyfrowy progres na poziomie 12,1% (o 3816 zł za ha). Gdyby tego było mało pod koniec 2004 roku (z tego okresu pochodzą najstarsze dane) za hektar trzeba było płacić 6,2 tys. zł, to w ostatnim kwartale 2015 roku za identyczną parcelę płacono w obrocie prywatnym 35,3 tys. zł – wynika ze stworzonego przez Lions Bank indeksu wartości ziemi rolnej w Polsce.
Tylko indywidualny rolnik będzie mógł kupić ziemię
Jakie zmiany w prawie są planowane? Według propozycji rządowej nabywcą ziemi o przeznaczeniu rolnym od 1 maja br. co do zasady będzie mógł być tylko rolnik indywidualny. W rozumieniu ustawy jest to osoba posiadająca kwalifikacje rolnicze, która od 5 lat mieszka na terenie gminy, gdzie posiada działkę rolną i ma nie więcej niż 300 ha ziemi. Jeśli do tego rolnik posiada przynajmniej 20 hektarów, to dochód z działalności rolniczej musi stanowić przynajmniej co czwartą zarobioną przez niego złotówkę.
Poza rolnikami indywidualnymi nabywcami ziemi rolnej będą mogły zostać też gminy, skarb państwa, osoby bliskie sprzedającemu oraz spadkobiercy. W innych przypadkach na transakcję będzie musiał zgodzić się prezes ANR. Ten wyda decyzję pozytywną, jeśli zbywca udowodni, że nikomu innemu niż nierolnikowi ziemi nie może sprzedać. O zgodę będzie mógł też wystąpić nierolnik, który udowodni, że będzie dobrze gospodarował i przez 5 lat będzie mieszkał na terenie gminy, gdzie planuje rozpocząć działalność rolniczą.
Gdyby tego wszystkiego było mało, nawet jeśli nabywcą ziemi będzie rolnik, musi on przez 10 lat uprawiać ziemię i do tego nie będzie mógł on jej w tym czasie wydzierżawić czy sprzedać. W wyjątkowych sytuacjach na sprzedaż zgodę wydawać będzie sąd.
Efekt? Nowa ustawa niemal uniemożliwi spekulacje ziemią. Zostało więc już niewiele czasu, aby bez ograniczeń kupić lub sprzedać ziemię rolną w Polsce. Po wejściu w życie nowego prawa bardzo utrudniony zostanie zakup ziemi rolnej przez nierolników – np. osoby z miast, które kupują ziemię w celach inwestycyjnych lub po to, aby w przyszłości zamieszkać bliżej natury. Z drugiej strony osoby posiadające dziś ziemię rolną, które nie wiążą swojej przyszłości z rolnictwem w przyszłości będą musiały szukać potencjalnych nabywców w gronie lokalnych rolników, co ograniczy grono potencjalnych kupujących.
Należy się więc spodziewać wzmożonego ruchu na rynku tuż przed wejściem w życie nowego prawa, a od maja br. spadku liczby zawieranych transakcji. Wraz ze spadkiem popytu naturalną konsekwencją powinny być natomiast niższe wyceny działek. Jest to o tyle uzasadnione, że przez ostatnią dekadę ceny ziemi rolnej rosły trzy razy szybciej niż zyskowność produkcji rolnej – wynika z danych zebranych przez Lions Bank. Do tego warto też przytoczyć przykład Francji, gdzie obrót ziemią rolną jest mocno regulowany, ceny są wyraźnie niższe niż w Polsce. W 2012 roku za przeciętny hektar płacono tam 5430 euro (nowszych danych brak). Najnowsze szacunki Lions Bank sugerują natomiast, że w Polsce za hektar ziemi płacono w drugim kwartale 2015 roku 35,3 tys. zł (równowartość 8 tys. euro), czyli prawie o połowę więcej niż we Francji.
Czemu stworzyliśmy indeks wartości ziemi rolnej?
Dane o cenach ziemi publikowane przez GUS pokazują jedynie średnią cenę wszystkich sprzedanych w trakcie kwartału hektarów. W efekcie większe zainteresowanie ze strony kupujących słabą (tańszą) ziemią może doprowadzić do obniżenia średniej ceny transakcyjnej dla całego kraju i odwrotnie, co wcale nie będzie odwzorowywało faktycznej zmiany na rynku (pisaliśmy o tym szerzej 22 lipca 2013 r. w analizie „Pozorny spadek cen ziemi rolnej”). Stworzony przez Lions Bank indeks ma za zadanie wskazywać zmiany cen nieruchomości rolnych w Polsce, odnosząc zaobserwowane ceny transakcyjne do wszystkich gruntów w kraju. Ich skład jakościowy jest znany dzięki danym pochodzącym z Głównego Urzędu Geodezji i Kartografii. Wyniki indeksu mają więc za zadanie pokazać, jaka jest wartość przeciętnego hektara ziemi w całym kraju, a nie wskazywać jedynie średnią cenę sprzedanego w ostatnim czasie hektara. Z punktu widzenia inwestora czy właściciela ziemi jest to więc bardziej użyteczne źródło danych niż informacje publikowane przez GUS.
Najtaniej na Podkarpaciu
Warto zauważyć, że nie w każdej części kraju hossa na grunty rolne przynosi rolnikom równe profity. Licząc od końca 2004 roku ziemia rolna najmocniej drożała w województwach lubuskim (723%), warmińsko-mazurskim (650%) i dolnośląskim (601%). Dla porównania w województwie śląskim wzrost był ponad dwukrotnie mniejszy (264%), a małopolskim i podkarpackim wynosił odpowiednio 267% i 325% – wynika z szacunków Lions Bank.
|
Zmiany cen gruntów rolnych w województwach (IV kw. 2015 r.) |
|||
| Województwo | Średnia powierzchnia gruntów w gospodarstwie w 2015 roku (w ha) | Wzrost cen gruntów rolnych od końca 2004 roku | Aktualna średnia wartość hektara* |
|
dolnośląskie |
16,2 | 601% | 38 462 zł |
|
kujawsko-pomorskie |
15,4 | 549% | 52 739 zł |
|
lubelskie |
7,6 | 441% | 27 624 zł |
|
lubuskie |
20,9 | 723% | 25 466 zł |
|
łódzkie |
7,6 | 478% | 32 464 zł |
|
małopolskie |
4,0 | 267% | 28 194 zł |
|
mazowieckie |
8,5 | 398% | 34 476 zł |
|
opolskie |
18,2 | 570% | 45 442 zł |
|
podkarpackie |
4,7 | 325% | 21 384 zł |
|
podlaskie |
12,1 | 485% | 32 828 zł |
|
pomorskie |
19,0 | 476% | 41 034 zł |
|
śląskie |
7,4 | 264% | 32 104 zł |
|
świętokrzyskie |
5,6 | 350% | 23 656 zł |
|
warmińsko-mazurskie |
22,8 | 650% | 38 331 zł |
|
wielkopolskie |
13,4 | 524% | 49 464 zł |
|
zachodniopomorskie |
30,3 | 526% | 27 512 zł |
|
Opracowanie Lions Bank na podstawie danych ARiMR i GUS |
|||
|
*Szacunki oparte o jakość gleb w województwie |
|||
Słaba ziemia z największą dynamiką
Indeks stworzony przez Lions Bank pokazuje, że w ostatnich latach najmocniej rosły wyceny gruntów najsłabszych, o najmniejszej przydatności rolniczej. Licząc od końca 2004 r., ziemia ta (grunty o klasie V i VI) zdrożała o 521%. Ponad dekadę temu za hektar takiego gruntu trzeba było płacić średnio 4,3 tys. zł, a dziś jest to prawie 26,8 tys. zł. Dla porównania, w przypadku gruntów dobrych (klas od I do IIIa) przeciętna cena hektara wzrosła z niespełna 9,2 tys. zł do prawie 49,9 tys. zł, czyli o 443%.
Jednym z powodów takiej sytuacji może być fakt, że opłaty za wyłączenie z produkcji rolnej (potrzebne, aby grunt rolny mógł zostać zabudowany) są uzależnione od przydatności rolniczej gruntu. W przypadku urodzajnych ziem łączny koszt wyłączenia z produkcji może przekroczyć 800 tys. zł za hektar, podczas gdy w przypadku gleb słabych opłaty te mogą w ogóle nie wystąpić.
Jak obliczamy wartość indeksu?
Obliczenia bazują na danych GUS publikowanych za okresy kwartalne. Dotyczą one przeciętnych cen transakcyjnych gruntów ornych, które były przedmiotem transakcji w obrocie prywatnym. GUS wyróżnia ceny dla poszczególnych województw i grup jakościowych gleb (dzieli na trzy grupy w zależności od klasy bonitacyjnej ziemi). W związku jednak z tym, że nie są znane wolumeny transakcji w wyodrębnionych przez urząd grupach, to na przykład większa popularność w jednym kwartale gruntów o niższej przydatności rolniczej (tańszych) zaniża średnią cenę obliczoną przez urząd dla całego kraju i odwrotnie. Aby uniknąć takich błędów, należy odnieść ceny transakcyjne w poszczególnych grupach gruntów do składu jakościowego ziemi w całym kraju. Większa wiarygodność wyników możliwa jest ponadto do uzyskania dzięki przeprowadzeniu obliczeń oddzielnie dla każdego województwa i uśrednienie wyników, uwzględniając wagę zależną od ilości konkretnej ziemi rolnej w poszczególnych województwach.
gdzie:
W – wartość indeksu cen gruntów rolnych,
czi – ceny transakcyjne ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w badanym okresie
cb – cena transakcyjna ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach w okresie bazowym (IV kw. 2004 r.)
azi – całkowity areał ziemi rolnej w poszczególnych grupach jakościowych gleb w województwach
Bartosz Turek, Lions Bank
Niniejszy dokument jest jedynie materiałem informacyjnym do użytku odbiorcy. Niniejsza informacja nie ma na celu nakłonienia Klienta do inwestycji w konkretne aktywa i nie stanowi oferty w rozumieniu przepisu art. 66 Kodeksu cywilnego. Nie powinna być ona w szczególności rozumiana jako forma świadczenia usług doradztwa inwestycyjnego, w szczególności jako rekomendacja inwestycyjna, ani jako inna podstawa do podejmowania decyzji inwestycyjnych. Skorzystanie z niniejszego materiału jako podstawy bądź przesłanki do podjęcia decyzji inwestycyjnej następuje wyłącznie na ryzyko osoby, która taką decyzję podejmuje, a autorzy opracowania nie ponoszą żadnej odpowiedzialności za takie decyzje inwestycyjne.