Bank sfinansuje wykup mieszkania?

29 stycznia 2015

Dane Eurostatu wskazują, że od 2007 roku liczba Polaków mieszkających w lokalach spółdzielczych, komunalnych i zakładowych, zmniejszyła się o ponad 60%. Tak szybka zmiana była następstwem masowego wykupu mieszkań. Obecnie lokale spółdzielcze, zakładowe i komunalne zamieszkuje około 4 miliony rodaków. Wiele z tych osób zastanawia się nad wykupieniem mieszkania od spółdzielni, pracodawcy lub gminy. Wspomnianą operację można sfinansować przy pomocy kredytu mieszkaniowego.

Większość kredytodawców pożyczy środki na wykupienie „M”

Użytkownicy lokali spółdzielczych, komunalnych i zakładowych to duża grupa potencjalnych klientów. Dlatego zdecydowana większość banków zgadza się na finansowanie wykupu mieszkań w ramach kredytu hipotecznego. Spośród czternastu wiodących kredytodawców tylko jedna instytucja (BZ WBK) nie sfinansuje kosztów wyodrębnienia lokalu spółdzielczego, komunalnego lub zakładowego (patrz poniżej). Warto nadmienić, że prócz rynkowych liderów, kredyty finansujące wykup mieszkań oferuje też wiele małych banków spółdzielczych.

W trzynastu wiodących bankach wykup lokalu od spółdzielni, pracodawcy lub gminy jest standardowym celem kredytowania. Dwie instytucje (Bank Pocztowy i Pekao S.A.) dodatkowo kredytują remont wyodrębnionego lokalu (patrz poniżej).

Większość banków ustaliła dość niskie limity kwot pożyczanych pod hipotekę (od 20 000 zł do 50 000 zł). Niekorzystnie wyróżnia się tylko mBank (kredyt hipoteczny od 80 100 zł). Taka polityka kredytodawców ułatwia sytuację klienta, który chce wykupić lokal na preferencyjnych zasadach. W tym kontekście trzeba pamiętać, że każda „hipoteka” jest mniej kosztowna od kredytu gotówkowego.

Największe krajowe banki: możliwość sfinansowania wykupu mieszkań spółdzielczych, zakładowych lub komunalnych
Nazwa banku	Czy bank w ramach kredytu hipotecznego finansuje wykup mieszkania spółdzielczego, zakładowego lub komunalnego?	Dodatkowe informacje
Bank Pocztowy	Tak	Bank finansuje również remont mieszkania komunalnego. Wymogi proceduralne są takie same, jak dla pozostałych celów kredytowania.
BGŻ	Tak	Bank nie przewiduje szczególnych ograniczeń ani warunków związanych z wykupem lokali.
BOŚ	Tak	–
Bank Zachodni WBK	Nie	–
Bank Polskiej Spółdzielczości (BPS)	Tak	–
Credit Agricole	Tak	Każdy wniosek jest rozpatrywany indywidualnie.
Eurobank	Tak	Bank może wymagać zabezpieczenia w postaci cesji praw z umowy zobowiązującej/przedwstępnej.
Getin Bank	Tak	Jeżeli stosowana jest bonifikata, bank przyjmuje do obliczenia LtV wartość rynkową mieszkania.
ING Bank Śląski	Tak	Bank finansuje również wykup mieszkania od Towarzystwa Budownictwa Społecznego.
mBank	Tak	–
Millennium Bank	Tak	–
Pekao S.A.	Tak	Bank finansuje również remont i modernizację wykupionego lokalu.
PKO Bank Polski	Tak	Każdy wniosek jest rozpatrywany indywidualnie. Wymogi proceduralne są takie same, jak dla pozostałych celów kredytowania.
Spółdzielcza Grupa Bankowa (SGB)	Tak	Wymogi proceduralne są takie same, jak dla pozostałych celów kredytowania. Różnica polega na tym, że decyzja kredytowa jest podejmowana w centrali banku.

Źródło: opracowanie własne na podstawie informacji z banków

Postawa obecnego właściciela może uniemożliwić wykup

Osoby planujące wykup mieszkania, powinny dokładnie sprawdzić, jakie jest stanowisko obecnego właściciela tego lokalu. Może się okazać, że postawa spółdzielni, gminy lub zakładu pracy uniemożliwia przeprowadzenie całej operacji. Każda z wymienionych instytucji musi wyrazić zgodę na wyodrębnienie mieszkania. W przypadku zakładu pracy uzyskanie korzystnej decyzji bywa szczególnie trudne. Gmina również nie jest zobowiązana do sprzedaży lokalu jego obecnemu użytkownikowi. Postanowienie Wojewódzkiego Sądu Administracyjnego w Gorzowie Wielkopolskim (sygn. akt II SA/Go 364/12) potwierdziło, że samorząd ma prawo do swobodnego decydowania o wykupie.

Użytkownicy lokali spółdzielczych znajdują się w nieco lepszej sytuacji. Jeżeli spółdzielnia bezzasadnie blokuje wykup, użytkownik mieszkania powinien wystąpić na drogę sądową. Takie rozwiązanie jest możliwe po upływie sześciu miesięcy od złożenia odpowiedniego wniosku do spółdzielni.

Spółdzielcy muszą jednak zdawać sobie sprawę, że w pewnych okolicznościach każda próba wyodrębnienia lokalu będzie bezskuteczna. Wykupu mieszkania spółdzielczego (również na kredyt) nie można przeprowadzić, jeśli:

stan prawny gruntu, na którym stoi blok jest nieuregulowany
spółdzielnia nie posiada prawa własności lub użytkowania wieczystego działki, na której wzniesiono budynek

Wbrew pozorom tak absurdalne sytuacje nie są rzadkością. Wielu członków spółdzielni już przekonało się, że bałagan prawny sprzed kilkudziesięciu lat skutecznie uniemożliwia wykup lokalu. Przepisy porządkujące własność gruntów spółdzielczych wciąż czekają na uchwalenie.

Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.pl