Prawdopodobnie już niedługo wejdzie w życie nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania. Oznacza to, że młode osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie będą mogły skorzystać także z ofert proponowanych przez rynek wtórny, a nie jak dotychczas wyłącznie pierwotny. Dzięki temu ma się poprawić dostępność mieszkań z dopłatą w mniejszych miejscowościach, gdzie rynek pierwotny nie funkcjonuje lub jest bardzo ograniczony. Jednak ze względu na niższy limit cen przyjęty dla mieszkań z drugiej ręki realna dostępność nie wszędzie będzie wyraźnie lepsza. Które miasta skorzystają na tym najbardziej, a gdzie nie zauważymy żadnej różnicy?
Dla każdego z województw limit cenowy pozwalający na zakup mieszkania w programie „Mieszkanie dla młodych” jest inny, ze względu na różne wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej. Dla poszczególnych gmin w województwie wskaźniki te są również zróżnicowane, ze względu na położenie w stosunku do miasta wojewódzkiego. Limit dla gmin z nim sąsiadujących jest niższy niż dla samego miasta (nawet o 1 700 zł w przypadku Warszawy), ale dla reszty województwa jeszcze niższy (kolejne 700 zł).
Jak widać założenia ustawodawcy wskazują, że ceny mieszkań w miejscowościach położonych na terenie największych aglomeracji powinny być dużo niższe niż w miastach, z którymi sąsiadują. Pomimo, iż często tak rzeczywiście jest, to jednak nie zawsze pokrywa się w 100% z rzeczywistością.
Po przeanalizowaniu ofert mieszkań na sprzedaż z rynku wtórnego w gminach ościennych dla 5 największych miast Polski oraz limitów cen dla takich mieszkań w programie MdM można stwierdzić, że nie we wszystkich miejscowościach nowelizacja ustawy przyniesie pozytywne skutki. Najmniejsze zmiany będzie można zaobserwować na rynku mieszkaniowym województwa mazowieckiego, gdzie ustalone limity są bardzo niskie w porównaniu z cenami mieszkań. W żadnej z miejscowości wchodzących w skład aglomeracji warszawskiej liczba mieszkań mogących wziąć udział w programie MdM nie przekroczyła wartości dwucyfrowej. Ponadto mieszkania, które kwalifikowałyby się do programu w dużym stopniu znajdują się w złym stanie lub są zlokalizowane w starym budownictwie.
Największe korzyści odniosą nabywcy chcący dokonać zakupu mieszkania w jednej z miejscowości znajdującej się w pobliżu Poznania. Tam liczba mieszkań z dopłatą jest najwyższa (w samym tylko Swarzędzu jest ich 140), a wartość limitów cenowych jest zbliżona do średniej ceny za 1 mkw. Można wśród nich znaleźć mieszkania o różnym standardzie, również takie, które są w dobrym stanie, gotowe od razu do zamieszkania. Dużo takich mieszkań znajduje się także w Pruszczu Gdańskim – spośród 143 lokali większość jest w dobrym, a nawet bardzo dobrym stanie. Jednak jest to w praktyce jedyna miejscowość sąsiadująca z Gdańskiem, w której znajdują się mieszkania kwalifikujące się do programu.
Najgorszy stosunek wysokości limitu dla programu MDM oraz średniej ceny mieszkań występuje w Sopocie, gdzie mieszkania są najdroższe ze względu na popularność tej lokalizacji. Spośród ok. 950 mieszkań o powierzchni do 75 mkw. zaledwie jedno kwalifikuje się do rządowego programu dopłat. Drugi pod tym względem jest podwarszawski Pruszków, gdzie średnia cena 1 mkw. jest wyższa od limitu o prawie 2 500 zł/mkw.. Powoduje to, że nie znajdziemy tam żadnego mieszkania, które można by kupić z dopłatą.
|
Zestawienie gmin o największej liczbie mieszkań w ofercie na rynku wtórnym wraz z udziałem mieszkań dostępnych w programie „Mieszkanie dla młodych” |
|||
| Limit cen dla rynku wtórnego | Udział mieszkań z dopłatą na rynku wtórnym | Średnia cena za 1 mkw. mieszkań na rynku wtórnym | |
| Województwo małopolskie | |||
| Wieliczka | 3 841,2 zł | 8,2% | 5 086 zł |
| Skawina | 3 841,2 zł | 18,8% | 4 298 zł |
| Niepołomice | 3 841,2 zł | 20,0% | 4 200 zł |
| Województwo mazowieckie | |||
| Piaseczno | 3 792,1 zł | 0,4% | 5 593 zł |
| Pruszków | 3 160,1 zł | 0,0% | 5 598 zł |
| Ząbki | 3 792,1 zł | 0,5% | 5 642 zł |
| Marki | 3 792,1 zł | 1,6% | 4 958 zł |
| Województwo pomorskie | |||
| Sopot | 4 000,5 zł | 0,1% | 9 092 zł |
| Pruszcz Gdański | 4 000,5 zł | 29,0% | 4 268 zł |
| Straszyn | 3 718,4 zł | 11,2% | 4 199 zł |
| Województwo dolnośląskie | |||
| Siechnice | 3 773,5 zł | 6,1% | 4 764 zł |
| Oborniki Śląskie | 3 773,5 zł | 36,8% | 3 777 zł |
| Kąty Wrocławskie | 3 773,5 zł | 21,2% | 3 996 zł |
| Województwo wielkopolskie | |||
| Swarzędz | 4 126,7 zł | 41,5% | 4 269 zł |
| Luboń | 4 126,7 zł | 10,2% | 4 775 zł |
| Koziegłowy | 3 438,9 zł | 18,3% | 3 852 zł |
| Komorniki | 4 126,7 zł | 26,9% | 4 660 zł |
|
Źródło: Dział Badań i Analiz Grupy Emmerson na podstawie danych BGK i serwisu Otodom.pl |
|||
Jak pokazuje powyższa analiza, nowelizacja ustawy pobudzi rynek wtórny, jednak nie wszędzie i nie w tak dużym stopniu jak oczekiwaliby tego przyszli nabywcy. Ustalenie maksymalnej ceny 1 mkw. mieszkania na poziomie 90% średniego wskaźnika odtworzeniowego 1 mkw. pow. użytkowej spowodowało, iż w części mniejszych ośrodków niewiele mieszkań będzie w stanie zakwalifikować się do programu MdM. Być może sytuacja poprawi się w następnym kwartale, kiedy wskaźniki zostaną ponownie skorygowane, jednak będziemy musieli poczekać na to do końca września. Aleksandra Kubicka, serwis Otodom.pl Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.