Czy poprawki w programie „Mieszkanie dla Młodych” będą ratunkiem dla mniejszych miejscowości?

Prawdopodobnie już niedługo wejdzie w życie nowelizacja ustawy o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania. Oznacza to, że młode osoby kupujące swoje pierwsze mieszkanie będą mogły skorzystać także z ofert proponowanych przez rynek wtórny, a nie jak dotychczas wyłącznie pierwotny. Dzięki temu ma się poprawić dostępność mieszkań z dopłatą w mniejszych miejscowościach, gdzie rynek pierwotny nie funkcjonuje lub jest bardzo ograniczony. Jednak ze względu na niższy limit cen przyjęty dla mieszkań z drugiej ręki realna dostępność nie wszędzie będzie wyraźnie lepsza. Które miasta skorzystają na tym najbardziej, a gdzie nie zauważymy żadnej różnicy?

Dla każdego z województw limit cenowy pozwalający na zakup mieszkania w programie „Mieszkanie dla młodych” jest inny, ze względu na różne wskaźniki przeliczeniowe kosztu odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej. Dla poszczególnych gmin w województwie wskaźniki te są również zróżnicowane, ze względu na położenie w stosunku do miasta wojewódzkiego. Limit dla gmin z nim sąsiadujących jest niższy niż dla samego miasta (nawet o 1 700 zł w przypadku Warszawy), ale dla reszty województwa jeszcze niższy (kolejne 700 zł).

Jak widać założenia ustawodawcy wskazują, że ceny mieszkań w miejscowościach położonych na terenie największych aglomeracji powinny być dużo niższe niż w miastach, z którymi sąsiadują. Pomimo, iż często tak rzeczywiście jest, to jednak nie zawsze pokrywa się w 100% z rzeczywistością.

Po przeanalizowaniu ofert mieszkań na sprzedaż z rynku wtórnego w gminach ościennych dla 5 największych miast Polski oraz limitów cen dla takich mieszkań w programie MdM można stwierdzić, że nie we wszystkich miejscowościach nowelizacja ustawy przyniesie pozytywne skutki. Najmniejsze zmiany będzie można zaobserwować na rynku mieszkaniowym województwa mazowieckiego, gdzie ustalone limity są bardzo niskie w porównaniu z cenami mieszkań. W żadnej z miejscowości wchodzących w skład aglomeracji warszawskiej liczba mieszkań mogących wziąć udział w programie MdM nie przekroczyła wartości dwucyfrowej. Ponadto mieszkania, które kwalifikowałyby się do programu w dużym stopniu znajdują się w złym stanie lub są zlokalizowane w starym budownictwie.

Największe korzyści odniosą nabywcy chcący dokonać zakupu mieszkania w jednej z miejscowości znajdującej się w pobliżu Poznania. Tam liczba mieszkań z dopłatą jest najwyższa (w samym tylko Swarzędzu jest ich 140), a wartość limitów cenowych jest zbliżona do średniej ceny za 1 mkw. Można wśród nich znaleźć mieszkania o różnym standardzie, również takie, które są w dobrym stanie, gotowe od razu do zamieszkania. Dużo takich mieszkań znajduje się także w Pruszczu Gdańskim – spośród 143 lokali większość jest w dobrym, a nawet bardzo dobrym stanie. Jednak jest to w praktyce jedyna miejscowość sąsiadująca z Gdańskiem, w której znajdują się mieszkania kwalifikujące się do programu.

Najgorszy stosunek wysokości limitu dla programu MDM oraz średniej ceny mieszkań występuje w Sopocie, gdzie mieszkania są najdroższe ze względu na popularność tej lokalizacji. Spośród ok. 950 mieszkań o powierzchni do 75 mkw. zaledwie jedno kwalifikuje się do rządowego programu dopłat. Drugi pod tym względem jest podwarszawski Pruszków, gdzie średnia cena 1 mkw. jest wyższa od limitu o prawie 2 500 zł/mkw.. Powoduje to, że nie znajdziemy tam żadnego mieszkania, które można by kupić z dopłatą.

Jak pokazuje powyższa analiza, nowelizacja ustawy pobudzi rynek wtórny, jednak nie wszędzie i nie w tak dużym stopniu jak oczekiwaliby tego przyszli nabywcy. Ustalenie maksymalnej ceny 1 mkw. mieszkania na poziomie 90% średniego wskaźnika odtworzeniowego 1 mkw. pow. użytkowej spowodowało, iż w części mniejszych ośrodków niewiele mieszkań będzie w stanie zakwalifikować się do programu MdM. Być może sytuacja poprawi się w następnym kwartale, kiedy wskaźniki zostaną ponownie skorygowane, jednak będziemy musieli poczekać na to do końca września. Aleksandra Kubicka, serwis Otodom.pl Jarosław Mikołaj Skoczeń, Grupa Emmerson S.A.