Najnowsze dane na temat sprzedaży mieszkań przez deweloperów nie są zaskoczeniem. Wyniki są znacznie lepsze niż przed rokiem, chociaż gorsze niż w drugim kwartale br.
Październik to miesiąc podsumowań wyników sprzedażowych za trzeci kwartał. Największe firmy, a szczególnie te, które są obecne na giełdzie, chwalą się nimi publicznie. Efekt? W trzecim kwartale 2021 roku 14 firm budujących mieszkania sprzedało łącznie 6,5 tys. mieszkań. To o 20% więcej niż w analogicznym okresie ubiegłego roku. Wtedy to nabywcy podpisali umowy na 5,4 tys. lokali. Najwięksi z największych sprzedali w trzecim kwartale 2021 roku ponad 1 tys. mieszkań. Mimo, że połowa deweloperów odnotowała spadek sprzedaży w ujęciu rok do roku, to i tak sumarycznie sprzedali oni więcej. Po części jest to efekt niskiej bazy – tego, że w trzecim kwartale 2020 roku sprzedaż firm deweloperskich znacznie się poprawiła, ale nie osiągnęła jeszcze poziomu sprzed epidemii.
Sprzedaż spada gdy brakuje towaru
Gorzej najnowsze dane wyglądają, jeśli porównamy je do tych sprzed kwartału. W okresie od kwietnia do czerwca 2021 roku firmy sprzedające mieszkania podpisały umowy dotyczące łącznie 6951 mieszkań. Bieżący odczyt (6520 lokali) oznacza spadek sprzedaży o 6,2%.
Powód? Po części może być to efekt rosnących cen i wypychania z rynku części potencjalnych nabywców. Do tego możemy obserwować powolną normalizację odroczonego popytu, który uruchomił się w bieżącym roku wraz z tym jak banki zniosły zawyżone przy okazji epidemii wymagania stawiane przed potencjalnymi kredytobiorcami.
Ostatecznie gorsze wyniki sprzedaży w trzecim kwartale br. są po części pokłosiem niedostatecznej podaży mieszkań. W dużych miastach oferty deweloperów powinny być dwa razy większe, aby nie powodowało to presji na wzrost cen – sugerują dane JLL. Okazuje się, że pomimo rekordowej liczby mieszkań w budowie, popyt przewyższa podaż. Innymi słowy, podpisanych byłoby więcej umów sprzedaży, gdyby oferta w biurach sprzedaży była większa. Niedostateczna oferta to z jednej strony efekt dużego popytu zgłaszanego przez zwykłych kupujących, ale nie możemy też zapomnieć o bardzo aktywnych ostatnio zagranicznych funduszach inwestycyjnych, których zakupy opiewają na około 20% mieszkań sprzedawanych na największych rynkach.
| Wyniki sprzedaży deweloperów | |||||||||||
| Deweloper | Liczba sprzedanych mieszkań | ||||||||||
| III kw. ’20 | II kw. ’21 | III kw. ’21 | zmiana (kw./kw.) | zmiana (r/r) | |||||||
| Archicom | 341 | 408 | 235 | -42,4% | -31,1% | ||||||
| Atal | 801 | 1223 | 1166 | -4,7% | 45,6% | ||||||
| Victoria Dom | 318 | 412 | 373 | -9,5% | 17,3% | ||||||
| Dom Development | 995 | 1032 | 856 | -17,1% | -14,0% | ||||||
| Inpro SA | 193 | 191 | 166 | -13,1% | -14,0% | ||||||
| Lokum Deweloper | 206 | 240 | 145 | -39,6% | -29,6% | ||||||
| Marvipol | 160 | 73 | 89 | 21,9% | -44,4% | ||||||
| JHM Development | 83 | 178 | 155 | -12,9% | 86,7% | ||||||
| ROBYG | 606 | 1212 | 1432 | 18,2% | 136,3% | ||||||
| Ronson Development | 235 | 249 | 162 | -34,9% | -31,1% | ||||||
| Echo Investment | 450 | 444 | 368 | -17,1% | -18,2% | ||||||
| LC Corp/Develia | 358 | 482 | 438 | -9,1% | 22,3% | ||||||
| Murapol | 655 | 727 | 841 | 15,7% | 28,4% | ||||||
| Wikana | 35 | 80 | 94 | 17,5% | 168,6% | ||||||
| Łącznie | 5436 | 6951 | 6520 | -6,2% | 19,9% | ||||||
| Opracowanie HRE Investments | |||||||||||
Deweloperska hossa trwa dalej
Wyniki sprzedaży deweloperów giełdowych od kilku lat utrzymują się na wysokim poziomie. Jak na razie rekord sprzedaży padł w czwartym kwartale 2017 roku, kiedy firmy chwalące się swoimi wynikami sprzedały prawie 9 tys. mieszkań. Znacznie gorszy wynik odnotowano z kolei w drugim kwartale 2020 roku. Wtedy – przy okazji wybuchu epidemicznej niepewności – sprzedano zaledwie 4 tys. lokali. I choć w bieżącym roku nie ma się co spodziewać, że deweloperom uda się sprzedać równie dużo mieszkań, co w 2017 roku, to już wynik z 2020 roku na pewno uda się pokonać. Poza tym bieżący rok powinien okazać się rekordowym pod względem wartości sprzedawanych mieszkań ze względu na przyzwoitą liczbę podpisywanych umów, ale też rosnące ceny nieruchomości.
Bartosz Turek, Oskar Sękowski
HRE Investments