Wysoki spread może spowodować, że rata kredytu z niskim oprocentowaniem będzie wyższa niż innego teoretycznie droższego kredytu. Z wyliczeń Expandera wynika bowiem, że spread wyższy o 1,3 pkt. proc., jest odpowiednikiem podwyższenia marży kredytowej o 0,1 pkt. proc.
W przypadku kredytów walutowych istotny wpływ na atrakcyjność oferty spread, czyli różnica między kursem kupna i sprzedaży waluty. Ten pierwszy kurs jest wykorzystywany do obliczenia zadłużenia w momencie wypłaty kredytu walutowego, a kurs sprzedaży do obliczania wysokości rat. Im wyższy jest więc kurs wypłaty kredytu i niższy kurs spłaty, tym lepiej dla kredytobiorcy. Niestety porównując oferty kredytobiorcy często zapominają o tym dodatkowym koszcie. Z analizy Expandera wynika natomiast, że w niektórych przypadkach bardziej opłaca się zaciągnąć kredyt z wyższą marżą, a niższym poziomem spreadu.
Różnice w wysokości spreadu mogą spowodować, że rata kredytu z niższym oprocentowaniem będzie tańszy od oferty konkurencji. Poziom spreadów w bankach udzielających kredytów w euro jest bowiem bardzo zróżnicowany. Najniższy – 4,71% – stosuje Bank Pekao. Należy jednak zaznaczyć, że bank ten udziela kredytów walutowych tylko osobom uzyskującym dochody w tej samej walucie. Spośród pozostałych banków pozytywnie wyróżniają się mBank, Multibank i Raiffeisen Bank, w których kurs sprzedaży jest tylko o 5,13% wyższy od kursu kupna. Najwyższy spread stosuje Getin Noble Bank – 10,65%. Średni spread wynosi natomiast 6,6%.
Policzmy więc jak zmieni się atrakcyjność ofert kredytowych, jeśli do analizy nie uwzględnimy jedynie oprocentowania, ale także różnice kursowe. Z analizy Expandera wynika, że spread ma na tyle istotne znaczenie, że w naszym zestawieniu zmienił pozycje 5 banków. Zacznijmy od DnB Nord w którym spread wynosi 8,89%. Do 15 czerwca, w trakcie promocji bank ten oferował najniższą, wynoszącą 1,7%, marżę kredytów w euro. Od 16 czerwca dla kredytu na kwotę 300 tys. zł i z wkładem własnym na poziomie 25% standardowa marża wynosi 2,2% (korzystając z produktów banku można ją obniżyć), a oprocentowanie 3,19%, co stawia go na 4 pozycji pod względem oprocentowania. Po obliczeniu raty kredytu okazuje się jednak, że w 6 bankach jest ona niższa. Oprócz Aliora, Deutsche Banku i BZ WBK, wyprzedziły go bowiem także Bank Nordea i Raiffeisen Bank wyróżniony już wcześniej za niski spread. Mimo wyższego oprocentowania rata w tych 2 ostatnich bankach okazała się niższa właśnie dzięki korzystniejszym wartościom kursów. Bardzo niski spread w Pekao spowodował, że także ten wyprzedził PKO BP z którym nieznacznie przegrywał w zestawieniu stworzonym tylko na podstawie oprocentowania.
Zestawienie ofert kredytów w euro z uwzględnieniem spreadu
|
Oprocentowanie |
Marża |
Spread |
Rata |
|
|
Alior Bank |
2,73% |
2,10% |
5,60% |
1 290 zł |
|
Deutsche Bank PBC |
3,00% |
2,30% |
7,25% |
1 357 zł |
|
BZ WBK |
3,14% |
2,50% |
5,55% |
1 359 zł |
|
Raiffeisen Bank |
3,24% |
2,60% |
5,47% |
1 375 zł |
|
Kredyt Bank |
3,20% |
2,50% |
6,41% |
1 381 zł |
|
Nordea Bank |
3,30% |
2,60% |
6,72% |
1 402 zł |
|
DnB Nord |
3,19% |
2,20% |
8,89% |
1 411 zł |
|
BPH |
3,44% |
2,80% |
6,03% |
1 418 zł |
|
Multibank |
3,60% |
3,00% |
5,13% |
1 434 zł |
|
mBank |
3,64% |
3,00% |
5,13% |
1 441 zł |
|
Pekao |
3,75% |
3,50% |
4,71% |
1 455 zł |
|
PKO Bank Polski |
3,72% |
3,02% |
5,13% |
1 455 zł |
|
Bank Ochrony Środowiska |
3,86% |
2,90% |
7,20% |
1 509 zł |
|
Polbank |
4,30% |
3,60% |
9,09% |
1 620 zł |
|
Getin Noble Bank |
5,42% |
4,70% |
10,65% |
1 868 zł |
Kredyt w euro na kwotę 300 tys. zł, wkład własny 25%, zaciągnięty na 30 lat
Warto więc również policzyć w jakiej sytuacji może nie być opłacalne zaciągnięcie kredytu z niższym oprocentowaniem, a wyższym spreadem. W przypadku kredytu na kwotę 300 tys. zł zaciągniętego na 30 lat o przeciętnym oprocentowaniu (3,44%) i przeciętnym poziomie spreadu (6,6%) rata wyniesie 1425. zł. W sytuacji, gdy inny bank oferuje oprocentowanie o 0,1 pkt. proc. niższe, czyli wynoszące 3,34%, to jego rata może być jednak wyższa niż 1425 zł. Stanie się tak, jeśli będzie on naliczał spread na poziomie wyższym niż 7,9%. Wzrost spreadu o 1,3 pkt. proc. jest więc odpowiednikiem podwyższenia oprocentowania o 0,1 pkt. proc. W praktyce, aby kredyt z niższym oprocentowaniem był mniej opłacalny, to albo różnica w wysokości spreadu musi być duża (jak w przypadku DnB Nord i Raiffeisena), albo różnica w poziomie oprocentowania musi być nieznaczna (jak w PKO BP i Pekao).
Okazuje się więc, że dokonując wyboru oferty kredytu hipotecznego warto porównywać poziom spreadów. Niestety problem polega na tym, że kredytobiorca nie ma pewności czy za kilka lat bank nie zmieni swojej polityki w zakresie kursów walutowych. Z analizy Expandera wynika, że w ciągu minionych 2 lat tylko jeden bank – Raiffeisen – obniżył spready, a aż 10 banków dokonało podwyżek. W czterech przypadkach poziomy spreadów są ponad dwukrotnie wyższe niż w czerwcu 2008 r., czyli tuż przed kryzysem. Najbardziej jest to widoczne w BOŚ, w którym od czerwca 2008 r. spread wzrósł prawie o 140%.
Wniosek z naszej analizy jest więc taki, że nie należy zapominać o dodatkowym koszcie w postaci różnic kursowych, gdyż w banku oferującym niższe oprocentowanie można zapłacić wyższa ratę. Z drugiej jednak strony nie należy tarkować spreadu jako najważniejszego elementu. Kredyty hipoteczne są bowiem udzielane na kilkadziesiąt lat, a historia pokazuje, że nawet na przestrzeni 2 lat poziomy spreadów mogą ulec istotnym zmianom. Największą częścią kosztu kredytu są natomiast odsetki. Z tego względu największą uwagę należy zwracać na marżę kredytową. Jej wysokość jest wpisana do umowy kredytowej, a nie ulegnie ona zmianie w okresie kredytowania.
Zmiany spreadów dla kursu euro
|
Czerwiec 2008 |
Czerwiec 2009 |
Czerwiec 2010 |
|
|
Alior Bank |
bank nie istniał |
5,62% |
5,60% |
|
Bank Ochrony Środowiska |
3,02% |
5,03% |
7,20% |
|
BPH |
4,08% |
6,13% |
6,03% |
|
BZ WBK |
5,65% |
5,55% |
5,55% |
|
Deutsche Bank PBC |
3,05% |
7,25% |
7,25% |
|
DnB Nord |
4,08% |
8,60% |
8,89% |
|
Getin Noble Bank |
7,77% |
11,64% |
10,65% |
|
Kredyt Bank |
6,41% |
5,65% |
6,41% |
|
mBank |
3,66% |
5,13% |
5,13% |
|
Multibank |
3,66% |
5,13% |
5,13% |
|
Nordea Bank |
3,05% |
5,34% |
6,72% |
|
Pekao |
4,73% |
4,70% |
4,71% |
|
PKO Bank Polski |
4,50% |
5,13% |
5,13% |
|
Polbank |
bank nie oferował kredytów w EUR |
9,04% |
9,09% |
|
Raiffeisen Bank |
7,14% |
5,34% |
5,47% |
Na zielono banki, które obecnie mają spread niższy lub równy wartości z czerwca 2008 r. Na czerwono najwyższy wzrost spreadu.
Źródło: Expander