Ideał to niedroga, ale atrakcyjnie położona działka budowlana. Ponieważ jednak nie istnieje, warto zastanowić się nad rozwiązaniami alternatywnymi.
Dom stoi na działce o powierzchni 4,7 tys. mkw. Sam ma około 260 mkw., do tego dochodzą budynki gospodarcze. Całość można kupić za 270 tys. zł, a więc za kwotę, za którą można by w Poznaniu mieć co najwyżej działkę o powierzchni 600 mkw. W tym jednak cały szkopuł – atrakcyjna cenowo nieruchomość znajduje się 300 km od Poznania – pod Nowogardem.
Cenowa centralizacja
W Warszawie za działkę o powierzchni tysiąca metrów trzeba zapłacić przeciętnie 741 tys. zł. Sto tysięcy mniej zapłaci osoba, która od Agencji Nieruchomości Rolnych kupi zabytkowy dwór obronny z XVI wieku razem z działką o powierzchni 2,9 ha. Lokalizacja dworu: okolice Środy Śląskiej. Oba porównania doskonale obrazują różnicę w cenach gruntów i domów w Polsce.
Z danych serwisu Domiporta.pl wynika, że różnice są znaczące. Przykładowo, w Warszawie działka budowlana o powierzchni 1 tys. mkw. kosztuje około 741 tys. zł. W Poznaniu i w Krakowie jest o ponad połowę tańsza, a w Szczecinie kosztuje już 205 tys. zł. Za cenę gruntu w stolicy można mieć w innych miastach gotowy, choć kupiony na rynku wtórnym dom – i jeszcze zostanie na remont.
Pusta działka czy gotowe mieszkanie?
Na tym nie koniec. W większości miast w cenie działki można kupić przeciętnej wielkości mieszkanie liczące od 47 do 68 mkw., gotowe i niewymagające dalszych znaczących inwestycji. We Wrocławiu i w Szczecinie rezygnacja z kupna działki o pow. około 1 tys. mkw. pozwoliłaby na sfinansowanie zakupu mieszkania o metrażu 47 mkw. Lokal o kilka metrów większy znajdziemy w Krakowie i w Olsztynie. W Poznaniu, Gdańsku i Łodzi alternatywą będą mieszkania liczące ponad 60 mkw.
Jak wygląda sytuacja w przypadku Warszawy? Tu jest inaczej. Mieszkania, które kupić można w cenie działki w innych dużych miastach, to lokale wprawdzie nie najmniejsze, ale też nieprzesadnie przestronne. W stolicy za pieniądze, których oczekują sprzedający za grunt o pow. 1 tys. mkw. dostać można lokal o powierzchni przekraczającej 90 mkw.
Oczywiście zależność działa także w drugą stronę – osoba, która ma średniej wielkości mieszkanie (lub duże – w Warszawie), może sfinansować sobie kupno działki, a dom postawić na kredyt.
– Decyzja o wyborze działki z domem lub mieszkania w bloku jest wyborem nie tylko finansowym, ale również indywidualnych preferencji każdej z osób. – mówi Agnieszka Grotkowska, dyrektor ds. projektów specjalnych Domiporta.pl – Niektórzy nie wyobrażają sobie mieszkania w centrum miasta, nawet w luksusowym apartamencie. Dla innych z kolei jednorodzinny dom położony w lesie, ale oddalony od miasta o 30 kilometrów, wiązałby się z kilkukrotnie dłuższym dojazdem do pracy i byłby bardziej utrapieniem niż azylem. – dodaje Grotkowska.
W praktyce – ceny średnie
Jakimi funduszami trzeba dysponować, żeby kupić działkę o pow. 1 tys. mkw. w jednym z dużych miast? Od 205 tys. zł w przypadku Szczecina, około 350 tys. w Gdańsku, Krakowie i Poznaniu, aż po 741 tys. zł w Warszawie.
Rozbieżność bardzo duża, łatwa jednak do wyjaśnienia. W największych miastach popyt na ziemię jest największy, stosunkowo najtrudniej go także zaspokoić. W mniejszych ośrodkach eksurbanizacja, czyli proces rozrastania się miasta w większe mniej zurbanizowane obszary, nie jest aż takim problemem, jak w czołowych metropoliach. Stąd więcej osób interesuje się działkami położonymi w przylegających do miast miejscowościach.
Warto zwrócić uwagę na to, że wraz z powierzchnią działki spada jej cena za mkw. W Poznaniu, gdzie trend jest najbardziej widoczny, mkw. gruntu o pow. do 1 tys. mkw. kosztuje 503 zł. Sprzedający działki o pow. większej niż 7,5 tys. mkw. żądają już tylko 233 zł za mkw. W innych miastach (za wyjątkiem Wrocławia, gdzie różnic prawie nie ma) ceny za mkw. dużych gruntów sięgają trzech czwartych tego, co trzeba zapłacić za najmniejsze działki.
Dalej od miasta
Ceny spadają nie tylko wraz ze wzrostem powierzchni działki, ale także odległości od centrum. Wspomniane już zjawisko eksurbanizacji sprawia, że prawdziwych okazji trzeba szukać daleko od miasta. W Poznaniu za mkw. gruntu budowlanego trzeba zapłacić około 400 zł, trzydzieści kilometrów na północny wschód – jedynie 150 zł. Podobnie jest w okolicach innych miast. O ile w samym Olsztynie działka o pow. 2 tys. mkw. kosztuje przeciętnie 0,5 mln zł, to już w leżącej 25 km dalej miejscowości Skolite jedynie 100 tys. zł.
Takie grunty można kupić najczęściej od funduszy inwestycyjnych. Te skupują działki rolne i przekształcają je w budowlane. Doprowadzają potrzebne media i odsprzedają z zyskiem. Można próbować zrobić to samodzielnie, kupując grunty choćby od wspomnianej wcześniej Agencji Nieruchomości Rolnych. Tyle, że taka operacja niesie za sobą ryzyko: jedynie niektóre działki rolne można przekształcić w budowlane.
Kto więc planuje zakup gruntu pod budowę domu, powinien dobrze się zastanowić. Być może łatwiej (i szybciej) będzie kupić gotowy budynek. Albo poszukać czegoś tańszego – dalej.
Michał Świech
domiporta.pl