Wobec małej podaży i dużego popytu na powierzchnie biurowe w 2011 roku stawki czynszowe wykazywały tendencje wzrostowe. Analitycy przewidują, że w roku bieżącym trend będzie kontynuowany
W 2011 roku średnie stawki ofertowe w centralnych lokalizacjach stołecznych wykazywały tendencję wzrostową. W końcu trzeciego kwartału minionego roku utrzymywały się w okolicy 22,6 euro/mkw./m-c. W biurowcach położonych poza centrum ceny wynosiły średnio 15,5 euro/mkw./m-c. i pozostały na stabilnym poziomie. Podobnie jak w miastach regionalnych, gdzie powierzchnia biurowa kosztowała przeciętnie 11–15 euro/mkw./m-c. Jak wskazuje raport Colliers International, tylko na rynku katowickim zarejestrowano pierwsze wzrosty stawek wywoławczych.
Także analitycy firmy Emmerson zwracają uwagę na to, że rok 2011 stał zdecydowanie pod znakiem ożywienia na rynku powierzchni biurowej. Najbardziej widocznym jego przejawem był wzrost popytu ze strony najemców. W efekcie czego, według analizy tej firmy, m.in. w Warszawie, we Wrocławiu, czy Krakowie stawki czynszowe wzrosły. Prognozy Emmerson mówią, że trend ten może utrzymać się również w 2012 roku.
Oferta rośnie
Ceny biur wzrastają, bo na rynku brakuje nowych powierzchni. W ciągu dziewięciu miesięcy 2011 roku na głównych rynkach w kraju podaż była o połowę niższa niż w analogicznym okresie rok wcześniej. Jak czytamy w zestawieniu Colliers International, od stycznia do września ubiegłego roku nowa podaż najbardziej wzrosła w stolicy. Skoncentrowała się w centrum i w południowej części miasta (strefy: Centralna, Południowa Zachodnia i Południowa Górna). Spośród pozostałych miast najwięcej biur przybyło w Krakowie oraz Trójmieście i Wrocławiu.
Jak podaje Emmerson, teraz w całym kraju na etapie budowy znajduje się łącznie prawie 1 mln mkw. nowej powierzchni, z czego ponad połowa powstanie w Warszawie.
Na rynkach regionalnych, według analiz Colliers International w 2012 roku największy przyrost powierzchni biurowej odnotuje Wrocław, Kraków i Szczecin. Na stołeczny rynek trafi ponad 250 tys. nowoczesnej powierzchni biurowej. Nowe biurowce powstaną głównie w tych samych strefach biznesowych, jak te oddane do użytku w roku ubiegłym. To właśnie te rejony cieszą się również największym zainteresowaniem najemców.
– W warszawskich strefach biznesu: Centralnej, Południowej Zachodniej i Południowej Górnej oddanych zostało w 2011 roku i powstanie w tym roku najwięcej nowoczesnej powierzchni biurowej. Podaż idzie w tym przypadku w parze z popytem. Na ten obszar przypadło łącznie 90 proc. wolumenu wynajmu w pierwszych trzech kwartałach minionego roku. Nieliczne biurowce, które budowane są w Warszawie poza tymi strefami nie są w stanie zaspokoić popytu w innych częściach miasta. Szczególnie mała ilość nowej powierzchni biurowej powstaje po prawej stronie Wisły. Takie kompleksy jak Inwestycja Kijowska, której realizację na Pradze kończy właśnie firma PBM Południe Development należą do wyjątków. Szczególnie, że kompleks tworzy zrewitalizowana zabytkowa kamienica i bardzo nowoczesny budynek biurowy, pod którym wzdłuż ulicy Wieczorkiewicza przebiegał będzie ruch drogowy – tłumaczy Andrzej Włodarski, partner w spółce Nuvalu, która komercjalizuje obiekt.
Wysoki popyt
Od początku 2011 roku można było obserwować wysoki poziom aktywności najemców poszukujących powierzchni biurowych. Całkowity wolumen transakcji w okresie od I do III kwartału 2011 roku wyniósł w Warszawie ponad 440 tys. mkw. oraz blisko 230 tys. mkw. w pozostałych dużych miastach. To stanowi odpowiednio 18,4 proc. i 22 proc. wzrostu w porównaniu do analogicznego okresu roku poprzedniego.
Największy popyt na biura spośród miast regionalnych był notowany w Krakowie, gdzie podpisane umowy stanowiły prawie jedną trzecią całkowitej aktywności najemców w 2011 roku. Duże zapotrzebowanie na powierzchnię biurową było także w Poznaniu, Katowicach, Wrocławiu oraz Trójmieście. Umowy najmu na największe powierzchnie podpisywały tam głównie firmy z sektora BPO/SSC.
Wysoki popyt i ograniczona podaż nowoczesnej powierzchni biurowej przyczyniła się do spadku wskaźnika pustostanów na większości rynków w kraju. W stolicy współczynnik wolnych powierzchni kształtował się na poziomie ok. 6,5 proc.
Wzrost aktywności inwestorów w sektor biurowy
W minionym roku odnotowana została także znacznie wyższa aktywność inwestorów na rynku biurowym. Z zestawień Emmerson wynika, że wolumen inwestycji w biurowce w 2011 roku przekroczył 800 mln euro podczas, gdy w 2010 roku oscylował jeszcze wokół 580 milionów euro. Całkiem niezłe, jak na bieżące warunki perspektywy wzrostu PKB sprawiają, że Polska jest obecnie często wybierana jako miejsce lokaty kapitału w nieruchomości.
Przedstawiciele Colliers International zwracają uwagę, że tegoroczny wynik sprzedaży nieruchomości komercyjnych jest zbliżony do przedkryzysowego z 2007 roku. Podobnie jak w latach poprzednich, tak w 2011 roku nieruchomości kupowały głównie firmy z kapitałem zagranicznym (95 proc.).
Według analityków DTZ, większy popyt na biurowce w Polsce wywołał wzrost ich cen już w 2010 r. W efekcie czego wielu właścicieli budynków biurowych zarówno deweloperów, jak i inwestorów, którzy zakupili obiekty przed kryzysem, zaczęło wystawiać je na sprzedaż w zeszłym roku.
Źródło: Prestige Public Relations