Sytuacja na rynku domów
Pomimo lekkiego wyhamowania cen mieszkań, które miało miejsce w ostatnich miesiącach, dla osób poszukujących mieszkań o dużym metrażu, zakup używanego domu a także jego budowa mogą być atrakcyjną alternatywą.
Zwiększony popyt spowodował, iż ceny domów bynajmniej nie stoją w miejscu. W Krakowie w II kwartale 2007, średnie ceny domów o powierzchni do 150 m2 wzrosły o ok. 3,7 %. Największy skok zanotował Poznań, gdzie za taki sam dom trzeba zapłacić już o 100 tysięcy więcej niż w poprzednim kwartale. Nie zmieniły się natomiast ceny w Warszawie i Wrocławiu. Może to być związane z faktem, iż są to zazwyczaj domy typu „bliźniak” lub w zabudowie szeregowej, z mikroskopijnymi działkami. Tego typu nieruchomości nie są w centrum zainteresowania kupujących. Dodatkowo oferta jest bardzo ograniczona, co oznacza iż tak naprawdę nie ma w czym wybierać, a przecież kupując własny dom myślimy przede wszystkim o zwiększeniu komfortu życia.
Jak wyglądają zależności pomiędzy cenami mieszkań i domów? Dysponując kwotą ok. 715 tysięcy – czyli wartością ok. 70 metrowego mieszkania na Mokotowie, Ochocie lub Kabatach, możemy rozglądać się za domem o powierzchni do 150 metrów w Warszawie. Natomiast „już” za 600 tysięcy – wartość 50-cio metrowego mieszkania w Centrum stolicy – możemy rozglądać się za 150 metrowym domem w jednej z podstołecznych miejscowości. Niewielkie domy zlokalizowane pod Warszawą zanotowały jeden z najwyższych w skali kraju wskaźników wzrostu wartości: nieco ponad 21%, czyli średnio o 100 tysięcy złotych w ciągu 3 miesięcy. Należałoby określić powód tak wysokiego wzrostu ceny pod Warszawą, przy jednoczesnym braku zmian w stolicy. Po pierwsze poziom wyjściowy był mocno zróżnicowany. W I kwartale 2007 mały domek pod Warszawą można było znaleźć za niecałe 500 tysięcy, czyli o 220 tysięcy mniej niż w granicach miasta. W przypadku takich aglomeracji jak Warszawa nie jest wykluczone, iż dojazd spoza granic miasta będzie szybszy niż w jego granicach. Dodatkowo większość nowych inwestycji tego typu (osiedla „szeregówek”, domków jednorodzinnych) jest zlokalizowanych w miejscowościach podwarszawskich, a więc domy są nowsze, szerzej dostępne niż w granicach stolicy – co oznacza większy wybór, a dodatkowo są usytuowane na większych działkach. W Warszawie natomiast stanowią dość wąską ofertę, często są to domy sprzed kilkudziesięciu lat, wymagające niejednokrotnie gruntownych remontów. Właśnie popularność i stały rozwój infrastruktury w podwarszawskich miejscowościach powoduje tak duży skok cen domów.
Jeszcze inaczej wygląda sytuacja najbardziej popularnych domów o powierzchni 230 do 300 m2. W ich przypadku mamy do czynienia ze znacznymi wzrostami cen w przypadku wszystkich dużych miast. Na przestrzeni całego kraju najbardziej zdrożały rezydencje warszawskie – o prawie pół miliona co oznacza 38% więcej w porównaniu do I kwartału 2007 roku. O 160 tysięcy więcej trzeba zapłacić za dom w Poznaniu, nieco mniejszy skok o 110 tysięcy zanotował Wrocław. W Krakowie za dom, który jest spełnieniem oczekiwań większości Polaków, w II kwartale 2007 trzeba zapłacić o 120 tysięcy więcej niż na początku roku. 38% wzrost cen w Warszawie, 23% w Poznaniu, 15% we Wrocławiu i 12% w Krakowie to liczby, które brzmią jak „deja vu” – galopujące ceny nieruchomości z 2006. Jednak w tym przypadku górna granica możliwości finansowych kupujących pojawi się znacznie szybciej niż w przypadku mieszkań.
Na co zwrócić uwagę?
Kupując dom na rynku wtórnym musimy zwrócić uwagę na nieco więcej rzeczy niż przy zakupie mieszkania. Zanim podejmiemy jakikolwiek kroki, ku zakupowi upatrzonej przez nas nieruchomości, warto zapoznać się sytuacją prawną obiektu. Na początek warto będzie wybrać się do sądu rejonowego, gdzie będziemy mogli zapoznać się z księgami wieczystymi nieruchomości. Ttutaj możemy dowiedzieć się, jaką formą własności jest dom, czy nie jest obciążony hipoteką, oraz czy nie wiążą się z nim żadne służebności – co może okazać się szczególnie istotnym elementem np. w przypadku dróg dojazdowych do działki.
Kolejną dość ważną kwestią są dokumenty odbioru domu. Tyczy się to w szczególności domów sprzed kilkudziesięciu lat, gdyż daje to nam gwarancję, iż dom postawiony jest zgodnie z prawem i nie będziemy mieli problemów w przypadku kontroli budowlanej. Jeśli interesujemy się domem w stanie surowym, należy przejrzeć dziennik budowy, szczególnie pod kątem daty dokonania ostatniego wpisu. Jeśli miało to miejsce ponad 2 lata temu, będziemy musieli wystąpić o nowe pozwolenie na budowę, co może wiązać się z poświęceniem dodatkowego czasu i kosztów.
Na oględziny takiego domu, warto również wybrać się z fachowcem budowlanym, bądź wykonawcą który będzie modernizował lub wykańczał wnętrze naszego domu. Wprawne oko fachowca może wyłapać usterki, których laik nie zauważy. Dzięki temu możemy również na bieżąco dowiedzieć się o możliwościach modernizacji stojącego już domu.
Ważny jest również plan zagospodarowania przestrzennego okolicy. Może okazać się, że piękne łąki i las za ogrodzeniem są przeznaczone pod budowę wielkich magazynów, lub nowej obwodnicy – chociaż w tym przypadku najprawdopodobniej prędko ona nie powstanie, ale za to może znacznie obniżyć wartość naszej nieruchomości w przyszłości. Plany zagospodarowania przestrzennego możemy obejrzeć w wydziale architektury urzędu gminy. Czasami jednak okazuje się, że gmina nie posiada planu zagospodarowania przestrzennego terenów sąsiadujących z naszym wymarzonym domem – wtedy wprawdzie nie ma niebezpieczeństwa, że obok naszego domu nagle pojawi się fabryka, ale za to gmina może np. wytyczyć drogę.
Należy zwrócić też szczególną uwagę na stan techniczny domu. Zawilgocenie ścian, pęknięcia murów, niesprawna instalacja wodociągowa czy nadgryziona zębem czasu więźba dachowa – to wszystko może nas narazić na spory wzrost kosztów. Kiedy będziemy już coraz bliżsi decyzji o zakupie konkretnego domu, warto trochę zainwestować i poprosić specjalistę o ocenę stanu technicznego. Być może to uchroni nas przed niespodziewanymi kosztami napraw.
Niektórzy specjaliści radzą ostrożne podchodzenie do domów świeżo po remoncie – może zdarzyć się, że remont był przeprowadzony tylko na potrzeby zamaskowania ubytków w stanie technicznym, które mogą nas po kilku latach narazić na nagłe wydatki związane z kolejnym remontem.
Podpisujemy!
Zapadła decyzja. Kupujemy! – za oknem spokój, ściany solidne, dach nie przecieka. Gdy ustalimy już z właścicielem warunki kupna-sprzedaży domu warto zastanowić się nad podpisaniem umowy przedwstępnej, która zagwarantuje nam, że właściciel pomimo obietnic nie sprzeda domu komuś innemu, w czasie gdy my będziemy załatwiać niezbędne formalności.
Umowę przedwstępną możemy sporządzić sami z właścicielem domu, bądź udać się z tym do notariusza – wtedy mamy gwarancje dotrzymania umowy przez drugą stronę. Z podpisaniem umowy przedwstępnej wiąże się też wpłacenie zadatku. Jest to zazwyczaj 10 % ceny nieruchomości jaką kupujący przekazuje sprzedającemu – jest to już kwestia umowna pomiędzy stronami. Zadatek pełni rolę rekompensaty za ewentualnie zerwanie umowy przez jedną ze stron. Jeśli dojedzie do tego z inicjatywy kupującego, zadatek pozostaje u właściciela domu, jeśli natomiast umowę zerwie sprzedający, wtedy musi zwrócić niedoszłemu nabywcy podwójną kwotę zadatku. Jeśli transakcja dojdzie do skutku, wtedy zadatek jest zaliczany na poczet ceny.
Strony mogą również umówić się na zaliczkę, zamiast zadatku jeśli nie chcą ryzykować utraty pieniędzy – wtedy należy pamiętać o tym podczas podpisywania umowy przedwstępnej.
Zaliczka, czy zadatek?
Zarówno zaliczka jak i zadatek są formą zabezpieczenia dla wykonania zobowiązań, będących przedmiotem umowy. W wypadku, gdy strony prawidłowo wykonują swoje zobowiązania wpłacona wcześniej zaliczka czy zadatek są zaliczane na poczet określonej w umowie ceny. Jednakże w przypadku ich niewykonania, zaliczka podlega zwrotowi osobie, która ją wpłaciła bez względu na to, po której ze stron leżą przyczyny niewykonania umowy. Odmiennie rzecz się kształtuje przy zadatku. Gdy zobowiązania wskazane w umowie nie zostaną wykonane z przyczyn leżących po stronie osoby, która dała zadatek, osoba, która zadatek przyjęła może go zatrzymać. Natomiast, jeśli przyczyny niewykonania zobowiązań umownych leżą po stronie osoby, która zadatek przyjęła, ma ona obowiązek zwrócić zadatek w podwójnej wysokości osobie, od której go otrzymała.
Podpisanie umowy kupna-sprzedaży odbywa się u notariusza, ponieważ musi mieć ona formę aktu notarialnego. Tutaj również ustala się szczegóły takie jak formę przekazania pieniędzy, czy też inne ostateczne formalności.
Koszty podpisania umowy.
Przy sporządzaniu umowy sprzedaży nieruchomości notariusz pobiera 3 rodzaje opłat: taksę notarialną, opłaty sądowe oraz podatek od czynności cywilnoprawnych.
Wysokość taksy notarialnej jest każdorazowo określana przez notariusza na podstawie wartości przedmiotu czynności notarialnej (w wypadku sprzedaży mieszkania na podstawie ceny sprzedaży) zgodnie z rozporządzeniem Ministra Sprawiedliwości w sprawie maksymalnych stawek taksy notarialnej z dnia 28 czerwca 2004 roku (Dz. U. z 2004 r. nr 148 poz. 1564 z późn. zm.).
Zgodnie z § 3 rozporządzenia, maksymalna stawka taksy notarialnej przy sprzedaży lokalu mieszkalnego stanowiącego odrębną własność wynosi:
1.przy wartości przedmiotu czynności notarialnej do 3.000 zł – 100 zł;
2.przy wartości przedmiotu czynności notarialnej powyżej 10.000 zł do 30.000 zł – 100 zł + 3% od nadwyżki powyżej 10.000 zł;
3.przy wartości przedmiotu czynności notarialnej powyżej 30.000 zł do 60.000 zł – 710 zł + 1% od nadwyżki powyżej 30.000 zł;
4.przy wartości przedmiotu czynności notarialnej powyżej 60.000 zł do 1.000.000 zł – 1010 zł + 0,5% od nadwyżki powyżej 60.000 zł;
5.przy wartości przedmiotu czynności notarialnej powyżej 1.000.000 zł – 5710 zł + 0,25% od nadwyżki powyżej 1.000.000 zł, nie więcej jednak niż sześciokrotność przeciętnego miesięcznego wynagrodzenia w gospodarce narodowej w poprzednim roku, ogłaszanego dla celów emerytalnych w „Monitorze Polskim” przez Prezesa GUS, stosowanego poczynając od drugiego kwartału każdego roku przez okres 1 roku.
Przy zbyciu spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu mieszkalnego maksymalna taksa notarialna wynosi połowę stawki wskazanej powyżej.
Do wyliczonej taksy notarialnej zgodnie z przedstawionymi wyżej zasadami doliczany jest podatek VAT.
Opłaty sądowe pobierane przez notariusza są związane z wpisaniem do księgi wieczystej praw kupującego oraz założeniem księgi wieczystej dla lokalu, jeśli nie była dotychczas prowadzona. Opłaty te są określane na podstawie ustawy o kosztach sądowych w sprawach cywilnych z dnia 28 lipca 2005 roku (Dz. U. z 2005 r., nr 167, poz. 1398 z późn. zm.) Zgodnie z art. 42 i 44 Ustawy za dokonanie w księdze wieczystej wpisu zapłacimy 200 zł, natomiast założenie księgi wieczystej 60 zł. Jeśli więc dom, który kupujemy nie ma księgi wieczystej zapłacimy za jej założenie 60 zł oraz 200 zł za wpisanie nas w księdze wieczystej jako właścicieli.
Zarówno sprzedaż lokalu, który stanowi odrębną własność jak i zbycie spółdzielczego własnościowego prawa do lokalu, podlega podatkowi od czynności cywilnoprawnych, którego stawka wynosi 2% wartości ceny sprzedaży (ustawa o podatku od czynności cywilnoprawnych z dnia 9 września 2000 roku – Dz. U. z 2005 r. nr 41 poz. 399 z późn. zm.). Obowiązek zapłaty tego podatku spoczywa na kupującym.
A może jednak zbudować.. ?
Jeśli jednak żadna z ofert na rynku nie pasuje do naszej wizji wymarzonego domu? Wtedy rozwiązaniem może być budowa własnego domu. W końcu do odważnych świat należy! No to jedziemy Panie Majster!
Na początek – kupno działki.
Od jakiegoś czasu widać wyraźne zainteresowanie działkami budowlanymi – w serwisie nieruchomości www.szybko.pl spośród 5166 ogłoszeń o sprzedaży działek, ponad 2/3 ofert jest opisanych jako działka budowlana. Nadal bardziej opłaca się zakup gruntu i wybudowaniem na nim własnego dom o powierzchni ok. 200 m2, niż kupno mieszkania w centrum Warszawy. Jednak wraz ze wzrostem zainteresowania, wzrastają też ceny.. I to nie tylko ziemi. Już niedługo postawienie domu we w miarę atrakcyjnej lokalizacji może okazać się bardzo trudne.
W Warszawie ceny które w I kwartale 2007 roku wahały się w przedziale od 50 do 1500 PLN za m2, w II kwartale wzrosły dwukrotnie i w tej chwili przedział ten obejmuje kwoty od 100 do 3000 PLN. Podobnie sytuacja ma się również w innych miastach Polski, dręczonych gorączką cen nieruchomości. Na podstawie ogłoszeń zebranych w Szybko.pl można wykazać, że w Krakowie górna średnia cena metra kwadratowego skoczyła z 400 do 1000 PLN. Również Poznań zanotował podwojenie cen – skok z 300 do 600 PLN. Największy skok spośród piątki czołowych miast Polski odnotował Wrocław – tam w I kwartale średnie ceny zamykały się w przedziale od 50 do 300 PLN, natomiast już w II kwartale wyliczenia wskazały nowy, momentami ponad trzykrotnie wyższy przedział – od 70 do 1000 PLN za metr kwadratowy! W stolicy Dolnego Śląska skok ten jednak można tłumaczyć również dużym zainteresowaniem obcego kapitału tym regionem. Wrocław jest obecnie najdynamiczniej rozwijającym się miastem w Polsce, więc tego typu wzrosty są naturalnym następstwem nagłego rozwoju.
Ponieważ przedziały cenowe analizowanych przez Szybko.pl działek są dość duże, pozwoliliśmy sobie na uśrednienie cen z każdego miasta, oraz uśrednienie metrażu przeciętnej działki. Już na pierwszy rzut oka można zauważyć, że najdroższy jest metr kwadratowy gruntu w Warszawie. Średnio 886 PLN za metr kwadratowy, to prawie 3 razy więcej niż w drugim na liście Krakowie. Jednocześnie działki sprzedawane w Warszawie są przeciętnie mniejsze od krakowskich czy wrocławskich. Wiąże się to z brakiem gruntów pod inwestycje w granicach miasta, oraz dużym popytem na działki budowlane. Spośród „wielkiej Piątki” najniższą ceną za metr kwadratowy gruntu może pochwalić się Gdańsk – 160 za m2, to niemal pięć i pół razy mniej niż w Warszawie, i 2 razy mniej niż w Krakowie. Tam też w porównaniu do I kwartału zanotowaliśmy najniższy (w porównaniu z innymi miastami) wzrost cen wprawdzie dolna średnia podwoiła się, to jednak górna granica wzrosła „jedynie” o 50%. Sytuacja taka wynikać może z tego, iż spora część Gdańska jest objęta planami zagospodarowania przestrzennego, co korzystnie wpływa na podaż działek budowlanych.
Decydując się na zakup gruntu i budowę domu we własnym zakresie, będziemy musieli stawić czoła trochę innym formalnościom niż w przypadku zakupu domu.
Gdy mamy już upatrzoną działkę, swoje pierwsze kroki powinniśmy skierować do urzędu gminy w celu szczegółowego zapoznania się z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego. Należy to zrobić nawet, jeśli właściciel będzie nam pokazywał takie plany, ponieważ ważność planów zagospodarowania przestrzennego, zgodnie z ustawą, zależy od tego kiedy zostały wydane, i tak na przykład te uchwalone przed 1995 rokiem są już nie ważne.
Plan taki jest dostępny w urzędzie gminy dla każdego zainteresowanego – wystarczy złożyć wniosek o jego udostępnienie i dokonać odpowiedniej opłaty. Tylko w ten sposób będziemy mogli się przekonać, czy na naszej przyszłej działce faktycznie będziemy mogli wybudować dom.
Kolejną instytucją w której powinniśmy złożyć wizytę, to wydział geodezji miejscowego starostwa. Tutaj w ewidencji gruntów i budynków odnajdziemy takie informacje jak: dokładne położenie działki wraz z jej granicami, powierzchnia, klasa gruntu, dane właścicieli, wartość. Dane te uzyskamy bez żadnego problemu – oczywiście za opłatą.
Ostatnim etapem jest Wydział Ksiąg Wieczystych, gdzie podobnie jak w przypadku kupna domu można dowiedzieć się między innymi np. czy grunt nie jest obciążony hipoteką.
Warto również zainteresować się tym co leży w ziemi – czyli położonymi pod ziemią przewodami, które mogą nam znacznie podnieść koszty budowy, bądź wręcz ją uniemożliwić. Aby uniknąć tego typu problemów należy udać się z naszymi planami działki i umiejscowienia na niej przyszłego domu do zakładów sieciowych w celu porównania ich z planami poprowadzenia podziemnych sieci – np. energetycznych, bądź telekomunikacyjnych.
Już w trakcie wybierania działki powinniśmy zacząć myśleć nad tym jaki dom chcemy na niej zbudować, warto wtedy zwracać większą uwagę na działki które już posiadają plan zagospodarowania przestrzennego. On powie nam jaki dom możemy tam postawić – parterowy, jaki dach będzie mógł mieć – dwuspadowy, a może wielospadowy. Jeśli jednak gmina nie posiada jeszcze planów zagospodarowania przestrzennego, to nawet nie będąc właścicielem gruntu, możemy wystąpić o warunki zabudowy i zagospodarowania terenu. Gmina powie nam wtedy co wolno, a czego nie wolno nam wybudować na danym gruncie – należy jednak liczyć się z tym, że na taką odpowiedź poczekamy nawet kilka miesięcy.
Aby otrzymać warunki zabudowy, we wniosku należy zawrzeć takie informacje jak: rodzaj inwestycji, ogólna charakterystyka, zapotrzebowanie na wodę i energię elektryczną, rozwiązanie kwestii kanalizacji, itp. Dopiero na podstawie tych informacji gmina wydaje decyzję.
Przy wyborze działki należy zwrócić uwagę na obecność drogi dojazdowej do działki – jeśli takowej nie ma, trzeba będzie dokupić pas ziemi z przeznaczeniem na drogę, bądź rozwiązać ten problem na zasadzie służebności gruntowej.
Gdy już kupimy nasz kawałek Ziemi, należy zająć się projektem naszego domu. To właśnie na podstawie tego projektu, oraz ekspertyz i opinii specjalistów opartych na projekcie będziemy ubiegać o się wydanie pozwolenia na budowę. Od dnia złożenia dokumentów w Wydziale Architektury, urzędnicy mają 65 dni na wydanie decyzji o pozwoleniu na budowę. Jeśli wszystko pójdzie pomyślne – Gratulacje! Właśnie stałeś się inwestorem indywidualnym. Teraz pozostaje już tylko znalezienie wykonawcy, zakopanie złotej monety pod przyszłym progiem Twojego domu i uzbrojenie się w stalowe nerwy.