Rządowy program dopłat do odsetek kredytów hipotecznych cieszy się coraz większym wzięciem. Wartość kredytów udzielanych w jego ramach od początku roku przekroczyła już miliard złotych. Program w założeniach przeznaczony był dla osób, które w chwili wnioskowania o kredyt nie posiadają prawa własności domu jednorodzinnego lub lokalu mieszkalnego w budynku wielorodzinnym. Przez pierwszych osiem lat połowa odsetek pokrywana jest z budżetu państwa, a suma tych dopłat może osiągnąć nawet 100 tys. zł. Takie preferencyjne kredyty mogą uzyskać małżonkowie, osoby samotnie wychowujące przynajmniej jedno małoletnie dziecko lub dziecko, bez względu na jego wiek, na które pobierany jest zasiłek pielęgnacyjny oraz osoby wychowujące dziecko uczące się w szkołach do ukończenia przez nie 25. roku życia. W założeniach program miał ponadto wspomóc rynek budownictwa mieszkaniowego. Z danych statystycznych wynika jednak, że jego wpływ był znikomy. Niestety, rzeczywistość nie okazała się różowa – program zdradził wiele usterek. Przede wszystkim jeśli chodzi o warunki dostępności kredytów z dopłatą.
Mieszkania dostępne w tym programie muszą mieć powierzchnię mniejszą niż 75 mkw. i kosztować nie więcej niż ustalona przez państwo suma. W praktyce poważnie ograniczyło to możliwości wyboru mieszkania – rosnące szybko jeszcze do niedawna ceny mieszkań za nic miały limity cenowe ustalone przez ustawodawcę. Co więcej, choć program miał być skierowany przede wszystkim do osób „na dorobku”, nie legitymujących się najwyższymi dochodami, musiały one jednak spełniać bankowe kryteria zdolności kredytowej. Te zaś faktycznie ograniczyły możliwość otrzymania preferencyjnego kredytu np. do rodzin, w których oboje małżonkowie zarabiają znacznie powyżej średniej krajowej. To limit niedostępny dla większości osób, które poszukują niskich marż. Nieścisłość przepisów spowodowała też, że nie ograniczono możliwości wyłudzania z budżetu państwa pieniędzy przez ludzi de facto najbogatszych. Brak prawa własności domu czy mieszkania został ograniczony u ubiegającego się o kredyt do dnia podpisania umowy kredytowej z bankiem. Można to łatwo ominąć, przekazując czasowo posiadane nieruchomości np. członkom najbliższej rodziny. Po uzyskaniu kredytu można już być właścicielem nawet kilku nieruchomości – dzięki korzystnemu kredytowi może to być nawet dobry sposób zarabiania na rynku mieszkaniowym. Z kolei konkubenci mogą osobno ubiegać się o kredyt w ramach programu, co stwarza im szansę na podwojenie sumy rządowych dopłat – w ten sposób rodzina może teoretycznie uzyskać od państwa łącznie nawet 200 tys. zł.
Na programie „Rodzina na swoim” potrafią dodatkowo zarabiać również banki. Niektóre z nich – co już zakrawa na absurd – oferowały niższe marże przy zwykłych kredytach, kredyty preferencyjne obciążając dodatkowymi opłatami – tak robił np. do niedawna DomBank, zanim zrównał stawki. Dopóki kredyty w tym programie oferuje tylko dziewięć banków (PKO BP, Gospodarczy Bank Wielkopolski wraz z bankami zrzeszonymi, Bank Polskiej Spółdzielczości i banki zrzeszone, Bank Pocztowy, Pekao, Mazowiecki Bank Regionalny i banki zrzeszone, Alior Bank, Getin Bank Dom Bank Hipoteczny i Pekao Bank Hipoteczny) niewielka konkurencja nie sprzyja urynkowieniu opłat.
Skąd te niepożądane efekty?
– Kwestia wymogów dochodowych jest związana z oceną zdolności kredytowej przez banki – tłumaczy Karol Wilczko z Comperia.pl. – Banki po prostu nie stosują innych kryteriów dla kredytu z dopłatą przy liczeniu zdolności kredytowej. A kryteria oceny zdolności zostały w ostatnim czasie zmienione. Banki nie biorą pod uwagę tego, że przez 8 lat klient będzie płacił niższą ratę – po prostu ma go być stać na spłatę również tej raty, która będzie obowiązywać po okresie 8 lat. Ten fakt wynika po prostu z ogólnej sytuacji banków, które mają problem z finansowaniem akcji kredytowej i gorzej oceniają perspektywy gospodarcze dla naszego kraju. W związku z tym podnoszą marże w ofertach tradycyjnych kredytów hipotecznych.
Podwyżki nie omijają również kredytów hipotecznych z dopłatą rządową, pomimo że kredyt ten jest de facto dla banku mniej ryzykowny, przynajmniej przez pierwsze 8 lat.
Kredyt z dopłatą może okazać się droższy od tradycyjnego kredytu dostępnego w innych bankach w całym okresie kredytowania, np. w ofercie DomBanku czy Alior Banku, a nawet Pekao, gdzie marże są na poziomie od 3 do 6 pkt. proc. (np. w tym samym czasie kredyt w BZ WBK z marżą 1,35 pkt. proc. nawet bez dopłaty będzie tańszy niż wspomniane kredyty nawet po uwzględnieniu dopłaty). Są oczywiście na rynku również oferty, które dzięki dopłacie są w ogóle najtańsze na rynku, np. oferta Pekao Bank Hipoteczny z marżą 1,45 pkt. proc. sprawia, że realne oprocentowanie kredytu po uwzględnieniu dopłaty jest rzeczywiście niskie.
– Co do warunku dotyczącego braku nieruchomości posiadanej na własność, to oczywiście może zostać on pod pewnymi warunkami przeskoczony – przyznaje Karol Wilczko. – Ale to jest zawsze wynik pewnych działań ze strony państwa. Kluczem jest pytanie, czy w ogóle państwo powinno na taką skalę pomagać. Wszędzie, gdzie istnieje program pomocy ze strony państwa, pojawiają się możliwości nadużyć – tak samo jest z dopłatami z UE, z gwarancjami rządowymi itd. Tak już jest i nie znam rozwiązań, które całkowicie eliminowałyby to ryzyko. To jest wpisane w kwestię pomocy państwowej – w takim przypadku należy się zastanawiać, czy z tego punktu widzenia programy rządowe niosą więcej korzyści czy szkody. Twarde kryteria przyznania kredytu z dopłatą sprawiają, że możliwości wyłudzenia są znikome. Oczywiście, ustawa nie zabrania kupowania dalszych nieruchomości już po otrzymaniu kredytu w ramach programu. Brak kryteriów dochodowych może więc sprawić, że osoby, które stać byłoby na tradycyjny kredyt, kupią nieruchomość w ramach programu, a później jeszcze kolejną nieruchomość, którą będą mogły np. wynajmować – przyznaje Karol Wilczko. – W ten sposób można więc inwestować na rynku nieruchomości z pomocą państwa.
– Fakt zróżnicowania marż w różnych bankach, również dla kredytów „Rodzina na swoim”, wynika z polityki banku, dotyczącej ryzyka i profilu klienta, do którego adresowana jest oferta – wyjaśnia Justyna Szafraniec, dyrektor departamentu komunikacji i analiz Finamo. – Banki, które oferują niższe marże, z reguły wymagają również wyższych dochodów od kredytobiorców. Natomiast wyższe marże mają za zadanie zrekompensować podjęte przez bank większe ryzyko, czyli udzielenie kredytu rodzinie o niższych miesięcznych dochodach. Nie oznacza to, że Skarb Państwa dopłaca więcej do kredytów o większych marżach. Dopłata do kredytu w programie „Rodzina na swoim” wynosi bowiem połowę kwoty odsetek liczonych według 3-miesięcznej stopy referencyjnej (WIBOR 3M), ustalanej przez BGK, powiększonej o 2 punkty procentowe. Zatem, nawet jeżeli marża banku wynosi 6 proc. i tak dopłata Skarbu Państwa jest liczona według tej zasady, natomiast klient ponosi większe koszty kredytu.
Pięta achillesowa
Zdaniem Justyny Szafraniec, piętą achillesową tego programu są maksymalne ceny metra dla mieszkańców miejscowości przylegających do aglomeracji. Średnia cena metra kwadratowego liczona dla całego województwa zdecydowanie nie przystaje do cen transakcyjnych mieszkań, np. w Piasecznie czy Pruszkowie, które są bliższe cenom obowiązującym w stolicy województwa. Drugim elementem jest również niemożność skorzystania z dofinansowania przez osoby samotne.
– Istnieje również ryzyko, że za parę miesięcy, gdy na wyliczenie maksymalnych dopuszczalnych cen metra będą miały wpływ coraz niższe obecnie ceny nieruchomości, ponownie wrócą czasy, kiedy znalezienie inwestycji spełniających kryteria programu „Rodzina na swoim”, szczególnie w większych miastach, będzie mocno utrudnione – dodaje Justyna Szafraniec.
– Barierą uzyskania kredytu z dopłatą do odsetek może być brak zdolności kredytowej – potwierdza Bogusław Półtorak, główny ekonomista Bankier.pl. – Trzeba mieć świadomość, że ocena zdolności kredytowej będzie taka sama, jak przy udzielaniu kredytów komercyjnych. Wynika to z tego, że dopłaty mają charakter czasowy – państwo dopłaca do odsetek w przeciągu 8 lat. Po upływie 8 lat kredyt będzie spłacany już na warunkach komercyjnych. Co więcej, pełne ryzyko kredytowe bierze na siebie bank kredytujący, stąd będzie wymagał chociażby ubezpieczenia kredytu. Po zmianach w prawie możliwe stało się jednak zwiększanie zdolności kredytowej poprzez dołączanie kolejnych osób do umowy kredytu preferencyjnego. Dziś jeśli kredytobiorca spełniający wymogi ustawowe nie posiada zdolności kredytowej, to współkredytobiorcami mogą być inne osoby, które z docelowym kredytobiorcą są spokrewnione lub spowinowacone.
W obecnej chwili, jak twierdzi Bogusław Półtorak, pomoc państwa w postaci zmniejszenia wysokości odsetek, staje się też coraz bardziej realna. Z jednej strony podwyższone zostały limity cen mieszkań (np. dla Wrocławia wzrósł on od początku kwietnia z 5,7 tys. za metr kw. do blisko 6,3 tys.) i w związku z tym łatwiejsza jest ich dostępność. A z drugiej strony coraz wyższe marże kredytów hipotecznych w złotych i brak alternatywy w postaci tańszych kredytów denominowanych w walutach obcych, stają się wystarczającym argumentem za kredytem z dopłatą. Finansowanie budowy własnego domu przy pomocy programu jest więc kuszącą perspektywą, ale uzyskanie dopłat wymaga nadal spełniania wielu dodatkowych warunków.
Pomoc czy patologia
Jak więc ocenić dotychczasowe funkcjonowanie programu „Rodzina na swoim”? Czy spełnia on swoje zadanie, czy też rzeczywiście przybrał patologiczny kształt?
Karol Wilczko z Comperia.pl przypomina, że program ma pomóc w zakupie pierwszej nieruchomości przy pomocy kredytu mieszkaniowego. Od początku funkcjonowania programu dostęp do dopłaty był ograniczony warunkami, jakie musiały spełnić osoby wnioskujące o kredyt. Do momentu więc, kiedy tradycyjne kredyty hipoteczne udzielane na zasadach komercyjnych były szeroko dostępne i względnie tanie, program „Rodzina na swoim” nie cieszył się praktycznie żadnym zainteresowaniem. Jednak kryzys na rynkach finansowych i mocne ograniczenia w udzielaniu kredytów mieszkaniowych przez banki zmieniły sytuację. Dodatkowo kilka miesięcy temu rząd zmodyfikował częściowo na korzyść kredytobiorców kryteria otrzymania dopłaty, a banki i doradcy finansowi postawili na sprzedaż tego kredytu.
– Można więc powiedzieć, że w czasie próby, jaką jest czas mniejszej dostępności kredytu hipotecznego na rynku, kredyt z dopłatą spełnia swoją rolę – ocenia Wilczko. – Kto wie, czy osoby, które w I kwartale zdecydowały się na ten rodzaj finansowania zakupu nieruchomości, otrzymałyby tradycyjny kredyt. Tak naprawdę do końca 2008 r. program „Rodzina na swoim” nie spełniał w ogóle swoich zadań. Jednak wspomniane zmiany na rynku (również po stronie deweloperów, którzy reklamują czasami całe osiedla jako mieszkania dostępne w programie), sprawiły, że od początku roku kredyt z dopłatą rządową wspiera rozwój budownictwa. Zapewne bez tego programu zostałoby udzielonych mniej kredytów hipotecznych w pierwszym kwartale 2009 r. Funkcjonowanie programu poprawiło się znacząco w ostatnich miesiącach, co było spowodowane zarówno sytuacją rynkową (spadek cen nieruchomości), jak i zmienionymi kryteriami udzielania kredytów. Ewentualną zmianą, nad którą ustawodawcy mogliby się zastanowić, jest forma narzucenia maksymalnego oprocentowania kredytu, który może być oferowany z dopłatą rządową. Jednak z drugiej strony byłaby to mocna interwencja w politykę cenową banków i mogłaby sprawić, że banki wycofałyby się z uczestnictwa w tym programie.
Zdaniem eksperta z Comperia.pl, nieuzasadnione jest twierdzenie, że program ten wcale nie służy potrzebom uboższych kredytobiorców, ale wręcz właśnie bogatszych.
– Z naszych obserwacji wynika, że takiego wniosku nie możemy wyciągnąć – mówi analityk. – Kredyt z dopłatą rządową jest dostępny przede wszystkim dla osób, które nie posiadają w ogóle nieruchomości na własność – ma to być kredyt na zakup pierwszego mieszkania lub domu. Dodatkowo limit maksymalnego metrażu mieszkania (75 mkw.) i domu (140 m), które mogą być sfinansowane tym kredytem, sprawia, że nie jest to program skierowany do osób bogatych. Jego celem jest pomoc młodym osobom, które dopiero zaczynają inwestowanie w dorosłym życiu, a pierwszą inwestycją najlepiej jak jest własne M. Z tego punktu widzenia program „Rodzina na swoim” pomaga bardziej ludziom młodym niż bogatym.
Program żyje
– Już cztery miesiące tego roku pokazują, że program „Rodzina na swoim” będzie popularnym sposobem finansowania zakupu nieruchomości w najbliższym czasie – uważa Justyna Szafraniec z Finamo. – Od stycznia do kwietnia udzielono niemal tyle samo kredytów z dopłatami Skarbu Państwa, co w całym 2008 r. W końcu nadszedł czas, kiedy ten program przestał być martwym pomysłem. Wpłynęły na to zmiany w ustawie, ale przede wszystkim sytuacja na rynku. Dotychczas znalezienie mieszkania spełniającego warunki cenowe programu było znacznie utrudnione. Obecnie, kiedy maksymalna cena metra kwadratowego liczona jest ze średnich cen z czasów hossy, a transakcje zawierane są w czasach spowolnienia, częściej możemy znaleźć nieruchomość spełniającą kryteria „Rodziny na swoim”. Fakt zainteresowania tym produktem wśród klientów spowodował również, że deweloperzy zaczęli obniżać i dostosowywać nie tylko ceny sprzedawanych nieruchomości do programu, ale również powierzchnie. Podobnie stało się na rynku wtórnym. Na portalach nieruchomościowych możemy już ustalić kryterium wyszukiwania ofert spełniających kryteria rządowego programu. Ponadto, gdy komercyjne kredyty mieszkaniowe z marżami 1 proc. i mniej są praktycznie niedostępne, możliwości skorzystania z dopłat do odsetek przez pierwszych osiem lat od momentu zakupu wymarzonego M jest dużą ulgą dla miesięcznego budżetu domowego.
Ponad 80 proc. udzielonych kredytów „Rodzina na swoim” dotyczyło finansowania inwestycji ulokowanych poza aglomeracjami, co oznacza, że w większości skorzystały z niego osoby mieszkające w mniejszych miejscowościach, mające z reguły niższe dochody niż mieszkańcy stolic województw. Przeciętna powierzchnia zakupionego w ramach programu mieszkania wynosi 51 mkw., a domku jednorodzinnego 105 m. Średnia wartość inwestycji sfinansowanej tym kredytem niewiele przekracza 180 tys. zł. Dane te potwierdzają, że w większości program trafia do najbardziej potrzebujących. Ponadto wymóg nieposiadania prawa do innego lokalu mieszkalnego sprawia, że z dopłat nie mogą skorzystać ci, którzy już wcześniej zarabiali dobrze, więc mogli sobie pozwolić na zakup mieszkania.
– Nadal oczywiście trzeba mieć zdolność kredytową, by taki kredyt uzyskać, więc część osób o bardzo niskich dochodach nie będzie mogła z niego skorzystać – podsumowuje Justyna Szafraniec. – Nie zapominajmy jednak, że jest to kredyt, który trzeba będzie spłacać, a nie darowizna. Kredyt udzielany ze środków banku, czyli w uproszczeniu z depozytów innych klientów, a Skarb Państwa spłaca za nas tylko część odsetek.
TOMASZ BORKOWSKI