Niepokojące informacje na temat emigracji zarobkowej często goszczą w krajowych mediach. Mimo tego ostatnie doniesienia o emigracyjnych szacunkach GUS-u wzbudziły duże zainteresowanie opinii publicznej. Główny Urząd Statystyczny podał, że w 2013 r. poza granicami kraju przebywało 2,20 mln Polaków. Niebawem może zostać pobity niechlubny rekord z 2007 r. (2,27 mln emigrantów). Masowy exodus rodaków już teraz rzutuje na sytuację rynku mieszkaniowego. W trakcie kolejnych dziesięciu lat ten niekorzystny wpływ będzie coraz bardziej widoczny.
Emigracja przyspiesza niekorzystne zmiany ludnościowe
Intensywna emigracja Polaków nie jest nowym zjawiskiem. Na kartach krajowej historii można znaleźć kilka przykładów masowych wyjazdów z przyczyn politycznych lub ekonomicznych. Tym niemniej proces obserwowany w ciągu ostatnich dziesięciu lat wymyka się wszelkim porównaniom – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl.
Jego charakterystyczną cechą jest bardzo szybkie tempo wyjazdów. Od 2002 r. liczba rodaków, którzy na stałe przebywają poza granicami kraju wzrosła o 1,41 mln. W całym dwudziestoleciu międzywojennym łączna liczba emigrantów była prawie o połowę niższa.
Trzeba również pamiętać, że ostatnia fala emigracji zarobkowej dodatkowo pogarsza dramatyczną sytuację demograficzną Polski. Nawet dane Eurostatu, który ostrożnie szacuje ubytek ludności wydają się niepokojące. Zgodnie z obliczeniami Europejskiego Urzędu Statystycznego w 2024 r. oficjalna liczba Polaków nie przekroczy 38,15 mln (patrz poniższy wykres). Prawdziwa depopulacja kraju rozpocznie się w czwartej dekadzie XXI wieku. Prognoza Eurostatu na 2040 r. przewiduje ubytek ludności wynoszący 2,26 mln.
Z punktu widzenia rynku mieszkaniowego istotny jest fakt, że wraz ze spadkiem całkowitej liczby ludności dodatkowo będzie malał udział Polaków w wieku od 25 lat do 35 lat (patrz poniżej). Osoby należące do wspomnianej grupy wiekowej są najbardziej perspektywicznymi klientami firm deweloperskich i agencji pośredniczących w obrocie nieruchomościami.
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Eurostatu
Dokładne prognozy wskazują, że w 2024 r. na terenie Polski oficjalnie będzie mieszkało 5,36 mln osób w wieku 25 lat – 35 lat (patrz poniższa tabela). Taki wynik w relacji do 2014 r. oznacza ujemną zmianę o 22% – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Udział analizowanej grupy wiekowej w całej populacji zmniejszy się z 18% (2014 r.) do 14% (2024 r.). W tym samym czasie odsetek seniorów wzrośnie o 5,70 punktu procentowego. Na wskutek niekorzystnych procesów demograficznych w 2024 r. połowa populacji kraju będzie liczyć więcej niż 43 lata. Obecnie medianowy wiek wszystkich Polaków to 39 lat.
| Prognozowane zmiany sytuacji demograficznej w Polsce (lata 2014 – 2024) | |||||
| Rok | Łączna liczba ludności Polski | Graniczny wiek dla połowy populacji (tzw. medianowy wiek) |
Liczba osób w wieku od 25 lat do 35 lat |
Osoby w wieku od 25 lat do 35 lat jako odsetek całej populacji |
Osoby w wieku powyżej 64 lat jako odsetek całej populacji |
| 2014 | 38,50 mln | 39,00 roku | 6,89 mln | 17,90% | 14,70% |
| 2015 | 38,50 mln | 39,40 roku | 6,82 mln | 17,71% | 15,20% |
| 2016 | 38,49 mln | 39,70 roku | 6,72 mln | 17,47% | 15,70% |
| 2017 | 38,47 mln | 40,10 roku | 6,62 mln | 17,20% | 16,30% |
| 2018 | 38,45 mln | 40,40 roku | 6,49 mln | 16,88% | 16,90% |
| 2019 | 38,43 mln | 40,80 roku | 6,33 mln | 16,46% | 17,40% |
| 2020 | 38,39 mln | 41,10 roku | 6,12 mln | 15,95% | 18,00% |
| 2021 | 38,35 mln | 41,50 roku | 5,91 mln | 15,42% | 18,70% |
| 2022 | 38,29 mln | 41,90 roku | 5,71 mln | 14,92% | 19,30% |
| 2023 | 38,23 mln | 42,30 roku | 5,53 mln | 14,47% | 19,90% |
| 2024 | 38,15 mln | 42,70 roku | 5,36 mln | 14,05% | 20,40% |
| Sumaryczna zmiana (lata 2014 – 2024) | – 350 tys. – 0,91% |
+ 3,70 roku | – 1,53 mln – 22,21% |
– 3,85 punktu procentowego (p.p.) | + 5,70 p.p. |
Źródło: opracowanie własne na podstawie danych Eurostatu
Procesy demograficzne wpłyną także na duże rynki
Do połowy kolejnej dekady spore zmiany demograficzne będą zachodzić również w skali regionalnej. Miasta w pierwszej kolejności odczują skutki demograficznego tsunami. Tylko dwie krajowe metropolie w najbliższej przyszłości nie powinny być zagrożone depopulacją. Prognozy Głównego Urzędu Statystycznego wskazują, że w 2024 r. liczba ludności Warszawy i Krakowa będzie większa niż obecnie. W ciągu dziesięciu lat populacja wrocławian zmniejszy się o 1%. Znacznie gorsza sytuacja może panować na terenie Poznania, Trójmiasta i Łodzi. Ostatnia z wymienionych metropolii do 2024 r. straci nawet 6% – 7% mieszkańców.
Miasta dotknięte skutkami szybkich zmian demograficznych (np. Katowice i Łódź) staną się nieatrakcyjne dla firm deweloperskich. Dlatego wielu lokalnych inwestorów będzie musiało ograniczyć skalę swojej działalności. W najbardziej perspektywicznych lokalizacjach (np. Warszawie i Krakowie) rozpocznie się bardzo intensywna walka o klienta. Taki scenariusz nie wróży dobrze deweloperom, którzy już teraz mają problem z wypracowaniem trwałych zysków. Na kurczącym się rynku pierwotnym przetrwają tylko najlepiej zarządzane firmy deweloperskie.
Coraz szybsze procesy demograficzne odcisną swoje piętno również na rynku wtórnym. W mniejszych ośrodkach miejskich na pewno dojdzie do znaczącej przeceny używanych mieszkań. Problemy z odsprzedażą lokali mogą mieć też mieszkańcy takich miast jak Warszawa, Kraków i Wrocław. Dla osób, które wcześniej kupiły „M” o nietypowej powierzchni lub złej lokalizacji jedynym rozwiązaniem będzie bardzo duża obniżka ceny ofertowej.
Autor: Andrzej Prajsnar – portal RynekPierwotny.pl