Czy inwestorzy gotowi ulokować kilkadziesiąt tysięcy mogą zyskać na nieruchomościach? Tak, jeśli połączą siły.
W 2013 roku stopa zwrotu z inwestycji w nieruchomości mieszkaniowe była podobna w skali całego kraju i wynosiła 6 – 7%. Lokale użytkowe zarabiały dla swoich właścicieli o 1,5 % więcej. Wystarczyło to by utrzymać wysokie zainteresowanie inwestorów nastawionych na stabilne, długoterminowe inwestycje. Dotyczyło to jednak głównie osób zamożnych. Skromniejsi inwestorzy musieli obejść się smakiem.
Porównując inwestycje w zeszłym roku widzimy, że najwięcej zyskać można na tych, które obarczone są największym ryzykiem. W roku 2013 hitem okazały się waluty wirtualne. Zdarzały się wzrosty wartości o 5000%. W roku 2014 rekord odnotuje pewnie inny ryzykowny interes. Z drugiej strony zdarzają się też bardzo nieudane inwestycje. Takie jak 90-% spadek wartości akcji Petrolinvest.
Dlatego nieruchomości dają się porównać tylko z inwestycjami długoterminowymi, o stosunkowo stabilnej stopie zwrotu. Porównajmy.
Lokaty bankowew pierwszej połowie 2013 roku przyniosły inwestorom realny zysk rzędu 1,5 – 3,5 %. Znacznie mniej niż w przypadku nieruchomości, ale też środki zostały tu zamrożone na krótszy okres.
Obligacje Skarbu Państwa są wyjątkowo pewną inwestycją, służą jednak raczej oszczędzaniu niż osiąganiu zysku. Przykładowo dwuletnie, najbardziej popularne, obligacje przyniosły w ciągu 12 miesięcy realny zysk rzędu 2,6 %, ustępując w ten sposób nawet lokatom bankowym.
Fundusze dłużne, gotówkowe i pieniężne – teoretycznie powinny generować zysk większy od lokat i być obarczone wyższym ryzykiem. W ostatnim roku przyniosły inwestorom średnio ok. 2,5 % realnego zysku. Plasowały się więc jeszcze gorzej niż obligacje i lokaty.
Złoto jest uznanym sposobem inwestowania. Przynajmniej póki nie trafia się rok taki jak 2013, w którym inwestorzy kupujący złoto stracili ponad 27%. Wcześniej inwestorzy osiągali przyzwoite zyski, szczególnie widoczne w latach 2009 – 2010.
Nieruchomości w porównaniu z innymi, podobnymi inwestycjami, charakteryzują się niskim, zbliżonym do innych środków ryzykiem, znacznie wyższą stopą zwrotu ale i koniecznością zamrożenia środków na dłuższy okres. Do niedawna problem polegał głównie na zebraniu środków na rozpoczęcie inwestycji. Przykładowy Kowalski, który widząc powyższe zestawienie chciałby zainwestować w mieszkanie na wynajem ale dysponuje kwotą tylko 50 000 zł ma miał do tej pory jedno rozwiązanie: kredyt hipoteczny.
Wtedy jednak przez pierwsze 20 lat na mieszkaniu będzie zarabiał głównie… bank a dodatkowo inwestor będzie obciążony ryzykiem skoku stóp procentowych, które mogą sprawić, że przez wysokie raty mieszkanie zacznie przynosić straty, szczególnie dotkliwe dla inwestora w okresach pustostanu. Jeśli jednak przedsiębiorczy Kowalski połączy siły z jeszcze 5-cioma inwestorami, z których każdy ma 50 000, razem zgromadzą 250 000 zł. Wystarczy na mieszkanie, z którego wszyscy będą czerpać zyski.
Dlaczego takie połączenie sił było do tej pory mało popularne? Przede wszystkim dlatego, że wymaga założenia spółki. Tymczasem prowadzenie pełnej księgowości i zarządzanie spółką pochłaniałoby lwią część zysku.
Do tego inwestorzy obawiali się wewnętrznych sporów w spółce osobowej (jawnej), w której przecież każdy wspólnik reprezentuje spółkę.
Rozwiązaniem jest współpraca pomiędzy profesjonalną firmą zarządzającą nieruchomościami mieszkaniowymi, a inwestorami. Powstaje wówczas spółka komandytowa, w której firma zostaje komplementariuszem, a więc zarówno prowadzi wszelkie sprawy spółki jak i odpowiada za jej zobowiązania. Inwestor (komandytariusz) wpłaca pewną kwotę i proporcjonalnie do wkładu czerpie zyski z działalności, nie ponosząc jednocześnie odpowiedzialności.
Takie rozwiązanie wydaje się bardzo korzystne dla inwestora, który chce osiągać przychody, nie zajmując się bezpośrednio sprawami danego mieszkania. Powstaje jednak pytanie czy firma nie wchodzi tu w miejsce banku i nie zabiera dla siebie znacznej części przychodów.
-Jako spółka możemy obniżyć koszty, które inwestorzy ponosiliby normalnie samodzielnie tj. księgowość, obsługa prawna, weryfikacja najemców wykluczająca nierzetelnych płatników oraz obsługa wynajmu. To daje możliwość osiągnięcia zysku rzędu 8-9 % w skali roku. Dlatego proponujemy naszym inwestorom, że póki zysk nie przekroczy 7% w skali roku, całość należy do nich. Dopiero od nadwyżki ponad tę kwotę pobieramy 50% prowizji. Gdy mieszkanie zarobi realnie 9% swojej wartości, inwestorzy otrzymują 8%, a my 1% –mówi Piotr Kamiński – koordynator HomeInvest24.pl.
Zostać współwłaścicielem nieruchomości przeznaczonej na wynajem można więc dość łatwo i nie trzeba mieć do tego celu odłożonych setek tysięcy złotych. Przystąpienie do spółki komandytowej w charakterze komandytariusza daje też znacznie większą szansę wycofania się z inwestycji w razie nagłej potrzeby odmrożenia środków finansowych sprzedając swoje udziały w mieszkaniu. W dalszym ciągu pozostaje to jednak inwestycja długoterminową.
Dla cierpliwych inwestorów, stopa zwrotu rzędu 6- 7% jest bardzo korzystna, zwłaszcza, że nie wiąże się ryzykiem utraty środków jak np. w funduszach. Możliwe jest więc pomnażanie środków i w razie ich nadmiaru na koncie, także stopniowe rozszerzanie inwestycji. Czyni to inwestycję w nieruchomości rzędu 50 000 zł rozsądnym rozwiązaniem, dla tych, którzy nie zamierzają prowadzić własnej działalności lub inwestować w taką.
Piotr Kamiński
p.kaminski@inwestujwmieszkania.pl