Po zmianach w programie „Mieszkanie dla młodych” wyraźnie wzrośnie popularność kredytów z dopłatą. W drugim półroczu wciąż jest do wydania 447 milionów złotych, więc ryzyko, że pod koniec roku środków zabraknie jest niewielkie. Problem pojawić się może jednak za rok.
Do końca czerwca br. z pieniędzy przewidzianych na dopłaty w programie „Mieszkanie dla młodych” w 2015 roku wydano 268,4 mln złotych (37,5% z zaplanowanej kwoty 715 mln zł). To niewiele biorąc pod uwagę, że z pieniędzy zarezerwowanych na dopłaty w tegorocznym budżecie można też było korzystać w 2014 roku. Przyspieszenie tempa wydawania pieniędzy mogło być jednym z celów jaki przyświecał ustawodawcy podczas tworzenia zmian programu przyjętych przez Sejm 25 czerwca br. Teraz zostaje już czekać tylko na podpis prezydenta pod ustawą, opublikowanie jej w dzienniku ustaw i wejście w życie. Faktycznie nowelizacja może więc zacząć działać już w sierpniu – szczególnie jeśli na złożenie podpisu zdecyduje się jeszcze urzędujący prezydent.
Dopłaty już nie tylko dla nielicznych
Tak czy inaczej zmiany w programie „Mieszkanie dla młodych” w końcu pozwolą większej części społeczeństwa na korzystanie z dopłat. Nowelizacja wprowadza bowiem możliwość zakupu ze wsparciem mieszkania używanego. W efekcie na pieniądze mogą liczyć już nie tylko nabywcy z 20 największych miast Polski. Tak powinno być od początku działania wsparcia, ponieważ na fundusz dopłat „składają się” wszyscy podatnicy. I choć trzeba przyznać, że w nowelizacji można znaleźć zmiany „na plus”, to często tylko maskują spore niedociągnięcia pierwotnej wersji ustawy.
Używane tak, ale znacznie tańsze
I tak na przykład z jednej strony ustawodawca zezwala na zakup mieszkań używanych na kredyt z dopłatą, ale wciąż wyraźnie faworyzuje lokale deweloperskie. W efekcie w miejscowościach, w których nie działają deweloperzy, pojawi się możliwości skorzystania z dopłat, ale tam gdzie program do tej pory działał, wciąż preferowane będą lokale nowe. Dla przykładu w Warszawie chcąc kupić na kredyt z dopłatą mieszkanie od dewelopera można na metr wydać maksymalnie 6588 zł, a w przypadku lokalu z drugiej ręki jest to tylko 5390 zł za m kw. Problem w tym, że ofert z taką ceną prawie nie ma.
Inną zmianą jest podniesienie kwoty dopłaty dla rodziny z przynajmniej trójką dzieci aż o 160% względem pierwotnej wersji ustawy. Efekt będzie taki, że będzie można pokazać, że ta grupa docelowa faktycznie korzysta ze wsparcia. Przez 12 miesięcy kredyt z dopłatą wzięło bowiem jedynie 37 rodzin z trójką dzieci (0,3% wszystkich beneficjentów). Nie należy przy tym nadmiernie się łudzić, że pieniądze trafią do biednych rodzin wielodzietnych, bo tych często nie stać na opłacanie rat kredytowych.
Nowelizacja ułatwia też dostęp do kredytów z dopłatą przy zakupie mieszkań od spółdzielni. Te są często tańsze niż deweloperskie. Ustawa w poprzedniej wersji była tak napisana, że tylko w wybranych przypadkach można było liczyć na dofinansowanie przy zakupie nowego lokum od spółdzielni. Teraz będzie łatwiej. Nie zmieniono natomiast regulacji dotyczących zakupu domów. Te są na tyle restrykcyjne, że przez 15 miesięcy działania programu jedynie 438 domów zostało kupionych na kredyt z dopłatą (2,4% umów z dopłatą).
Zasady działania programu „Mieszkanie dla młodych” po zmianach:
Jest to mechanizm pozwalający uzyskać dopłatę do zakupu mieszkania na kredyt. Dedykowany jest on do osób w wieku do 35 lat (w wypadku małżeństw wystarczy, że jedno z małżonków ma maksymalnie 35 lat, a w rodzinach z przynajmniej trójką dzieci obostrzenie nie obowiązuje) otrzymać ze środków publicznych substytut wkładu własnego. Nieruchomość musi być nabywana na kredyt, może pochodzić od dewelopera, spółdzielni lub z drugiej ręki. Beneficjentami co do zasady mogą być jedynie osoby, które nigdy wcześniej nie posiadały nieruchomości mieszkalnej. To ograniczenie także nie dotyczy rodzin wielodzietnych. Dopłata może wynieść:
1) 10% wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości – dla singli i rodzin bezdzietnych,
2) 15% wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości – dla rodzin z jednym dzieckiem,
3) 20% wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości – dla rodzin z dwójką dzieci,
4) 30% wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości – dla rodzin z przynajmniej trójką dzieci,
3) dodatkowe 5% wartości odtworzeniowej kupowanej nieruchomości, jeśli w ciągu pięciu lat od nabycia nieruchomości urodzi się w rodzinie przynajmniej trzecie dziecko.
W wypadku mieszkania metraż nie może być większy niż 75 m kw. (dla rodzin z trójką dzieci 85 mkw.), a w wypadku domu 100 m kw. (dla rodzin z trójką dzieci 110 m kw.). Dopłata liczona jest jednak tylko do 50 mkw. nabywanej nieruchomości (dla rodzin wielodzietnych 65 m kw.). Zakwalifikować się do dopłat mogą mieszkania i domy, w wypadku których cena metra kwadratowego nie przekracza limitu – ten okresowo będzie publikowany przez BGK i wynosić będzie:
1) na rynku pierwotnym 110% średniego wskaźnika, który odzwierciedla koszt odtworzenia metra kwadratowego mieszkania na danym terenie (w Warszawie to prawie 6,6 tys. zł za m kw.).
2) na rynku wtórnym 90% średniego wskaźnika, który odzwierciedla koszt odtworzenia metra kwadratowego mieszkania na danym terenie (w Warszawie byłoby to dziś niecałe 5,4 tys. zł za m kw.).
Kto „bogatemu” zabroni?
Gdyby nie nowelizacja programu w 2015 roku pieniędzy na „Mieszkanie dla młodych” nie mogłoby zabraknąć. Po nowelizacji nie jest to wcale takie oczywiste, choć trzeba podkreślić, że ryzyko, że w bieżącym roku banki odprawią klientów z kwitkiem wciąż jest niewielkie. Jeśli bowiem przyjąć, że nowelizacja ustawy wejdzie w życie w sierpniu, to popularność dopłat musiałaby wzrosnąć aż trzykrotnie, aby faktycznie budżet na 2015 rok został wykorzystany do cna. Gorzej będzie już w przyszłym roku, kiedy zliberalizowana wersja ustawy będzie działała przez 12, a nie 5 miesięcy roku.
Tak czy inaczej trzeba podkreślić, że pieniądze publiczne nie powinny jednak być wydawane szybko, lecz z głową. Dość powiedzieć, że za 3,6 mld zł (tyle do 2018 roku zaplanowano do wydania w ramach „MdM”) można było stworzyć program, który pozwoliłby wesprzeć w drodze do własnych czterech kątów kilka a nawet kilkanaście razy więcej rodzin niż „MDM”. Wystarczy wzorować się na rozwiązaniach brytyjskich, duńskich, francuskich, czy niemieckich. Tam dzięki pożyczkom, gwarancjom i długoterminowemu oszczędzaniu, publiczne pieniądze są wydawane efektywniej niż w Polsce, pomagając za te same pieniądze znacznie większej grupie obywateli.
Nie można też zapomnieć o fakcie, że program „Mieszkanie dla młodych” wpływa na rynek nieruchomości. Do tej pory częściowo dzięki niemu, a częściowo dzięki niskim stopom procentowym deweloperzy nie mieli problemów ze sprzedaniem mieszkań. W związku z tym ich optymizm był tak wielki, że przez pierwsze 5 miesięcy br. zaczęli budowy tak dużej liczby mieszkań jak jeszcze nigdy w historii. Z punktu widzenia firm budujących mieszkania, problem w tym, że zbliżające się podwyżki stóp procentowych w ogóle mogą obniżyć popyt na mieszkania, a rozszerzenie programu „Mieszkanie dla młodych” z dużym prawdopodobieństwem spowoduje, przesunięcie części popytu z rynku pierwotnego na wtórny. W efekcie spodziewane zmiany mogą utrudnić sprzedaż w tak lawinowo rozpoczynanych nowych inwestycjach. Zyskać może za to rynek wtórny, na który bez wątpienia trafi spora część dofinansowania.
Bartosz Turek, Lion’s Bank