„Choć ryzyko upadłości dewelopera jest dziś większe niż kilka lat temu, osoby kupujące mieszkania rzadko myślą o tym, by zdeponować pieniądze na rachunku powierniczym” – pisze „Rzeczpospolita”.
„–Prowadzenie rachunku powierniczego dość dużo kosztuje, a praktyka w sprzedaży mieszkań przez deweloperów według zasady 20/80 – czyli gdy pierwsza rata wynosi 20 proc. wartości lokalu, a resztę wnosi się po zakończeniu budowy – nie zachęca do wykorzystania rachunku powierniczego – tłumaczy Jacek Wysakowski z Departamentu Produktów Zarządzania Środkami Finansowymi w ING Banku Śląskim” – informuje :Rzeczpospolita”.
Forma zastępcza
„Nawet najwięksi deweloperzy – jak Dom Development czy J.W. Construction – nie są skorzy do prowadzenia rachunków powierniczych.
– Rachunek ten w klasycznej wersji blokuje deweloperowi na bieżąco możliwość korzystania ze środków do czasu uzyskania określonego w umowie stanu budowy, często nawet aż do jej ukończenia. W takiej sytuacji deweloper musi znaleźć bank chętny do sfinansowania większości nakładów, np. 80 proc., poza wymaganym udziałem własnym – twierdzi Małgorzata Szwarc-Sroka, dyrektor pionu ekonomicznego w J.W. Construction” – czytamy na stronie „Rzeczpospolitej”.
Bez entuzjazmu
„Otwarta na ten typ rachunków jest m.in. poznańska spółka Family House, jednak jej przedstawiciele przyznają, że ten sposób finansowania nie cieszy się zainteresowaniem ze strony klientów.
– Nie znają oni idei tych rachunków, więc nie wiedzą, jak one działają. Jednak tym, którzy chcieliby skorzystać z takiej formy płatności, dajemy taką możliwość – zapewnia Izabella Łukomska-Pyżalska, wiceprezes Family House. – Do dziś zostało otwartych zaledwie pięć rachunków powierniczych, przypisanych do poszczególnych naszych inwestycji” – czytamy dalej.
Komentarz Marcina Lewandowskiego – prawnika, PLP Inwestycje
Umowy rachunku powierniczego zawierane są na podstawie regulacji zawartej w art. 59 ustawy z 29 sierpnia 1997 r. – Prawo bankowe (t.j. Dz.U. z 2002 r. nr 72, poz. 665 z późn. zm.). Jest to umowa nienazwana. Zgodnie z Kodeksem cywilnym statuującym zasadę swobody umów, podmioty prawa mogą zawierać dowolne umowy, o ile nie są one sprzeczne z prawem, naturą stosunku albo zasadami współżycia społecznego.
Pewne typy umów mimo że nie są regulowane prawem są zawierane w podobny sposób na tyle często, że można wyróżnić liczne ich cechy charakterystyczne. Jednym z takich stosunków prawnych jest umowa rachunku powierniczego. Mechanizm jej zawierania wygląda następująco: sprzedawca (najczęściej deweloper) i klient zainteresowany kupnem określonej nieruchomości zawierają poprzez wybranego i umocowanego przez siebie pośrednika umowę z bankiem. Przedmiotem umowy jest otworzenie rachunku powierniczego escrow. Rachunek ten otwierany jest w danym banku specjalnie dla danej, konkretnej umowy, na potrzeby tejże umowy. Zarówno kupujący jak i sprzedawca zaciągają w związku z tym pewne zobowiązania:
– kupujący co do wpłat kolejnych rat za daną nieruchomość (najczęściej w oparciu o specjalnie i szczegółowo ustalony przez strony harmonogram);
– sprzedawca do przeniesienia na klienta prawa własności do danej nieruchomości (warunki techniczne jakim musi odpowiadać lokal są najczęściej bardzo drobiazgowo ustalone w umowie podobnie jak rodzaj dokumentów, który będzie ten stan techniczny potwierdzał.)
Strony umawiają się w którym momencie sprzedawca nabędzie prawo do dysponowania środkami pieniężnymi zgromadzonymi na danym rachunku powierniczym.
Kontrola należytego wykonania umowy (np. stwierdzenie czy przedłożone przez sprzedającego dokumenty odpowiadają dokumentom wskazanym w umowie) należy do powiernika. Stąd właśnie bierze się nazwa rachunku powierniczego.
Pośrednik jest często swojego rodzaju gwarantem gdyż w razie niewypełnienia warunków umowy to on ponosi odpowiedzialność odszkodowawczą za szkodę poniesioną przez jednego z kontrahentów. Skutkuje to tym, że co do zasady pośrednik bada zgodność dostarczonych dokumentów bardzo drobiazgowo.
Dodatkowo strony mogą zawrzeć postanowienia dotyczące naprawienia szkody wywołanej nienależytym wykonywaniem zobowiązania (np. zwłoką). W tym celu mogą zawrzeć odpowiednie postanowienia dot. kary umownej, umownych odsetek itd.
Dzisiejsza sytuacja w branży nieruchomości, gdzie popyt na mieszkania z rynku pierwotnego jest dużo mniejszy, a ryzyko bankructwa deweloperów rosnące z roku na rok, powinna zachęcać klientów do rozwiązań, które od lat sprawdzają się na rynkach dojrzałych gwarantujących bezpieczeństwo transakcji.
Czasy kupowania przysłowiowej „dziury w ziemi” odeszły już w niepamięć, a kupujący nie jest gotowy płacić sporych sum pieniędzy jedynie za obietnicę. Istnieje więc konieczność zrównoważenia braku zaufania do deweloperów i ryzyka jakie ponosi klient indywidualny. A ryzyko to jest spore. Rachunek powierniczy gwarantuje, że pieniądze które na nim się znajdują nie podlegają zajęciu komorniczemu, nie wchodzą też do masy upadłości (art. 59 Prawa bankowego). Stąd też Deweloper decydujący się na zastosowanie rachunku powierniczego daje wyraźny znak, że jest on inwestorem wiarygodnym kapitałowo, a całość finansowania jego inwestycji jest z góry zaplanowana. Ponadto Inwestor stosujący takie rozwiązanie zapewnia sobie lepsze postrzeganie na rynku, podnosi swój prestiż i w sposób naturalny budzi większe zaufanie.
Źródło: Rzeczpospolita