W ciągu miesiąca wyraźnie spadł koszt kredytu hipotecznego. Stało się tak za sprawą obniżenia stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. W efekcie kredyt mieszkaniowy jest dziś najtańszy w historii – wynika z szacunków Lions Bank i portalu nieruchomości Domy.pl.
Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) spadła do poziomu 82,5 pkt. Jest to najniższy odczyt w historii badania (od stycznia 2013 r.). Czym jest wskaźnik stworzony przez Lions Bank i portal nieruchomości Domy.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.
Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 3,7% niższym niż we wrześniu. Informacja ta powinna tym bardziej cieszyć kredytobiorców, że dziś kredyty hipoteczne w złotych są najtańsze w historii. W dłuższym horyzoncie czasowym tezę tę potwierdzają dane NBP, z których można się dowiedzieć jaki był przeciętny koszt kredytu hipotecznego od marca 2002 roku.
Wracając do bieżącego odczytu IKK można ponadto zauważyć, że nabywca nieruchomości musi się dziś liczyć z niższym kosztem zakupu mieszkania na kredyt niż rok temu (o 1,7%), kiedy indeks był na poziomie (83,9 pkt). Oznacza to, po prostu, że rata kredytu związanego z zakupem przeciętnego mieszkania w dużym mieście jest teraz o 1,7% niższa. Z drugiej strony w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był o 21,3% droższy niż dziś (indeks na poziomie 100 pkt.).
Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:
-
Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Domy.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
-
Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Lions House,
-
Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z pierwszego dnia miesiąca publikacji.
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:
-
Kredyt udzielany na 30 lat,
-
System rat równych,
-
Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku. Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
Mieszkania prawie nie drożeją
Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym wyższy, im droższe są nieruchomości w danym mieście. Co jednak nie powinno dziwić, październikowe dane nie sugerują w największych miastach znacznych zmian w tym zakresie. Jak wynika z danych portalu Domy.pl mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) w Warszawie wynosi prawie 8 tys. zł za m kw. W Krakowie za metr sprzedający żądają 6,5 tys. zł, w Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku ponad 5 tysięcy, a w Katowicach, Łodzi i Bydgoszczy wyraźnie poniżej 4 tysiące. Ceny transakcyjne są oczywiście niższe – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.
Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne
Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 7% w Gdańsku do 16% w Warszawie. Przeciętnie o 10% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.
| Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach | |||
| Lokalizacja | Mediana ceny ofertowej m kw. | Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania* | Różnica między ceną ofertową i transakcyjną |
| Warszawa | 7 967 zł | 6 852 zł | 16% |
| Kraków | 6 540 zł | 5 937 zł | 10% |
| Poznań | 5 298 zł | 4 951 zł | 7% |
| Wrocław | 5 634 zł | 5 087 zł | 11% |
| Gdańsk | 5 447 zł | 5 041 zł | 8% |
| Lublin | 4 853 zł | 4 441 zł | 9% |
| Szczecin | 4 250 zł | 3 715 zł | 14% |
| Bydgoszcz | 3 778 zł | 3 416 zł | 11% |
| Łódź | 3 657 zł | 3 420 zł | 7% |
| Katowice | 3 694 zł | 3 339 zł | 11% |
| * Na podstawie danych NBP za II kw. 2014 r. | |||
Kawalerka od 400 zł miesięcznie
Z danych firmy Lions House wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,14 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,8% (wynik dla 19 banków). Przy notowanym na początku miesiąca WIBOR-ze 3M na poziomie 2,27% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na 4,08%. Co więcej dane dotyczące stawek WIBOR z końca bieżącego miesiąca pozwalają szacować, że oprocentowanie kredytu w kolejnym odczycie badania będzie jeszcze niższe. Efekt? przeciętna rata kredytu zaciągniętego na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast wynosi 984 zł miesięcznie. W przypadku kawalerek byłoby to 591 zł, a trzypokojowych lokali 1477 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2301 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1534 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 921 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 420 – 430 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 700 – 710 zł, a trzech około 1060 – 1070 zł.
| Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach | ||||||
| Lokalizacja | Kawalerka (30 m kw.) |
Mieszkanie 2-pok. (50 m kw.) |
Mieszkanie 3-pok. (75 m kw.) |
|||
| szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | |
| Warszawa | 239 010 zł | 921 zł | 398 350 zł | 1 534 zł | 597 525 zł | 2 301 zł |
| Kraków | 196 200 zł | 756 zł | 327 000 zł | 1 259 zł | 490 500 zł | 1 889 zł |
| Poznań | 158 940 zł | 612 zł | 264 900 zł | 1 020 zł | 397 350 zł | 1 530 zł |
| Wrocław | 169 020 zł | 651 zł | 281 700 zł | 1 085 zł | 422 550 zł | 1 628 zł |
| Gdańsk | 163 410 zł | 629 zł | 272 350 zł | 1 049 zł | 408 525 zł | 1 574 zł |
| Lublin | 145 590 zł | 561 zł | 242 650 zł | 935 zł | 363 975 zł | 1 402 zł |
| Szczecin | 127 500 zł | 491 zł | 212 500 zł | 818 zł | 318 750 zł | 1 228 zł |
| Bydgoszcz | 113 340 zł | 437 zł | 188 900 zł | 728 zł | 283 350 zł | 1 091 zł |
| Łódź | 109 710 zł | 423 zł | 182 850 zł | 704 zł | 274 275 zł | 1 056 zł |
| Katowice | 110 820 zł | 427 zł | 184 700 zł | 711 zł | 277 050 zł | 1 067 zł |
| Średnia | 153 354 zł | 591 zł | 255 590 zł | 984 zł | 383 385 zł | 1 477 zł |
| Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,8%, a WIBOR 3M 2,27% | ||||||
Czekają nas jeszcze dwie obniżki?
Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. Do października br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 2%, a więc o ponad połowę, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.
Wspomniane cięcia z dużym prawdopodobieństwem będą miały swój ciąg dalszy. Tak przynajmniej wynika z aktualnych notowań kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). Na początku ostatniej dekady września kontrakty za 3 miesiące wyceniały WIBOR 3M na 1,59%, a więc wyraźnie niżej niż dzisiejsza wartość tego wskaźnika (2,01% na dzień 21 października 2014 r.). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,83%, czyli również wyraźnie niżej niż dziś. Z tych notowań wnioskować można, że już niebawem rynek spodziewa się 2 obniżek stóp procentowych, a w horyzoncie dwóch lat WIBOR nie powinien być wyższy niż wskazują dzisiejsze notowania. Dostęp do kredytów powinien więc pozostać relatywnie łatwy przez dłuższy czas.
Bartosz Turek, Lion’s Bank