Najczęściej wybieraną walutą obcą przez kredytobiorców, którzy finansują zakup nieruchomości kredytem, jest euro. Zobowiązania w walutach obcych wiążą się z podjęciem dodatkowego ryzyka wynikającego ze zmiany ich notowań. Analitycy Expandera sprawdzili jakie możliwości zabezpieczenia przed wahaniami kursów walut ma do dyspozycji klient.
Rekordowe cięcia stóp procentowych w Europie sprawiły, że oprocentowanie kredytów we franku szwajcarskim i w euro jest znacznie niższe niż w złotych. Sama stopa rynkowa po jakiej instytucje finansowe mogą pożyczyć na rynku międzybankowym franka szwajcarskiego (Libor CHF) jest niższa niż dla euro (Libor EUR lub Euribor). Jednak wyższe marże i prowizje dla kredytów udzielanych we frankach szwajcarskich niż dla wspólnej waluty Strefy sprawiły, że to właśnie kredyt w euro jest najczęściej wybieranym rozwiązaniem przez klientów zaciągających swoje zobowiązanie w walucie obcej. Z tego względu przedstawione poniżej analiza dotyczy zobowiązań zaciąganych w euro.
Dzięki niższemu oprocentowaniu dla kredytów udzielnych w walucie Strefy w porównaniu do kredytu w złotych, miesięczna rata płacona dla zobowiązań w tej walucie jest niższa niż w przypadku kredytu w rodzimej walucie. Niestety możliwość płacenia mniejszych miesięcznych zobowiązań wiąże się z ponoszeniem ryzyka zmiany kursu walut. Przy niekorzystnym splocie zdarzeń, wahania euro w stosunku do złotego mogą niwelować osiągniętą korzyść, a nawet sprawić, iż spłacona rata będzie wyższa w porównaniu z kredytem zaciągniętym w polskiej walucie.
Jaki wpływ wywiera zmiana notowań waluty na wysokość raty mogliśmy się przekonać podczas ostatniego kryzysu. W ekstremalnym momencie od 04-08-2008 do 17-02-2009 kurs EUR/PLN zmienił się o 53%. Ta zmiana wpłynęła zarówno na wzrost raty jak i na wartość zadłużenia wyrażonego w rodzimej walucie. Jak zmieniła się wysokość miesięcznej płatności? Zakładając, że kredyt zaciągnięty był w euro na 30 lat, na kwotę 300 000 złotych, a oprocentowanie wynosiło 4% wówczas rata do zapłaty to 1512 zl. Jeśli kurs zmienił się o 53% przy pozostałych parametrach niezmiennych to rata wzrosłaby o ponad 800 zł i wyniosłaby 2313 zł. Rata kredytu złotowego, dla oprocentowania wynoszącego 6,5%, przy pozostałych parametrach niezmiennych, wyniosłaby niecałe 1900 zł. Wzrost raty spowodowany wzrostem kursów walut w II połowie 2008 oraz w pierwszych miesiącach 2009 roku został na szczęście częściowo skompensowany dzięki obniżaniu stóp referencyjnych w tym okresie.
Wzrost kursu waluty, w której zaciągnięte jest zobowiązanie wpływa także na zwiększanie całkowitej kwoty kredytu jaki pozostaje do spłaty. Jest to szczególnie istotne dla osób, które zastanawiają się nad wcześniejsza spłatą lub przewalutowaniem kredytu na rodzimą walutę. Może się okazać, że wzrost kursu waluty, w której został zaciągnięty kredyt sprawi, iż całkowite zadłużenie, nawet po kilku latach spłaty kredytu, jest większe niż w dniu jego zaciągnięcia. Oczywiście mechanizm ten działa w dwie strony. Jeśli kurs waluty spadnie to rata i całkowite zobowiązanie będą jeszcze niższe.
Są osoby, które biorąc kredyt hipoteczny w walutach obcych nie ponoszą ryzyka walutowego lub ponoszą je w małym stopniu. Jeżeli kredytobiorca otrzymuje wynagrodzenie w walucie kredytu bądź też posiada aktywa denominowane w walucie zobowiązania w kwocie równej lub wyższej od kwoty kredytu wówczas jest w naturalny sposób zabezpieczony przed zmianami kursu waluty. Ryzyko wpływu wahań na zobowiązanie ograniczone jest także w sytuacji gdy zakupiona na kredyt nieruchomość przynosi dochody (np. z najmu) w walucie kredytu.
Czy i w jaki sposób możemy zabezpieczyć się przed wahaniami kursów walut?
Jednym z rozwiązań, które przychodzą na myśl jest zastosowanie dostępnych na rynku instrumentów finansowych. Analitycy Expandera przeanalizowali ile wyniósłby koszt zabezpieczenia za pomocą instrumentów pochodnych takich jak: CFD, opcji oraz kontraktu futures. Dane zostały ujęte w poniższej tabeli:
|
Szacunkowe koszty zabezpieczenia kredytu 300 tys. zł zaciągniętego w euro na 10 lat (stopy procentowe pozostają niezmienne przez cały czas trwania kredytu): |
||
|
CFD (Contract For Difference) |
FUTURES GPW |
OPCJE |
|
Długa pozycja na EURPLN: skumulowany koszt punktów swapowych: ok. 75 tys. zł ponoszony w czasie trwania kredytu (wartość bieżąca tego kosztu wynosi ok. 65 tys zł). Dodatkowo występuje ryzyko konieczności pokrycia depozytu zabezpieczającego jeżeli złoty będzie się umacniał (ryzyko płynności). |
Brak punktów swapowych jak w przypadku CFD, ale różnica w oprocentowaniu jest uwzględniona w kursie kontraktu futures. Tak jak w przypadku CFD pozostaje ryzyko płynności, czyli ryzyko niemożności uzupełnienia depozytu zabezpieczającego, gdyby złoty się umacniał. Dodatkowo pojawiają się koszty rolowania, czyli koszt przechodzenia na kolejne serie kontraktów. Wielkość jednego kontraktu wynosi 10 000 EUR. |
Zakup 120 opcji call: koszt ok. 55 tys zł ponoszony z góry. Poza tym zakup tak wielu opcji na niekiedy bardzo odległe terminy zapadalności i małe kwoty jest sposobem czysto hipotetycznym |
|
Różnica w wielkości skumulowanych odsetek pomiędzy kredytem w EUR a kredytem w PLN wynosi ok. 45 tys. zł. |
||
Sposoby wyliczania ceny opcji, kursów futures, czy też wielkości punktów swapowych uwzględniają różnicę w stopach procentowych dla różnych walut. Dlatego też zabezpieczenie w sposób pasywny kredytu walutowego, przy zastosowaniu dostępnych na rynku instrumentów finansowych, jest bezcelowe – uwzględniając dodatkowe marże pośredników na rynku instrumentów pochodnych, koszty zabezpieczenia na pewno przekroczą korzyści wynikające z niższych rat. Niemożliwe jest więc pozbycie się ryzyka walutowego przy jednoczesnym zachowaniu korzyści wynikających z niższego oprocentowania waluty obcej. Z tego samego powodu takiej możliwości nie oferują również banki, które oczywiście mogłyby uzyskać zabezpieczenie po niższym koszcie niż osoba fizyczna, jednak i tak co najmniej byłyby one równe różnicy w oprocentowaniu kredytu.
Oczywiście w przypadku kredytu w EUR może okazać się, że zabezpieczenie na cały okres trwania kredytu nie jest konieczne, ponieważ Polska za jakiś czas wejdzie do strefy euro. Mimo wszystko, koszty pozostają dosyć duże. Np. w przypadku kontraktów CDS koszt płaconych punktów swapowych zabezpieczenia salda kredytu na najbliższe trzy lata spada tylko do ok. 35 tys. zł. Poza tym nie ma pewności, że rzeczywiście za 3 lata będziemy członkiem Unii Walutowej.
Efektywnym może okazać się aktywne zabezpieczanie kredytu, czyli otwieranie pozycji tylko wtedy gdy złoty się osłabia. Jeżeli przewidujemy, że osłabienie złotego potrwa np. tylko kilka najbliższych miesięcy, to wystarczy, że zabezpieczymy tylko sumę spłat ratalnych w tym okresie. Koszt takiego zabezpieczenia, szczególnie gdy nasze przewidywania sprawdzą się, będzie niski. Niestety, jak powszechnie wiadomo, przewidywanie trendów kursów walut nie należy do łatwych zadań.
Jeżeli już naprawdę nie chcemy zupełnie ponosić ryzyka walutowego to mimo konieczności poniesienia pewnych kosztów, najlepszym wyjściem pozostaje jednak przewalutowanie.
Poduszka bezpieczeństwa lekarstwem na wahania złotego?
Kredytobiorca zaciągający kredyt w walucie obcej, powinien zabezpieczyć się na ewentualność wzrostu kursu waluty. Z założenia klienci decydują się na kredyt walutowy przede wszystkim ze względu na niższe miesięczne obciążenie w porównaniu do kredytu w polskich złotych. Skoro rata jest niższa to dlaczego nie wykorzystać tej nadwyżki by zapewnić naszym finansom bufor bezpieczeństwa?
Dzięki oszczędzaniu różnicy między wysokością raty w walucie obcej a rodzimej powstaje poduszka kapitałowa, która zwiększa nasze bezpieczeństwo w nagłych nieprzewidzianych wypadkach. Środki te mogą posłużyć jako ochrona, pokrycie wyższej raty, w okresach dużego wzrostu kursu EUR/PLN. Jeżeli natomiast niekorzystne wahania kursów walut nie będą miały miejsca w najbliższej przyszłości, to umożliwią wcześniejszą spłatę kredytu.
Poniższa tabela przedstawia ile kapitału zgromadzi osoba, która odkłada co miesiąc różnicę wynikającą z niższego oprocentowania, przy założeniu że kurs i oprocentowanie pozostają na niezmienionym poziomie.
Dzięki rozwojowi rynku instrumentów finansowych istnieje wiele metod zabezpieczenia kredytu walutowego przed ryzykiem kursowym. Jednak nie zawsze skomplikowane rozwiązania okazują się najlepszą propozycją dla naszych finansów osobistych. Wahania kursów walut będą wywierały wpływ również na przyszłe raty. Należy zatem pamiętać by wykorzystać niższe obciążenie kredytowe dziś, by zabezpieczyć nieprzewidywalną przyszłość.
Źródło: Expander