Mieszkańcy Katowic mogą zaciągnąć relatywnie największy kredyt na mieszkanie

Banki są skłonne pożyczyć statystycznej rodzinie w Katowicach kwotę wystarczającą na zakup mieszkania o powierzchni aż 163 m kw. W Krakowie, Warszawie i Wrocławiu byłoby to o ponad połowę mniej.

To jednak skrajny wariant, zakładający, że zdolność kredytowa zostałaby wykorzystana do maksimum, a kredytobiorcy nie mieliby żadnych innych zobowiązań.

Zgodnie z badaniem przeprowadzonym przez Home Broker, trzy na cztery mieszkania są w Polsce kupowane z pomocą kredytu. Dlatego sprawdziliśmy, jaką zdolność kredytową dają nam przeciętne dochody w danym mieście i jakie mieszkanie można za tę kwotę kupić.

Badanie zdolności kredytowej zostało przeprowadzone na bazie 22 banków. Zapytane zostały one o górną granicę możliwej do pożyczenia kwoty przez trzyosobową rodzinę, w której dwie pracują i każda z nich zarabiają tyle, ile wynosi średnia dla danego miasta (szacunki za rok 2011 na podstawie danych GUS). Dług – w polskiej walucie – ma być zaciągnięty na 25 lat. Przyjęto ponadto optymistyczne założenie, że obie osoby dorosłe pracują i osiągają dochody z tytułu umowy o pracę na czas nieokreślony na poziomie średniej w danym mieście. Dodatkowo rodzina posiada na utrzymaniu jeden samochód, a kredyt ma być spłacany w ratach równych.

163 metry w Katowicach

Na badanych 10 rynkach modelowa rodzina mogłaby pozwolić sobie średnio na zakup aż 92,6 m kw. mieszkania. Wymagałoby to jednak wykorzystania potencjalnej zdolności kredytowej do granic możliwości. Najwyższy wynik zanotowano w Katowicach. Modelowa rodzina miałaby tam do dyspozycji miesięczne wynagrodzenie w wysokości 6,8 tys. zł netto, dzięki czemu banki skłonne byłyby jej pożyczyć przeciętnie 569 tys. zł. Jest to kwota wysoka w porównaniu z  przeciętną ceną ofertową w tym mieście. W ostatnich 12 miesiącach za metr mieszkania w stolicy województwa śląskiego trzeba było zapłacić niecałe 3,5 tys. zł. W efekcie modelowa rodzina mogłaby kupić lokal o wielkości przynajmniej 163 m kw. Przy okazji warto zauważyć, że szacunek ten oparto na założeniu, że każdy metr zostałby kupiony za cenę średnią dla danego rynku. W rzeczywistości możliwa do nabycia nieruchomość w Katowicach za 569 tys. zł mogłaby być jeszcze większa w związku z tym, że im większe mieszkanie, tym cena metra powinna być niższa.

Wynik ten na pierwszy rzut oka może się wydawać nienaturalnie wysoki. Trzeba jednak pamiętać o założeniu – modelowa rodzina w chwili zaciągania kredytu nie posiada żadnych zobowiązań finansowych (co w praktyce nie jest częste), i ubiega się o kredyt o maksymalnej możliwej wartości. Zgodnie z zapisami rekomendacji T, banki mogą pożyczyć takim kredytobiorcom tyle, żeby ich comiesięczna rata pochłaniała nie więcej niż 50% lub 65% dochodów netto (kredyt w złotych). Decydujące jest to czy osiągany przez kredytobiorcę dochód jest wyższy, czy niższy niż średnia dla gospodarki krajowej. W pierwszym z tych przypadków banki teoretycznie mogą pożyczyć więcej. Nie ma jednak pewności, którą granicę instytucje przyjęły do badania zdolności kredytowej modelowej rodziny, a tym bardziej czy nie mają przypadkiem wewnętrznych regulacji bardziej restrykcyjnych niż rekomendacje Komisji Nadzoru Finansowego. Przyjmując jednak wariant skrajny, mogłoby się okazać, że rata katowickiej rodziny wyniosłaby nawet ponad 4,4 tys. zł miesięcznie.

Możliwości zakupowe mieszkańców poszczególnych miast

Miasto

Szacunkowe średnie wynagrodzenia netto dwóch osób w danym mieście (2011 rok)*

Średnia zdolność kredytowa trzyosobowej rodziny

Średnia cena transakcyjna za metr

(transakcje z ostatnich 12 mc)

Możliwości zakupowe

(w m kw.)

Białystok

4 893 zł

369 714 zł

4 327 zł

85,4

Bydgoszcz

4 809 zł

354 407 zł

3 866 zł

91,7

Gdańsk

6 167 zł

505 802 zł

5 331 zł

94,9

Katowice

6 836 zł

568 827 zł

3 487 zł

163,1

Kraków

5 337 zł

420 869 zł

6 281 zł

67,0

Lublin

5 257 zł

414 327 zł

4 825 zł

85,9

Łódź

4 896 zł

367 538 zł

4 013 zł

91,6

Szczecin

5 401 zł

427 423 zł

4 313 zł

99,1

Warszawa

7 029 zł

583 278 zł

7 719 zł

75,6

Wrocław

5 533 zł

440 494 zł

6 101 zł

72,2

*obliczenia oparte o dane GUS o wynagrodzeniach za 2010 r. skorygowany o wzrost wynagrodzeń pomiędzy rokiem 2011 i 2010
Źródło: Opracowanie własne Home Broker na podstawie danych GUS


Zła sytuacja w Krakowie, Warszawie i Wrocławiu

Nieco inaczej sytuacja wygląda w takich miastach, jak Kraków, Warszawa czy Wrocław. Tam modelowa rodzina mogłaby pozwolić sobie na zakup ponad dwukrotnie mniejszej nieruchomości niż w Katowicach. Jest to odpowiednio 67, 76 i 72 m kw., co zazwyczaj odpowiada mieszkaniu trzypokojowemu. Powody dysproporcji pomiędzy miastami o największych i najmniejszych możliwościach zakupowych są dwa. Po pierwsze ceny mieszkań, które w Krakowie i Wrocławiu przekraczają 6 tys. zł za m kw., a w Warszawie 7,7 tys. Z drugiej strony winić można poziom wynagrodzeń, choć ten zgodnie ze statystykami GUS raczej jest nienaturalnie wysoki w Katowicach niż za niski w Warszawie. Warto bowiem zauważyć, że przeciętna katowicka rodzina, w której dwie osoby pracują dysponowałaby dochodem zaledwie o 200 zł niższym niż warszawska. Należy też zwrócić uwagę na warunkujące zdolność kredytową dochody w Krakowie. W stolicy Małopolski są one pomiędzy poziomem lubelskim i szczecińskim. Dla porównania, we wspomnianych miastach ceny nieruchomości są o jedną trzecią niższe niż w Krakowie.

Nawet 230 tys. zł różnicy między bankami

Na koniec nie sposób nie wspomnieć, że przytoczone powyżej zdolności kredytowe są tylko wynikami uśrednionymi. W poszczególnych instytucjach i dla przyjętych założeń bywają one bardzo zróżnicowane. Na przykład w Warszawie modelowa rodzina mogłaby pożyczyć w Credit Agricole jedynie 475 tys. zł, a w Getin Noble Banku aż 705 tys. zł. Na uwagę zasługuje też przypadek przeciętnej rodziny z Łodzi i Białegostoku. Ich wynagrodzenia netto są niemal identyczne (w Białymstoku niższe zaledwie o 3 zł miesięcznie), natomiast średnia zdolność kredytowa jest wyższa w Białymstoku (o ponad dwa tysiące złotych). Skąd może wynikać taka różnica? W dużej mierze może to być konsekwencja przyjęcia przez poszczególne instytucje różnych kosztów utrzymania w obu miastach. W ten sposób białostoczan preferują takie banki jak Alior, Citi Handlowy czy Pekao. Łodzianie z odrobinę wyższymi zarobkami mogą liczyć na trochę wyższy kredyt w większości badanych instytucji (Banku BGŻ, Banku Millenium, Banku Pocztowym, BNP Paribas, BOŚ Banku, BZ WBK, Credit Agricole, DnB NORD, Getin Noble Banku, ING Banku Śląskim, Kredyt Banku, mBanku, Multibanku, Nordea Banku i PKO BP). Deklarowana wielkość pożyczki dla modelowej rodziny z Białegostoku i Łodzi nie różni się natomiast w Banku BPH, Deutsche Banku, eurobanku i Raiffeisen Banku. Nie wykluczone jednak, że w tej ostatniej grupie identyczne wyniki mogą być konsekwencją zastosowanych zaokrągleń.

Zdolność kredytowa przeciętnej trzyosobowej rodziny w wybranych miastach

Bank

Deklarowane przez banki maksymalne zdolności kredytowe trzyosobowej rodziny

Łódź

Białystok

Warszawa

Wrocław

Kraków

Katowice

4896,34 *

4893,46 *

7028,68 *

5532,56 *

5337,4 *

6836,14 *

Alior Bank

447 778 zł

477 485 zł

685 928 zł

539 940 zł

520 813 zł

667 094 zł

Bank BGŻ

334 587 zł

334 208 zł

576 978 zł

415 031 zł

390 279 zł

561 135 zł

Bank BPH

335 000 zł

335 000 zł

495 000 zł

379 000 zł

365 000 zł

482 000 zł

Bank Millennium

392 501 zł

392 096 zł

633 367 zł

471 867 zł

447 369 zł

634 275 zł

Bank Pocztowy

444 665 zł

444 403 zł

635 975 zł

454 207 zł

430 497 zł

612 583 zł

BNP Paribas Bank

328 367 zł

328 165 zł

518 566 zł

372 431 zł

357 944 zł

504 327 zł

BOŚ Bank

314 000 zł

313 000 zł

555 000 zł

395 000 zł

370 000 zł

563 000 zł

BZ WBK

306 830 zł

306 650 zł

528 610 zł

416 100 zł

401 360 zł

514 100 zł

Citi Handlowy

363 000 zł

364 000 zł

582 000 zł

412 000 zł

397 000 zł

566 000 zł

Credit Agricole

331 000 zł

330 000 zł

475 000 zł

374 000 zł

360 000 zł

462 000 zł

Deutsche Bank

315 000 zł

315 000 zł

500 000 zł

395 000 zł

370 000 zł

565 000 zł

DnB NORD

275 291 zł

274 937 zł

536 154 zł

353 124 zł

329 249 zł

446 303 zł

eurobank

390 000 zł

390 000 zł

572 000 zł

441 000 zł

425 000 zł

556 000 zł

Getin Noble Bank

437 913 zł

437 538 zł

705 096 zł

517 705 zł

493 154 zł

680 920 zł

ING Bank Śląski

353 022 zł

352 806 zł

616 595 zł

478 743 zł

461 784 zł

599 665 zł

Kredyt Bank

321 022 zł

320 825 zł

599 142 zł

471 625 zł

454 919 zł

582 691 zł

mBank

445 500 zł

445 200 zł

682 900 zł

517 500 zł

495 400 zł

664 200 zł

MultiBank

445 500 zł

445 200 zł

682 900 zł

517 500 zł

495 400 zł

664 200 zł

Nordea Bank

342 900 zł

342 500 zł

537 000 zł

422 500 zł

398 000 zł

522 300 zł

Pekao SA

397 400 zł

420 400 zł

606 000 zł

476 000 zł

456 300 zł

589 200 zł

PKO BP

416 550 zł

416 300 zł

600 900 zł

471 600 zł

454 650 zł

584 200 zł

Raiffeisen Bank

348 000 zł

348 000 zł

507 000 zł

399 000 zł

385 000 zł

493 000 zł

Średnia

367 538 zł

369 714 zł

583 278 zł

440 494 zł

420 869 zł

568 827 zł

Źródło: Banki, stan na 22.03.2012
* szacunkowe wynagrodzenie małżeństwa w 2011 roku (netto)

Bartosz Turek  

Analityk rynku nieruchomości
Home Broker

Źródło: Home Broker