Za przeciętną pensję Polak może kupić 0,72 m kw. używanego lokum. To o połowę więcej niż w 2007 roku. Wszystko dlatego, że w ciągu ostatnich 8 lat wyraźnie wzrosły wynagrodzenia, a ceny mieszkań są niższe niż przed kryzysem – wynika z danych zebranych przez Lion’s Bank.
Kryzys na rodzimym rynku mieszkaniowym zaczął się na przełomie 2007 i 2008 roku. Od tego czasu minęło już 8 lat, a ceny mieszkań po kilkuletniej przecenie w największych miastach nie wróciły do przedkryzysowych poziomów. W tym samym czasie wynagrodzenia Polaków zatrudnionych w sektorze przedsiębiorstw wzrosły z przeciętnego poziomu 2643,92 zł brutto miesięcznie w 2006 roku do 3899,78 zł brutto w 2015 roku, czyli prawie o połowę (47,5%). O zakup własnego „M” jest więc dziś łatwiej. O ile? Na to pytanie można odpowiedzieć obliczając jak wiele metrów przeciętnych „czterech kątów” można kupić za miesięczną pensję.
Mało, ale o połowę więcej
Problem w tym, że za wynagrodzenie otrzymywane „na rękę” nie można nawet kupić metra, tylko jego część. Za równowartość przeciętnej pensji można kupić 0,72 m kw. mieszkania używanego i 0,6 m kw. lokalu od dewelopera – wynika z szacunków Lion’s Bank opartych o dane GUS i NBP dla 17 polskich miast. Na pierwszy rzut oka jest to niski wynik, ale trzeba podkreślić, że i tak wskaźnik ten rośnie już od 8 lat. Dla porównania w 2007 roku – u szczytu hossy przeciętna miesięczna pensja wystarczała na zakup jedynie 0,46 m kw. lokalu z drugiej ręki i 0,43 m kw. mieszkania nowego. Z tego punktu widzenia mieszkania są dziś o połowę „tańsze”.
Można też porównać rodzimy wynik do tych z krajów zachodnich. I tak bazując na statystykach Numbeo można oszacować, że z jednej strony mieszkaniec Monako czy Londynu może za przeciętną pensję kupić jedynie 0,1- 0,2 m kw. mieszkania, ale z drugiej strony w Brukseli, Bernie czy Berlinie przeciętna pensja starczy na 0,7 – 0,9 m kw. mieszkania. Na tym tle Warszawa z wynikiem na poziomie około pół metra za miesięczną pensję plasuje się w środku stawki.
Więcej używanych metrów
Nie powinno ulegać wątpliwości, że mieszkania używane są tańsze, i to dlatego przeciętna pensja wystarczy na więcej na rynku wtórnym niż na pierwotnym. Jest to sytuacja naturalna, utrzymująca się od lat. Wyjątków od niej było niewiele, a ze wszystkimi mieliśmy do czynienia przed 2013 rokiem. I tak w latach 2006-2012 okresowo przeciętna cena transakcyjna nowych mieszkań bywała niższa niż notowana na rynku wtórnym w takich miastach jak: Warszawa, Wrocław, Rzeszów, Olsztyn, Opole, Lublin, Gdańsk, Gdynia. Mogło się tak dziać dlatego, że deweloperzy oferowali sporo tanich lokali na obrzeżach miast, co zaniżało średnie ceny.
Niemniej z reguły to nowe metry są droższe niż używane. Głównie za sprawą wyższego oferowanego standardu, średnia cena, za jaką deweloperzy upłynniali swoje lokale była w latach 2006 – 2015 o 14,3% wyższa, niż w przypadku lokali z drugiej ręki.
Najgorzej w Krakowie, najlepiej w Katowicach
Spójrzmy jednak na najświeższe dane podsumowujące rok 2015. Wynika z nich, że w najlepszej sytuacji są mieszkańcy Katowic, którzy za przeciętną pensję mogą kupić 1,1 m kw. używanego „M”. Jest to jedyny przypadek, w którym przeciętne wynagrodzenie otrzymywane „na rękę” pozwala kupić ponad metr lokalu. W stolicy województwa śląskiego spore są tez możliwości nabywcze na rynku pierwotnym. Przeciętna pensja netto wystarczyłaby bowiem w Katowicach na zakup 0,77 m kw. mieszkania. Wysokie wyniki zanotowano też w Łodzi, Szczecinie i Zielonej Górze, a więc w miastach, gdzie poziom cen mieszkań jest relatywnie niski.
|
Możliwości nabywcze mieszkańców największych polskich miast |
|||||
|
Lokalizacja |
Przeciętna cena transakcyjna mieszkania w 2015 r. (dane NBP) |
Średnie wynagrodzenie miesięczne netto (dane GUS)* |
Powierzchnia możliwa do nabycia (w m kw.) |
||
|
rynek wtórny |
rynek pierwotny |
rynek wtórny |
rynek pierwotny |
||
|
Białystok |
3 789 zł |
4 566 zł |
2 734 zł |
0,72 |
0,60 |
|
Bydgoszcz |
3 558 zł |
4 731 zł |
2 713 zł |
0,76 |
0,57 |
|
Gdańsk |
5 209 zł |
5 960 zł |
3 531 zł |
0,68 |
0,59 |
|
Gdynia |
4 960 zł |
6 255 zł |
3 274 zł |
0,66 |
0,52 |
|
Katowice |
3 466 zł |
4 936 zł |
3 807 zł |
1,10 |
0,77 |
|
Kielce |
3 664 zł |
4 603 zł |
2 707 zł |
0,74 |
0,59 |
|
Kraków |
6 097 zł |
6 106 zł |
3 054 zł |
0,50 |
0,50 |
|
Lublin |
4 476 zł |
4 958 zł |
2 912 zł |
0,65 |
0,59 |
|
Łódź |
3 375 zł |
4 660 zł |
2 828 zł |
0,84 |
0,61 |
|
Olsztyn |
4 045 zł |
4 520 zł |
2 912 zł |
0,72 |
0,64 |
|
Opole |
3 868 zł |
4 651 zł |
2 952 zł |
0,76 |
0,63 |
|
Poznań |
5 018 zł |
6 259 zł |
3 199 zł |
0,64 |
0,51 |
|
Rzeszów |
4 479 zł |
4 828 zł |
3 008 zł |
0,67 |
0,62 |
|
Szczecin |
3 799 zł |
4 739 zł |
3 072 zł |
0,81 |
0,65 |
|
Warszawa |
7 300 zł |
7 481 zł |
3 941 zł |
0,54 |
0,53 |
|
Wrocław |
5 200 zł |
6 055 zł |
3 188 zł |
0,61 |
0,53 |
|
Zielona Góra |
3 032 zł |
3 731 zł |
2 642 zł |
0,87 |
0,71 |
|
Średnia |
0,72 |
0,60 |
|||
|
* szacunkowe dane za 2015 rok (dane z 2014 podniesione o średnioroczny wzrost przeciętnego wynagrodzenia – o 3,2%) |
|||||
Po drugiej stronie barykady uplasował się Kraków, gdzie pensję można zamienić na pół metra mieszkania (zarówno używanego, jak i nowego). Niewielkie możliwości zakupowe mają też mieszkańcy Warszawy, Wrocławia czy Poznania. Wszystko oczywiście za sprawą wyższych cen nieruchomości.
Bartosz Turek, Lion’s Bank