Indeks cen transakcyjnych Open Finance wzrósł w marcu o 1,43 proc., przy wzroście liczby transakcji o 14 proc. w porównaniu do lutego. W porównaniu do marca 2009 roku liczba transakcji wzrosła 40 proc.
Marzec był trzecim kolejnym miesiącem wzrostu naszego indeksu, który powstał na bazie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance i Home Broker. Jednak w styczniu i lutym zmiany były kosmetyczne, a licząc od początku roku wartość indeksu cen mieszkań wzrosła o 1,7 proc., do najwyższego poziomu od września ubiegłego roku. Wartość indeksu jest wyższa niż w marcu 2009 roku o 0,7 proc. Od rekordowo niskiego poziomu w czerwcu 2009 roku indeks wzrósł o 3,1 proc. i jest zarazem o 10,1 proc. poniżej szczytowej wartości zanotowanej w lutym 2008 roku.
Marcowa wartość indeksu powstała w oparciu o 2376 transakcji – to wciąż o ok. 17-20 proc. mniej niż w IV kwartale 2009 roku, kiedy notowaliśmy największą ich liczbę.
Źródło: Open Finance
W porównaniu do lutego mediana cen transakcyjnych spadła w czterech miastach, w Krakowie nie zmieniła się, a w pozostałych jedenastu miastach, które bierzemy pod uwagę wzrosła. Wartość indeksu jest wyższa niż w marcu 2009 roku o 0,7 proc., czego odbiciem są także zmiany mediany cen transakcyjnych w ujęciu 12-miesięczym – ceny wzrosły w jedenastu miastach (w tym w Warszawie po raz pierwszy od kiedy gromadzimy porównywalne dane), a spadły w pięciu.
Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach
|
miasto |
mediana ceny m2 w marcu 2010 r. |
roczna zmiana ceny |
miesięczna zmiana ceny |
mediana ceny nieruchomości w marcu 2010 r. |
|
Bydgoszcz |
4380 zł |
10,6% |
4,3% |
219 000 zł |
|
Gdańsk |
5852 zł |
10,8% |
0,2% |
305 800 zł |
|
Gdynia |
5722 zł |
3,7% |
4,7% |
293 250 zł |
|
Kraków |
6350 zł |
2,2% |
0,0% |
325 562 zł |
|
Łódź |
4151 zł |
-3,0% |
1,3% |
206 000 zł |
|
Poznań |
5732 zł |
4,3% |
-2,3% |
297 829 zł |
|
Szczecin |
4766 zł |
-3,1% |
-3,1% |
245 772 zł |
|
Warszawa |
7822 zł |
0,2% |
1,2% |
406 221 zł |
|
Wrocław |
6278 zł |
6,5% |
1,5% |
321 125 zł |
Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.
Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.
Komentarz i prognoza
W poprzednim komentarzu do cen transakcyjnych w lutym oczekiwaliśmy ożywienia rynku mieszkaniowego na wiosnę, a marzec zdaje się potwierdzać słuszność tej tezy. Oczekujemy nadal, że z każdym kolejnym miesiącem liczba dokonywanych transakcji będzie stopniowo rosła by osiągnąć w czerwcu rekordowo wysoki poziom. Sprzyjać temu będzie niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które może wydawać się atrakcyjne ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe i coraz bardziej mgliste perspektywy ich podniesienia.
Bynajmniej, nie oczekujemy jednak powtórki z lat 2007-2008. Raczej kontynuacji podnoszenia się rynku mieszkaniowego po załamaniu z I połowy 2009 roku. Oczekujemy, że rynek mieszkaniowy pozostanie o 15-20 proc. słabszy od swojego rekordowego okresu z lat 2007-2008 pod względem liczby zawieranych transakcji.
Perspektywy cenowe pozostają niepewne. Większa liczba projektów sprzedawanych na wczesnym etapie realizacji (co oznacza niższe ceny za m2) mogłaby zagrodzić drogę wzrostowi medianie cen transakcyjnych, ale marzec nie potwierdził tak budowanych oczekiwań. W dalszym ciągu spodziewamy się stabilizacji mediany cen transakcyjnych w okolicach ich obecnych poziomów.
Komentarz Home Broker
Marzec był kolejnym miesiącem stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym. Doradcy Home Broker spodziewają się w najbliższych 12 miesiącach wzrostu przeciętnej ceny metra kwadratowego w największych miastach Polski o 5,1 proc. To minimalnie mniej niż w lutym. Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby nieznaczne przyspieszenie tempa wzrostu cen z obecnego poziomu 1,8 proc. rok do roku.
Dwa podstawowe czynniki sprzyjające wzrostowi cen to liberalizacja polityki banków w zakresie kredytów hipotecznych (spadek marż, wzrost LTV, wzrost zdolności kredytowej, promocje) oraz zmniejszenie podaży mieszkań na rynku pierwotnym, będące efektem ograniczenia inwestycji deweloperskich w ostatnich dwóch latach. Informacje Home Broker nie wskazują, aby deweloperzy planowali podwyżki cen w związku z podniesieniem limitów w programie „Rodzina na swoim” (możliwe są podwyżki, ale z innego powodu, na przykład postępu prac budowlanych). Wzrost cen mogą ograniczać z kolei duże rabaty oferowane przez deweloperów kupującym mieszkania na wczesnym etapie budowy, a także niski popyt na kredyty mieszkaniowe będący konsekwencją utrzymywania się trudnej sytuacji na rynku pracy.
Osoby poszukujące obecnie mieszkań w największych miastach Polski chcą wydać na zakup przeciętnie 356,8 tys. zł. To nieco mniej niż w lutym. Ograniczenie budżetu można wiązać z dość pesymistycznymi nastrojami konsumentów. Zmniejszyła się też przeciętna preferowana powierzchnia. Obecnie większość kupujących poszukuje mieszkania o powierzchni 50,5 m2.
Katarzyna Siwek, Home Broker
Źródło: Open Finance