Mieszkania: Więcej transakcji, wyższe ceny

Indeks cen transakcyjnych Open Finance wzrósł w marcu o 1,43 proc., przy wzroście liczby transakcji o 14 proc. w porównaniu do lutego. W porównaniu do marca 2009 roku liczba transakcji wzrosła 40 proc.

 

 

Marzec był trzecim kolejnym miesiącem wzrostu naszego indeksu, który powstał na bazie transakcji dokonanych przez klientów Open Finance i Home Broker. Jednak w styczniu i lutym zmiany były kosmetyczne, a licząc od początku roku wartość indeksu cen mieszkań wzrosła o 1,7 proc., do najwyższego poziomu od września ubiegłego roku. Wartość indeksu jest wyższa niż w marcu 2009 roku o 0,7 proc. Od rekordowo niskiego poziomu w czerwcu 2009 roku indeks wzrósł o 3,1 proc. i jest zarazem o 10,1 proc. poniżej szczytowej wartości zanotowanej w lutym 2008 roku.

Marcowa wartość indeksu powstała w oparciu o 2376 transakcji – to wciąż o ok. 17-20 proc. mniej niż w IV kwartale 2009 roku, kiedy notowaliśmy największą ich liczbę.

 

Źródło: Open Finance

W porównaniu do lutego mediana cen transakcyjnych spadła w czterech miastach, w Krakowie nie zmieniła się, a w pozostałych jedenastu miastach, które bierzemy pod uwagę wzrosła. Wartość indeksu jest wyższa niż w marcu 2009 roku o 0,7 proc., czego odbiciem są także zmiany mediany cen transakcyjnych w ujęciu 12-miesięczym – ceny wzrosły w jedenastu miastach (w tym w Warszawie po raz pierwszy od kiedy gromadzimy porównywalne dane), a spadły w pięciu.

Jak zmieniały się ceny transakcyjne w największych miastach Polski w ostatnich 12 miesiącach

miasto	mediana ceny m2 w marcu 2010 r.	roczna zmiana ceny	miesięczna zmiana ceny	mediana ceny nieruchomości w marcu 2010 r.
Bydgoszcz	4380 zł	10,6%	4,3%	219 000 zł
Gdańsk	5852 zł	10,8%	0,2%	305 800 zł
Gdynia	5722 zł	3,7%	4,7%	293 250 zł
Kraków	6350 zł	2,2%	0,0%	325 562 zł
Łódź	4151 zł	-3,0%	1,3%	206 000 zł
Poznań	5732 zł	4,3%	-2,3%	297 829 zł
Szczecin	4766 zł	-3,1%	-3,1%	245 772 zł
Warszawa	7822 zł	0,2%	1,2%	406 221 zł
Wrocław	6278 zł	6,5%	1,5%	321 125 zł

Źródło: Open Finance i Home Broker na podstawie transakcji przeprowadzonych przez klientów firmy.

Dane mogą nie odzwierciedlać precyzyjnie tendencji na rynku mieszkaniowym.

Komentarz i prognoza

W poprzednim komentarzu do cen transakcyjnych w lutym oczekiwaliśmy ożywienia rynku mieszkaniowego na wiosnę, a marzec zdaje się potwierdzać słuszność tej tezy. Oczekujemy nadal, że z każdym kolejnym miesiącem liczba dokonywanych transakcji będzie stopniowo rosła by osiągnąć w czerwcu rekordowo wysoki poziom. Sprzyjać temu będzie niskie oprocentowanie kredytów hipotecznych, które może wydawać się atrakcyjne ze względu na rekordowo niskie stopy procentowe i coraz bardziej mgliste perspektywy ich podniesienia.

Bynajmniej, nie oczekujemy jednak powtórki z lat 2007-2008. Raczej kontynuacji podnoszenia się rynku mieszkaniowego po załamaniu z I połowy 2009 roku. Oczekujemy, że rynek mieszkaniowy pozostanie o 15-20 proc. słabszy od swojego rekordowego okresu z lat 2007-2008 pod względem liczby zawieranych transakcji.

Perspektywy cenowe pozostają niepewne. Większa liczba projektów sprzedawanych na wczesnym etapie realizacji (co oznacza niższe ceny za m²) mogłaby zagrodzić drogę wzrostowi medianie cen transakcyjnych, ale marzec nie potwierdził tak budowanych oczekiwań. W dalszym ciągu spodziewamy się stabilizacji mediany cen transakcyjnych w okolicach ich obecnych poziomów.

Komentarz Home Broker

 

Marzec był kolejnym miesiącem stabilizacji cen na rynku mieszkaniowym. Doradcy Home Broker spodziewają się w najbliższych 12 miesiącach wzrostu przeciętnej ceny metra kwadratowego w największych miastach Polski o 5,1 proc. To minimalnie mniej niż w lutym. Realizacja takiego scenariusza oznaczałaby nieznaczne przyspieszenie tempa wzrostu cen z obecnego poziomu 1,8 proc. rok do roku.

Dwa podstawowe czynniki sprzyjające wzrostowi cen to liberalizacja polityki banków w zakresie kredytów hipotecznych (spadek marż, wzrost LTV, wzrost zdolności kredytowej, promocje) oraz zmniejszenie podaży mieszkań na rynku pierwotnym, będące efektem ograniczenia inwestycji deweloperskich w ostatnich dwóch latach. Informacje Home Broker nie wskazują, aby deweloperzy planowali podwyżki cen w związku z podniesieniem limitów w programie „Rodzina na swoim” (możliwe są podwyżki, ale z innego powodu, na przykład postępu prac budowlanych). Wzrost cen mogą ograniczać z kolei duże rabaty oferowane przez deweloperów kupującym mieszkania na wczesnym etapie budowy, a także niski popyt na kredyty mieszkaniowe będący konsekwencją utrzymywania się trudnej sytuacji na rynku pracy.

Osoby poszukujące obecnie mieszkań w największych miastach Polski chcą wydać na zakup przeciętnie 356,8 tys. zł. To nieco mniej niż w lutym. Ograniczenie budżetu można wiązać z dość pesymistycznymi nastrojami konsumentów. Zmniejszyła się też przeciętna preferowana powierzchnia. Obecnie większość kupujących poszukuje mieszkania o powierzchni 50,5 m².

 

Katarzyna Siwek, Home Broker

Źródło: Open Finance