Mieszkania z okresu PRL są obecnie najpopularniejsze

Z kwartału na kwartał rośnie popularność mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Są one zazwyczaj znacznie tańsze od tych w kamienicach lub budownictwie współczesnym. Większa dostępność lokali w betonowych blokach spowodowała, że w bieżącym roku mieszkania z wielkiej płyty były najczęściej wybierane deklasując dotychczasowego lidera – kamienice.

Mieszkania w kamienicach i nowych budynkach sprzedają się coraz gorzej – wynika z badania struktury transakcji zawieranych w trzecim kwartale przez Home Broker w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Zyskiwały natomiast lokale w wielkiej płycie, które stanowiły od lipca do września aż 41% ogólnej liczby lokali używanych, które znalazły nabywców. W 2011 roku to właśnie budownictwo z okresu PRL miało największy udział w ogólnej liczbie transakcji na rynku wtórnym. Warto zauważyć, że jeszcze w 2010 roku palma pierwszeństwa należała do kamienic.

Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie przeprowadzono na podstawie danych o transakcjach na pięciu największych rynkach.

Płyta jest wielka, ale mieszkania w niej małe i tanie

W ciągu roku bloki z wielkiej płyty powiększyły swój udział w rynku o blisko 6 p.p. – takie wnioski płyną z porównania struktury transakcji zawieranych w największych miastach w trzecim kwartale bieżącego roku i analogicznego okresu rok wcześniej. Odbyło się to kosztem budownictwa współczesnego, które zanotowało spadek udziału w rynku o blisko 5 p.p. oraz budynków z cegły, które straciły przeszło 1 p.p. Koronnym powodem może być cena. Po pierwsze mieszkania w betonowych blokach są relatywnie tanie. Na przykład w Warszawie za metr lokalu w wielkiej płycie nabywcy płacili w 3 kwartale tego roku 7,6 tys. zł. Dla porównania w kamienicach metr kosztował ponad 8 tys. zł, a we współczesnym budownictwie 8,4 tys. zł. Niemałe różnice cen występują także w Krakowie. Tam za metr mieszkania w wielkiej płycie trzeba było zapłacić 5,8 tys. zł. W pozostałych dwóch wyróżnionych segmentach było to odpowiednio 6,8 i 7 tysięcy. Ponadto lokale w blokach z wielkiej płyty mają stosunkowo niewielkie metraże. W przypadku najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych przeciętna wielkość dostępnego obecnie w sprzedaży mieszkania w wielkiej płycie wynosi około 43 m kw. Dla porównania w kamienicach i budownictwie współczesnym są to przeszło 52 m kw. W efekcie niższej ceny metra i mniejszej powierzchni mieszkań w betonowych blokach całkowita cena nieruchomości jest znacznie bardziej dostępna dla przeciętnego nabywcy niż w pozostałych segmentach rynku. Warto zauważyć, że ogólne trendy obserwowane na podstawie średnich dla badanych rynków nie zawsze znajdują odzwierciedlenia w przypadku poszczególnych miast.

Duże zmiany w Poznaniu i Warszawie

Największe dynamiki zmian pomiędzy strukturą sprzedaży mieszkań w trzecim kwartale tego i zeszłego roku jest widoczny w Poznaniu i Warszawie. W stolicy województwa wielkopolskiego aż 51,2% sprzedanych lokali stanowiły mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Oznacza to roczny wzrost udziału o 24,4 p.p., co jest jednak efektem niskiej bazy. W ostatnim roku w Poznaniu zmalał natomiast udział segmentu mieszkań współczesnych do zaledwie 7,3% i lokali w kamienicach do 41,5%.

Do dużych zmian doszło także w Warszawie. W ostatnim roku udział mieszkań w blokach z wielkiej płyty wzrósł o 10,1 p.p. Obecnie lokale te są w stolicy najpopularniejsze odpowiadając za 41,4% zawartych transakcji. Kolejną grupą są mieszkania współczesne z udziałem na poziomie 36% (wzrost o 3,9 p.p.) i te znajdujące się w kamienicach z relatywnie skromnym udziałem na poziomie 22,5% (spadek o 14 p.p.).

Stabilniej we Wrocławiu i Trójmieście

Ostatni rok w stolicach województwa dolnośląskiego i pomorskiego przyniósł znacznie mniejsze zmiany struktury zawieranych transakcji. Ponadto na obu tych rynkach widoczny był wzrost popularności kamienic, który odbył się kosztem betonowych bloków i budownictwa współczesnego. Powodem w tym wypadku także może być cena. W trzecim kwartale bieżącego roku przeciętna cena transakcyjna mieszkań w kamienicach różniła się zaledwie o kilka procent od tych w blokach z wielkiej płyty. W efekcie mieszkania w budynkach z cegły odpowiadały we Wrocławiu za przeszło 40%, a w Trójmieście za 37% zawieranych w trzecim kwartale transakcji.

Udział mieszkań z poszczególnych segmentów w transakcjach na rynku wtórnym

Miasto

Segment

Okres

Różnica

(3 kw. 2011 / 3 kw. 2010)

3 kwartał 2010

4 kwartał 2010

1 kwartał 2011

2 kwartał 2011

3 kwartał 2011

Warszawa

wielka płyta

31,3%

33,3%

35,5%

32,1%

41,4%

10,1 p.p.

cegła do 2000

36,5%

31,2%

34,5%

31,2%

22,5%

-14,0 p.p.

nowe

32,2%

35,5%

30,0%

36,7%

36,0%

3,9 p.p.

Wrocław

wielka płyta

35,2%

46,2%

32,6%

35,0%

29,7%

-5,5 p.p.

cegła do 2000

33,3%

28,2%

34,9%

42,5%

40,5%

7,2 p.p.

nowe

31,5%

25,6%

32,6%

22,5%

29,7%

-1,8 p.p.

Kraków

wielka płyta

36,7%

33,3%

33,3%

38,5%

36,8%

0,1 p.p.

cegła do 2000

22,4%

35,6%

33,3%

23,1%

23,7%

1,2 p.p.

nowe

40,8%

31,1%

33,3%

38,5%

39,5%

-1,3 p.p.

Poznań

wielka płyta

26,8%

40,0%

46,2%

48,6%

51,2%

24,4 p.p.

cegła do 2000

46,3%

53,3%

38,5%

37,1%

41,5%

-4,9 p.p.

nowe

26,8%

6,7%

15,4%

14,3%

7,3%

-19,5 p.p.

Trójmiasto

wielka płyta

44,4%

37,5%

41,5%

44,2%

44,3%

-0,2 p.p.

cegła do 2000

33,3%

45,8%

41,5%

34,6%

37,1%

3,8 p.p.

nowe

22,2%

16,7%

16,9%

21,2%

18,6%

-3,7 p.p.

Średnia

wielka płyta

34,9%

38,1%

37,8%

39,7%

40,7%

5,8 p.p.

cegła do 2000

34,4%

38,8%

36,6%

33,7%

33,1%

-1,3 p.p.

nowe

30,7%

23,1%

25,6%

26,6%

26,2%

-4,5 p.p.

W Krakowie najpopularniejsze pozostają współczesne budynki

Wśród badanych rynków najmniejsze zmiany struktury sprzedaży w ostatnim roku miały miejsce w Krakowie. Kolejną cechą charakterystyczną w tym mieście jest fakt, że nowe budownictwo cieszy się tam największą popularnością. W ostatnim kwartale odpowiadało ono za blisko 40% transakcji na rynku wtórnym. Jest to nieznacznie gorszy wynik niż przed rokiem. Kosztem spadku popularności mieszkań współczesnych zyskały te w kamienicach i wielkiej płyty. Zmiany obserwowane pomiędzy trzecim kwartałem tego i zeszłego roku były jednak na tyle niewielkie, że raczej trzeba mówić o stabilnej strukturze zawieranych transakcji.

Źródło: Home Broker