Z kwartału na kwartał rośnie popularność mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Są one zazwyczaj znacznie tańsze od tych w kamienicach lub budownictwie współczesnym. Większa dostępność lokali w betonowych blokach spowodowała, że w bieżącym roku mieszkania z wielkiej płyty były najczęściej wybierane deklasując dotychczasowego lidera – kamienice.
Mieszkania w kamienicach i nowych budynkach sprzedają się coraz gorzej – wynika z badania struktury transakcji zawieranych w trzecim kwartale przez Home Broker w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Zyskiwały natomiast lokale w wielkiej płycie, które stanowiły od lipca do września aż 41% ogólnej liczby lokali używanych, które znalazły nabywców. W 2011 roku to właśnie budownictwo z okresu PRL miało największy udział w ogólnej liczbie transakcji na rynku wtórnym. Warto zauważyć, że jeszcze w 2010 roku palma pierwszeństwa należała do kamienic.
Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie przeprowadzono na podstawie danych o transakcjach na pięciu największych rynkach.
Płyta jest wielka, ale mieszkania w niej małe i tanie
W ciągu roku bloki z wielkiej płyty powiększyły swój udział w rynku o blisko 6 p.p. – takie wnioski płyną z porównania struktury transakcji zawieranych w największych miastach w trzecim kwartale bieżącego roku i analogicznego okresu rok wcześniej. Odbyło się to kosztem budownictwa współczesnego, które zanotowało spadek udziału w rynku o blisko 5 p.p. oraz budynków z cegły, które straciły przeszło 1 p.p. Koronnym powodem może być cena. Po pierwsze mieszkania w betonowych blokach są relatywnie tanie. Na przykład w Warszawie za metr lokalu w wielkiej płycie nabywcy płacili w 3 kwartale tego roku 7,6 tys. zł. Dla porównania w kamienicach metr kosztował ponad 8 tys. zł, a we współczesnym budownictwie 8,4 tys. zł. Niemałe różnice cen występują także w Krakowie. Tam za metr mieszkania w wielkiej płycie trzeba było zapłacić 5,8 tys. zł. W pozostałych dwóch wyróżnionych segmentach było to odpowiednio 6,8 i 7 tysięcy. Ponadto lokale w blokach z wielkiej płyty mają stosunkowo niewielkie metraże. W przypadku najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych przeciętna wielkość dostępnego obecnie w sprzedaży mieszkania w wielkiej płycie wynosi około 43 m kw. Dla porównania w kamienicach i budownictwie współczesnym są to przeszło 52 m kw. W efekcie niższej ceny metra i mniejszej powierzchni mieszkań w betonowych blokach całkowita cena nieruchomości jest znacznie bardziej dostępna dla przeciętnego nabywcy niż w pozostałych segmentach rynku. Warto zauważyć, że ogólne trendy obserwowane na podstawie średnich dla badanych rynków nie zawsze znajdują odzwierciedlenia w przypadku poszczególnych miast.
Duże zmiany w Poznaniu i Warszawie
Największe dynamiki zmian pomiędzy strukturą sprzedaży mieszkań w trzecim kwartale tego i zeszłego roku jest widoczny w Poznaniu i Warszawie. W stolicy województwa wielkopolskiego aż 51,2% sprzedanych lokali stanowiły mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Oznacza to roczny wzrost udziału o 24,4 p.p., co jest jednak efektem niskiej bazy. W ostatnim roku w Poznaniu zmalał natomiast udział segmentu mieszkań współczesnych do zaledwie 7,3% i lokali w kamienicach do 41,5%.
Do dużych zmian doszło także w Warszawie. W ostatnim roku udział mieszkań w blokach z wielkiej płyty wzrósł o 10,1 p.p. Obecnie lokale te są w stolicy najpopularniejsze odpowiadając za 41,4% zawartych transakcji. Kolejną grupą są mieszkania współczesne z udziałem na poziomie 36% (wzrost o 3,9 p.p.) i te znajdujące się w kamienicach z relatywnie skromnym udziałem na poziomie 22,5% (spadek o 14 p.p.).
Stabilniej we Wrocławiu i Trójmieście
Ostatni rok w stolicach województwa dolnośląskiego i pomorskiego przyniósł znacznie mniejsze zmiany struktury zawieranych transakcji. Ponadto na obu tych rynkach widoczny był wzrost popularności kamienic, który odbył się kosztem betonowych bloków i budownictwa współczesnego. Powodem w tym wypadku także może być cena. W trzecim kwartale bieżącego roku przeciętna cena transakcyjna mieszkań w kamienicach różniła się zaledwie o kilka procent od tych w blokach z wielkiej płyty. W efekcie mieszkania w budynkach z cegły odpowiadały we Wrocławiu za przeszło 40%, a w Trójmieście za 37% zawieranych w trzecim kwartale transakcji.
|
Udział mieszkań z poszczególnych segmentów w transakcjach na rynku wtórnym |
|||||||
|
Miasto |
Segment |
Okres |
Różnica (3 kw. 2011 / 3 kw. 2010) |
||||
|
3 kwartał 2010 |
4 kwartał 2010 |
1 kwartał 2011 |
2 kwartał 2011 |
3 kwartał 2011 |
|||
|
Warszawa |
wielka płyta |
31,3% |
33,3% |
35,5% |
32,1% |
41,4% |
10,1 p.p. |
|
cegła do 2000 |
36,5% |
31,2% |
34,5% |
31,2% |
22,5% |
-14,0 p.p. |
|
|
nowe |
32,2% |
35,5% |
30,0% |
36,7% |
36,0% |
3,9 p.p. |
|
|
Wrocław |
wielka płyta |
35,2% |
46,2% |
32,6% |
35,0% |
29,7% |
-5,5 p.p. |
|
cegła do 2000 |
33,3% |
28,2% |
34,9% |
42,5% |
40,5% |
7,2 p.p. |
|
|
nowe |
31,5% |
25,6% |
32,6% |
22,5% |
29,7% |
-1,8 p.p. |
|
|
Kraków |
wielka płyta |
36,7% |
33,3% |
33,3% |
38,5% |
36,8% |
0,1 p.p. |
|
cegła do 2000 |
22,4% |
35,6% |
33,3% |
23,1% |
23,7% |
1,2 p.p. |
|
|
nowe |
40,8% |
31,1% |
33,3% |
38,5% |
39,5% |
-1,3 p.p. |
|
|
Poznań |
wielka płyta |
26,8% |
40,0% |
46,2% |
48,6% |
51,2% |
24,4 p.p. |
|
cegła do 2000 |
46,3% |
53,3% |
38,5% |
37,1% |
41,5% |
-4,9 p.p. |
|
|
nowe |
26,8% |
6,7% |
15,4% |
14,3% |
7,3% |
-19,5 p.p. |
|
|
Trójmiasto |
wielka płyta |
44,4% |
37,5% |
41,5% |
44,2% |
44,3% |
-0,2 p.p. |
|
cegła do 2000 |
33,3% |
45,8% |
41,5% |
34,6% |
37,1% |
3,8 p.p. |
|
|
nowe |
22,2% |
16,7% |
16,9% |
21,2% |
18,6% |
-3,7 p.p. |
|
|
Średnia |
wielka płyta |
34,9% |
38,1% |
37,8% |
39,7% |
40,7% |
5,8 p.p. |
|
cegła do 2000 |
34,4% |
38,8% |
36,6% |
33,7% |
33,1% |
-1,3 p.p. |
|
|
nowe |
30,7% |
23,1% |
25,6% |
26,6% |
26,2% |
-4,5 p.p. |
|
W Krakowie najpopularniejsze pozostają współczesne budynki
Wśród badanych rynków najmniejsze zmiany struktury sprzedaży w ostatnim roku miały miejsce w Krakowie. Kolejną cechą charakterystyczną w tym mieście jest fakt, że nowe budownictwo cieszy się tam największą popularnością. W ostatnim kwartale odpowiadało ono za blisko 40% transakcji na rynku wtórnym. Jest to nieznacznie gorszy wynik niż przed rokiem. Kosztem spadku popularności mieszkań współczesnych zyskały te w kamienicach i wielkiej płyty. Zmiany obserwowane pomiędzy trzecim kwartałem tego i zeszłego roku były jednak na tyle niewielkie, że raczej trzeba mówić o stabilnej strukturze zawieranych transakcji.
Źródło: Home Broker