Mieszkania z okresu PRL są obecnie najpopularniejsze

Z kwartału na kwartał rośnie popularność mieszkań w blokach z wielkiej płyty. Są one zazwyczaj znacznie tańsze od tych w kamienicach lub budownictwie współczesnym. Większa dostępność lokali w betonowych blokach spowodowała, że w bieżącym roku mieszkania z wielkiej płyty były najczęściej wybierane deklasując dotychczasowego lidera – kamienice.

Mieszkania w kamienicach i nowych budynkach sprzedają się coraz gorzej – wynika z badania struktury transakcji zawieranych w trzecim kwartale przez Home Broker w Krakowie, Poznaniu, Trójmieście, Warszawie i Wrocławiu. Zyskiwały natomiast lokale w wielkiej płycie, które stanowiły od lipca do września aż 41% ogólnej liczby lokali używanych, które znalazły nabywców. W 2011 roku to właśnie budownictwo z okresu PRL miało największy udział w ogólnej liczbie transakcji na rynku wtórnym. Warto zauważyć, że jeszcze w 2010 roku palma pierwszeństwa należała do kamienic.

Home Broker cyklicznie monitoruje strukturę transakcji zawieranych na rynku wtórnym w podziale na trzy segmenty: wielką płytę, mieszkania w budynkach z cegły wzniesionych przed 2000 rokiem (w dużym uproszczeniu chodzi o kamienice) oraz mieszkania współczesne w budynkach zbudowanych po 2000 roku. Badanie przeprowadzono na podstawie danych o transakcjach na pięciu największych rynkach.

Płyta jest wielka, ale mieszkania w niej małe i tanie

W ciągu roku bloki z wielkiej płyty powiększyły swój udział w rynku o blisko 6 p.p. – takie wnioski płyną z porównania struktury transakcji zawieranych w największych miastach w trzecim kwartale bieżącego roku i analogicznego okresu rok wcześniej. Odbyło się to kosztem budownictwa współczesnego, które zanotowało spadek udziału w rynku o blisko 5 p.p. oraz budynków z cegły, które straciły przeszło 1 p.p. Koronnym powodem może być cena. Po pierwsze mieszkania w betonowych blokach są relatywnie tanie. Na przykład w Warszawie za metr lokalu w wielkiej płycie nabywcy płacili w 3 kwartale tego roku 7,6 tys. zł. Dla porównania w kamienicach metr kosztował ponad 8 tys. zł, a we współczesnym budownictwie 8,4 tys. zł. Niemałe różnice cen występują także w Krakowie. Tam za metr mieszkania w wielkiej płycie trzeba było zapłacić 5,8 tys. zł. W pozostałych dwóch wyróżnionych segmentach było to odpowiednio 6,8 i 7 tysięcy. Ponadto lokale w blokach z wielkiej płyty mają stosunkowo niewielkie metraże. W przypadku najpopularniejszych mieszkań dwupokojowych przeciętna wielkość dostępnego obecnie w sprzedaży mieszkania w wielkiej płycie wynosi około 43 m kw. Dla porównania w kamienicach i budownictwie współczesnym są to przeszło 52 m kw. W efekcie niższej ceny metra i mniejszej powierzchni mieszkań w betonowych blokach całkowita cena nieruchomości jest znacznie bardziej dostępna dla przeciętnego nabywcy niż w pozostałych segmentach rynku. Warto zauważyć, że ogólne trendy obserwowane na podstawie średnich dla badanych rynków nie zawsze znajdują odzwierciedlenia w przypadku poszczególnych miast.

Duże zmiany w Poznaniu i Warszawie

Największe dynamiki zmian pomiędzy strukturą sprzedaży mieszkań w trzecim kwartale tego i zeszłego roku jest widoczny w Poznaniu i Warszawie. W stolicy województwa wielkopolskiego aż 51,2% sprzedanych lokali stanowiły mieszkania w blokach z wielkiej płyty. Oznacza to roczny wzrost udziału o 24,4 p.p., co jest jednak efektem niskiej bazy. W ostatnim roku w Poznaniu zmalał natomiast udział segmentu mieszkań współczesnych do zaledwie 7,3% i lokali w kamienicach do 41,5%.

Do dużych zmian doszło także w Warszawie. W ostatnim roku udział mieszkań w blokach z wielkiej płyty wzrósł o 10,1 p.p. Obecnie lokale te są w stolicy najpopularniejsze odpowiadając za 41,4% zawartych transakcji. Kolejną grupą są mieszkania współczesne z udziałem na poziomie 36% (wzrost o 3,9 p.p.) i te znajdujące się w kamienicach z relatywnie skromnym udziałem na poziomie 22,5% (spadek o 14 p.p.).

Stabilniej we Wrocławiu i Trójmieście

Ostatni rok w stolicach województwa dolnośląskiego i pomorskiego przyniósł znacznie mniejsze zmiany struktury zawieranych transakcji. Ponadto na obu tych rynkach widoczny był wzrost popularności kamienic, który odbył się kosztem betonowych bloków i budownictwa współczesnego. Powodem w tym wypadku także może być cena. W trzecim kwartale bieżącego roku przeciętna cena transakcyjna mieszkań w kamienicach różniła się zaledwie o kilka procent od tych w blokach z wielkiej płyty. W efekcie mieszkania w budynkach z cegły odpowiadały we Wrocławiu za przeszło 40%, a w Trójmieście za 37% zawieranych w trzecim kwartale transakcji.

Udział mieszkań z poszczególnych segmentów w transakcjach na rynku wtórnym
Miasto	Segment	Okres					Różnica (3 kw. 2011 / 3 kw. 2010)
		3 kwartał 2010	4 kwartał 2010	1 kwartał 2011	2 kwartał 2011	3 kwartał 2011
Warszawa	wielka płyta	31,3%	33,3%	35,5%	32,1%	41,4%	10,1 p.p.
	cegła do 2000	36,5%	31,2%	34,5%	31,2%	22,5%	-14,0 p.p.
	nowe	32,2%	35,5%	30,0%	36,7%	36,0%	3,9 p.p.
Wrocław	wielka płyta	35,2%	46,2%	32,6%	35,0%	29,7%	-5,5 p.p.
	cegła do 2000	33,3%	28,2%	34,9%	42,5%	40,5%	7,2 p.p.
	nowe	31,5%	25,6%	32,6%	22,5%	29,7%	-1,8 p.p.
Kraków	wielka płyta	36,7%	33,3%	33,3%	38,5%	36,8%	0,1 p.p.
	cegła do 2000	22,4%	35,6%	33,3%	23,1%	23,7%	1,2 p.p.
	nowe	40,8%	31,1%	33,3%	38,5%	39,5%	-1,3 p.p.
Poznań	wielka płyta	26,8%	40,0%	46,2%	48,6%	51,2%	24,4 p.p.
	cegła do 2000	46,3%	53,3%	38,5%	37,1%	41,5%	-4,9 p.p.
	nowe	26,8%	6,7%	15,4%	14,3%	7,3%	-19,5 p.p.
Trójmiasto	wielka płyta	44,4%	37,5%	41,5%	44,2%	44,3%	-0,2 p.p.
	cegła do 2000	33,3%	45,8%	41,5%	34,6%	37,1%	3,8 p.p.
	nowe	22,2%	16,7%	16,9%	21,2%	18,6%	-3,7 p.p.
Średnia	wielka płyta	34,9%	38,1%	37,8%	39,7%	40,7%	5,8 p.p.
	cegła do 2000	34,4%	38,8%	36,6%	33,7%	33,1%	-1,3 p.p.
	nowe	30,7%	23,1%	25,6%	26,6%	26,2%	-4,5 p.p.

W Krakowie najpopularniejsze pozostają współczesne budynki

Wśród badanych rynków najmniejsze zmiany struktury sprzedaży w ostatnim roku miały miejsce w Krakowie. Kolejną cechą charakterystyczną w tym mieście jest fakt, że nowe budownictwo cieszy się tam największą popularnością. W ostatnim kwartale odpowiadało ono za blisko 40% transakcji na rynku wtórnym. Jest to nieznacznie gorszy wynik niż przed rokiem. Kosztem spadku popularności mieszkań współczesnych zyskały te w kamienicach i wielkiej płyty. Zmiany obserwowane pomiędzy trzecim kwartałem tego i zeszłego roku były jednak na tyle niewielkie, że raczej trzeba mówić o stabilnej strukturze zawieranych transakcji.

Źródło: Home Broker