Możemy kupić większe „M” niż w 2002 roku?

Wielu nabywców mieszkań nadal wspomina ceny, które były notowane na początku minionej dekady. Wówczas 1 mkw. typowego mieszkania w stolicy kosztował około 3000 zł – 3500 zł. Trzeba jednak pamiętać, że trzynaście lat temu wynagrodzenia też różniły się od obecnych stawek.


Wzrost płac lepiej zarabiających pracowników w połączeniu ze stabilizacją cen lokali, wciąż kompensuje skutki boomu kredytowego. Na powrót dostępności mieszkaniowej do poziomu z 2002 roku, musimy jednak poczekać.

Tylko w jednym mieście sytuacja jest lepsza niż 13 lat temu

W polskich warunkach analiza dostępności metrażu jest utrudniona. Wiąże się to z faktem, że NBP dopiero pod koniec 2006 r. rozpoczął regularny monitoring cen na największych rynkach. Wcześniejsze dane trzeba pozyskiwać z innych źródeł (zobacz założenia pod wykresem i tabelą). Informacje dotyczące średniego wynagrodzenia w sektorze przedsiębiorstw, są łatwiej dostępne. W każdym z analizowanych miast, ten wskaźnik nie obejmuje wynagrodzeń wypłaconych z tytułu umów cywilnoprawnych i płac ustalanych przez mikrofirmy (zatrudnienie do 10 osób). Mimo wspomnianych ograniczeń, średni poziom wynagrodzenia podawanego przez GUS, dobrze odzwierciedla różnice pomiędzy lokalnymi rynkami pracy – tłumaczy Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.pl. Warto również pamiętać, że zakup mieszkania na kredyt jest praktycznie niemożliwy dla tych osób, które zarabiają znacznie mniej od „gusowskiej” średniej.

Zmiany dostępności mieszkaniowej można łatwo prześledzić na poniższym wykresie. Uwagę zwraca podobny przebieg zmian we wszystkich miastach. Od 2002 r. do 2007 r. ceny metrażu wyprzedzały podwyżki wynagrodzeń – tłumaczy analityk portalu RynekPierwotny.pl. Ten proces stał się widoczny zwłaszcza po wstąpieniu Polski do UE. Jego efektem był spadek metrażu dostępnego za średnie wynagrodzenie netto. Sytuacja zmieniła się po zakończeniu boomu kredytowego. Od 2008 r. można zauważyć wzrost dostępności metrażu na terenie Warszawy, Krakowa, Łodzi, Wrocławia i Poznania. Tylko w dwóch miastach ten proces nie był ciągły (patrz zmiany dotyczące Warszawy i Wrocławia w 2010 r.).

Największe powody do narzekań mają mieszkańcy stolicy

Ciekawie przedstawiają się również szczegółowe informacje o dostępności mieszkaniowej (patrz poniższa tabela). Na podstawie tych danych można wywnioskować, że w 2007 r. relacja między przeciętną płacą i cenami metrażu, była skrajnie niekorzystna. Nawet w Łodzi za średnie wynagrodzenie netto można było kupić jedynie 0,42 mkw. przeciętnego mieszkania. Analogiczny wynik dla Krakowa spadł poniżej 0,30 mkw. Ta zmiana wymusiła spadki cen, które rozpoczęły się szybciej niż w innych metropoliach. Dzięki dostosowaniom cenowym, krakowski rynek szybko zmniejszył dystans do innych miast oraz wyników z 2002 r. W ubiegłym roku, statystyczny krakowianin za swoją pensję netto mógł kupić metraż o 6% mniejszy niż dwanaście lat wcześniej. Analogiczne wyniki dla pozostałych miast wynoszą:

Warto zwrócić uwagę, że tylko w Łodzi dostępność mieszkaniowa przekroczyła poziom z 2002 r. Największa różnica powierzchni dostępnej za średnie wynagrodzenie (2002 r. – 2014 r.), jest widoczna w Warszawie.

Zmiany dostępności metrażu w pięciu krajowych metropoliach (2002 r. – 2014 r.)*
Nazwa miasta → Rok analizy ↓ Warszawa Kraków Łódź Wrocław Poznań
Metraż dostępny za średnie wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw (mkw.)
2002 r. 0,64 0,53 0,60 0,62 0,63
2003 r. 0,66 0,54 0,66 0,58 0,64
2004 r. 0,64 0,51 0,53 0,58 0,58
2005 r. 0,51 0,43 0,53 0,53 0,57
2006 r. 0,43 0,32 0,53 0,35 0,52
2007 r. 0,33 0,29 0,42 0,34 0,38
2008 r. 0,35 0,32 0,44 0,40 0,40
2009 r. 0,40 0,36 0,49 0,44 0,46
2010 r. 0,39 0,38 0,51 0,42 0,46
2011 r. 0,44 0,40 0,52 0,44 0,50
2012 r. 0,49 0,43 0,60 0,48 0,55
2013 r. 0,51 0,48 0,65 0,52 0,56
2014 r. 0,51 0,50 0,67 0,53 0,57
Sumaryczna zmiana (2014 r. – 2002 r.) -20% -6% +12% -15% -10%

* Założenia: do celów obliczeniowych przyjęto, że średnie wynagrodzenie netto w sektorze przedsiębiorstw wynosi 72% analogicznej stawki brutto. Obliczenia opierają się na średnich cenach 1 mkw. mieszkań. Od 2007 r. uwzględniono średnie stawki transakcyjne według danych NBP. Wcześniejsze stawki zostały przyjęte na podstawie danych REAS i RedNet.

Źródło: opracowanie własne na podstawie danych NBP, REAS, RedNet i Urzędu Statystycznego w Krakowie.

Do końca obecnej dekady dostępność metrażu we wszystkich analizowanych miastach powinna znacznie przekroczyć poziom z 2002 roku. To nie oznacza jednak, że sytuacja nabywców lokali będzie bardzo dobra. W praktyce komfortowy zakup jest możliwy, gdy średnia cena 1 mkw. odpowiada przeciętnej płacy netto.