Kluczowe banki kosmetycznie obniżyły w ostatnich tygodniach wymagania stawiane przed chętnymi na „Bezpieczny Kredyt 2%”. Z drugiej jednak strony w listopadzie standardowym hipotekom nie służyła pauza w cyklu obniżek stóp procentowych zaordynowana przez RPP.
Początek 2024 roku zbliża się wielkimi krokami. Jest to o tyle ważne, że wtedy zgodnie z obowiązującym prawem, banki będą musiały złożyć oficjalny raport podsumowujący ich dokonania na niwie „Bezpiecznego Kredytu 2%”. Wszystko wskazuje na to, że jak się to stanie i poznamy w końcu wysokość dopłat, które budżet winny jest bankom, to okaże się, że pieniądze na ten program zostały wyczerpane.
To powinno się stać już w pierwszych dniach stycznia 2024 roku. Wszystko wskazuje na to, że właśnie wtedy BGK ogłosi koniec przyjmowania wniosków o kredyty z dopłatą. Już dziś przecież sama wartość umów (bez procedowanych wciąż wniosków) o „Bezpieczny Kredyt 2%” ponad czterokrotnie przekracza plan na 2023 rok. To rodzić może koszty na poziomie co najmniej 700-800 milionów złotych rocznie, a przecież na niewiele więcej w 2024 roku pozwala obowiązująca ustawa – sugerują wyliczenia HREIT.
Na ostatniej prostej nawet łatwiej o „Bezpieczny Kredyt 2%”
Póki co jednak banki bardzo chętnie kredytów z dopłatą udzielają. Nawet więcej – część instytucji co prawda symbolicznie, ale nawet obniżyła w ostatnich tygodniach wymagania dotyczące dochodów potencjalnych kredytobiorców chętnych na „Bezpieczny Kredyt 2%”.
I bez tego ten preferencyjny dług jest dziś bez porównania łatwiej dostępny niż standardowe kredyty mieszkaniowe. Przecież, aby wnioskować o „Bezpieczny Kredyt 2%” można dysponować mniejszym dochodem niż przy standardowej hipotece, wymagany przez banki wkład własny zastąpimy gwarancją udzielaną przez BGK, a i tak spłacać będzie trzeba ratę wyraźnie niższą niż przy zwykłym długu.
Spójrzmy na szczegóły. Spytaliśmy banki o to jakim dochodem musiałby się pochwalić singiel, który mieszkając w mieście wojewódzkim, chciałby zaciągnąć 30-letni kredyt na kwotę 500 tysięcy złotych. Efekt? Przebadane instytucje zadeklarowały, że pół miliona taniego kredytu są w stanie udzielić singlowi z dochodem na poziomie nawet od około 5 do 7 tys. złotych netto.
| Wymagane zarobki i wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%” | |||
| (Singiel zaciąga 30-letni kredyt na 500 tys. zł z min. wkładem własnym wymaganym przez bank) | |||
| Nazwa Banku | Wymagany dochód | Pierwsza rata | Całkowity koszt kredytu |
| Alior | 5 600 zł | 2 311 zł | 438 743 zł |
| Bank Pekao | 6 085 zł | 2 222 zł | 438 487 zł |
| mBank | 6 700 zł | 2 272 zł | 505 114 zł |
| PKO Bank Polski | 6 167 zł | 2 182 zł | 441 572 zł |
| VeloBank | 5 600 zł | 2 222 zł | 414 375 zł |
| Przypadek: Bezdzietny singiel pracujący od 3 lat na pełen etat na umowie o pracę na czas nieokreślony i spełniający wszystkie warunki otrzymania „Bezpiecznego kredytu 2%”. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście wojewódzkim i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment singiel spłacił wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Singiel posiada samochód wart 30 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 1,5 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, singiel skłonny jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. | |||
| Opracowanie HREIT na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 15.11.2023 r.) | |||
A co, jeśli o preferencyjny kredyt chciałaby zawnioskować rodzina z dzieckiem? Gdyby taka familia chciała na 30 lat pożyczyć kwotę 600 tysięcy złotych, to banki wymagałaby od nich dochodu netto na łącznym poziomie od około 8 do niewiele ponad 9 tysięcy złotych. To około 10-20% mniej niż przy standardowym długu.
| Wymagane zarobki i wysokość pierwszej raty „Bezpiecznego kredytu 2%” | |||
| (3-osobowa rodzina zaciąga 30-letni kredyt na 600 tys. zł z min. wkładem własnym wymaganym przez bank) | |||
| Nazwa Banku | Wymagany dochód | Pierwsza rata | Całkowity koszt kredytu |
| Alior | 8 000 zł | 2 773 zł | 526 369 zł |
| Bank Pekao | 8 942 zł | 2 667 zł | 526 437 zł |
| mBank | 9 200 zł | 2 727 zł | 604 670 zł |
| PKO Bank Polski | 9 000 zł | 2 619 zł | 529 801 zł |
| VeloBank | 8 300 zł | 2 667 zł | 497 246 zł |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem, gdzie obie osoby od 3 lat pracują na pełen etat na umowie o pracę na czas nieokreślony i spełniają wszystkie ustawowe warunki otrzymania „Bezpiecznego kredytu 2%”. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście wojewódzkim i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 35 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. | |||
| Opracowanie HREIT na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 15.11.2023 r.) | |||
Oprocentowanie zwykłego kredytu w górę
Skoro już o zwykłych kredytach mowa, to na tym rynku listopad przyniósł ruch w przeciwnym kierunku. Pomimo rosnących wynagrodzeń zanotowaliśmy kosmetyczny spadek zdolności kredytowej. Winić w tym przypadku możemy ostatnie utrzymanie stóp procentowych na niezmienionym poziomie. Rynek spodziewał się przecież, że RPP w listopadzie obniży koszt pieniądza w Polsce. Skoro jednak to się nie stało, to szybko notowania rynkowe uwzględniły nową rzeczywistość i poniekąd kazały bankom podnieść trochę oprocentowanie kredytów mieszkaniowych.
Efektem jest spadek przeciętnej kwoty, którą banki byłyby skłonne pożyczyć trzyosobowej rodzinie z dochodem na poziomie dwóch średnich krajowych. W listopadzie banki oceniły zdolność kredytową takiej familii na trochę ponad 638 tys. złotych – wynika z najnowszej ankiety przeprowadzonej przez HREIT. W porównaniu do października wartość ta spadła o mniej niż 1%. Zmiana niewielka na tle tego jak w ostatnim czasie poprawiła się dostępność kredytów. Przecież w porównaniu do sytuacji sprzed roku nasza przykładowa rodzina dysponuje dziś wyższą zdolnością kredytową i to o połowę wyższą.
Część banków pożyczyłaby nawet ponad 700 tysięcy
Trzeba dodać, że wspomniana zdolność kredytowa na poziomie 638 tysięcy złotych to mediana. To znaczy, że połowa instytucji deklarowała możliwość pożyczenia na zakup mieszkania większej kwoty, a w połowa mniejszej. W efekcie część instytucji, oszacowała zdolność kredytową przykładowej rodziny na ponad 700 tys. złotych. Po taki dług należałoby udać się do Alior Banku, Velobanku czy Pekao. Pozostałe banki proponują od około 600 do ponad 660 tysięcy złotych. Warto i na nie zwrócić uwagę, bo co prawda oferują naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową, ale za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt lub na przykład szybszy proces udzielania kredytu.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 10 490 zł netto | |||||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować | ||
| Alior Bank S.A. | 731 776 zł | 7,19% | 90% | ||
| VeloBank | 727 018 zł | 7,21% | 90% | ||
| Bank Pekao | 715 200 zł | 7,21% | 90% | ||
| BNP Paribas | 663 270 zł | 7,00% | 80% | ||
| PKO Bank Hipoteczny | 638 400 zł | 7,53% | 90% | ||
| PKO Bank Polski | 638 400 zł | 7,53% | 90% | ||
| ING | 618 966 zł | 7,12% | 80% | ||
| BOŚ Bank | 613 053 zł | 8,11% | 90% | ||
| mBank | 611 586 zł | 7,15% | 90% | ||
| Santander | 598 097 zł | 7,61% | 90% | ||
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 10 490 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 15.11.2023 r.) | |||||
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust