Spłata kredytu hipotecznego może odbywać się w ratach równych lub malejących. Wiedza kredytobiorców w różnicy kosztów wynikających z wyboru spłaty wciąż jest niewielka. Jeśli klient ma odpowiednią zdolność kredytową, warto zastanowić się nad ratami malejącymi, ponieważ w perspektywie łącznego kosztu kredytu różnica jest znacząca.
W przypadku rat malejących osoby wnioskujące o kredyt hipoteczny muszą wykazać się wyższą zdolnością kredytową. Na wysokość comiesięcznej spłaty zadłużenia składa się część kapitałowa i część odsetkowa. Różnica tkwi w proporcjach obu składowych.
W przypadku rat równych klient początkowo spłaca odsetki, a kapitał stanowi małą część kredytu. Na początku spłaty kredytu klient zaledwie w niewielkim stopniu spłaca samo mieszkanie, a w dużej części uiszcza różne opłaty dla banku. Dopiero z czasem udział kwoty kapitałowej w racie zwiększa się w zamian za spłacone wcześniej odsetki dla banku.
Inaczej sprawa wygląda w przypadku rat malejących. Tu większość comiesięcznego zobowiązania spłacanego na poczet pożyczonej kwoty stanowi kapitał. Przyznana kwota kredytu dzielona jest na liczbę rat, a do każdej z nich dodana jest kwota odsetek. Klient przez cały okres kredytu spłaca tę samą kwotę kapitałową, natomiast część odsetkowa z każdym miesiącem zmniejsza się, co jednocześnie obniża kwotę comiesięcznego zobowiązania.
Założenia rankingu kredytów hipotecznych
Kredyt hipoteczny na zakup mieszkania z rynku wtórnego chce otrzymać bezdzietna para w wieku po 30 lat. Pracują na czas nieokreślony od ponad roku, zarabiają w sumie 6 tysięcy złotych netto miesięcznie. Powierzchnia mieszkania to 65 metrów kwadratowych, a jego wartość wynosi 350 tysięcy złotych. Umowa kredytowa jest podpisywana na 30 lat. Ranking opiera się na łącznym koszcie kredytu, na który składają się odsetki, ubezpieczenie niskiego wkładu, ubezpieczenie pomostowe i dodatkowe ubezpieczenia (na życie lub od utraty pracy), jeśli bank takich wymaga. Zakładamy, że prowizję za udzielenie kredytu (jeśli jest wymagana) klienci płacą z własnej kieszeni, jednak opłata ta jest dodana do łącznego kosztu kredytu.
Przeanalizowaliśmy dwie opcje – zadłużenie spłacane w ratach równych i malejących.
Kredyt z ratami równymi – pierwsze miejsce dla Deutsche Banku PBC
Przy kredycie hipotecznym na 350 tysięcy złotych rozłożonym na 360 stałych rat, pierwsze miejsce zajmuje Deutsche Bank PBC. Tu łączny koszt kredytu wyniesie blisko 411 tysięcy złotych.
|
L.p. |
Bank |
Marża |
Oprocentowanie |
Maksymalna zdolność kredytowa |
Miesięczna rata |
Łączny koszt kredytu |
|
1. |
Deutsche Bank PBC |
0,90% |
5,89% |
460 000 zł |
2 350 zł |
410 811 zł |
|
2. |
BZ WBK |
0,99% |
5,98% |
451 220 zł |
2 094 zł |
412 848 zł |
|
3. |
Nordea Bank Polska |
0,95% |
5,93% |
465 760 zł |
2 240 zł |
421 133 zł |
|
4. |
Getin Noble Bank |
1,04% |
5,96% |
597 980 zł |
2 148 zł |
430 938 zł |
|
5. |
Bank Pocztowy |
1,25% |
6,23% |
543 432 zł |
2 150 zł |
444 676 zł |
Źródło: banki. Stan na 25.01.2012 r.
Kredyt z ratami malejącymi – Deutsche Bank PBC ponownie na pierwszym miejscu
Czołówka zwycięzców w przypadku rat malejących jest zbliżona do opcji z ratami równymi. Istotna różnica dotyczy jednak łącznego kosztu kredytu wyliczonego przez banki, który przy ratach malejących jest znacznie niższy. W Deutsche Banku wyniesie on 320 tysięcy złotych.
|
L.p. |
Bank |
Marża |
Oprocentowanie |
Maksymalna zdolność kredytowa |
Miesięczna rata |
Łączny koszt kredytu |
|
1. |
Deutsche Bank PBC |
0,90% |
5,89% |
360 000 zł |
3 040 zł |
320 173 zł |
|
2. |
Nordea Bank Polska |
0,95% |
5,93% |
360 120 zł |
2 895 zł |
325 733 zł |
|
3. |
BZ WBK |
0,99% |
5,98% |
451 220 zł |
2 716 zł |
328 206 zł |
|
4. |
Getin Noble Bank |
1,04% |
5,96% |
462 371 zł |
2 786 zł |
334 682 zł |
|
5. |
Bank Pekao SA |
1,49% |
6,43% |
392 487 zł |
2 848 zł |
343 455 z |
Źródło: banki. Stan na 25.01.2012 r.
W przypadku rat malejących klient może zapłacić za kredyt hipoteczny nawet kilkadziesiąt tysięcy mniej niż w opcji z ratami równymi. Najistotniejszą rolę odgrywa zdolność kredytowa i ocena możliwości finansowych klienta przez bank. Jeśli nic nie stoi na przeszkodzie, śmiało można decydować się na raty malejące i w perspektywie kilkudziesięciu lat kredytowania sporo zaoszczędzić.
Więcej w styczniowym rankingu kredytów hipotecznych w Bankier.pl
Źródło: PR News