Samo oszacowanie kosztów budowy domu i potrzebnego na ten cel kredytu stanowi nie lada wyzwanie. Dołożenie do tego ryzyka w postaci denominowanego kredytu walutowego to gra w ruletkę.
Każdy wie, że kredyt walutowy niesie za sobą ryzyko zmiany kursu walutowego, czyli zmiany wysokości raty i wielkości zadłużenia. Osoby biorące kredyty denominowany mogą się dodatkowo przekonać o ryzku kursowym już na etapie wypłat.
Indeksowany czy denominowany?
Banki oferują dwa rodzaje kredytów walutowych: indeksowane i denominowane. W przypadku kredytu indeksowanego kluczowa jest kwota w złotych i to do niej bank dostosowuje ostateczną wartość zadłużenia w euro czy franku. W efekcie dopiero po wypłacie ostatniej transzy klient wie ile euro czy franków pożyczył. Za to przy kredycie denominowanym akcent położony jest na walutę. Z góry wiadomo ile euro czy franków jest do oddania, ale dopiero przy ostatniej transzy klient przekonuje się, ile pożyczył w złotych. Im dłuższy okres dzieli moment ustalenia kwoty kredytu w walucie do chwili jego ostatecznej wypłaty w złotych, tym większe prawdopodobieństwo, że równowartość w złotych może być zupełnie inna od oczekiwanej. Ryzyko jest już na etapie starań o kredyt, gdy w jednym banku kwota pożyczanej waluty wpisywana jest już w momencie wnioskowania o kredyt, w innym będzie to dopiero dzień spisania umowy.
W efekcie kłopot z kredytem denominowanym może pojawić się już przy jednorazowej wypłacie. Gdy klient wnioskuje np. o 100 tys. euro, licząc, że pozwoli mu to otrzymać ponad 390 tys. zł, bo tyle jest mu właśnie potrzebne, a kurs euro nieznacznie przekracza 3,9 zł, może zostać zaskoczony umocnieniem złotego. Jeśli kurs euro spadnie do 3,80 zł, to klient otrzyma mniej pieniędzy. Jeśli nie ma oszczędności, to z transakcji nici.
Ryzyko jeszcze bardziej rośnie gdy kredyt wypłacany jest w transzach. Jako przykład wzięliśmy pod uwagę kredyt denominowany w euro i franku, wypłacany w pięciu ratach. Pierwsza transza została uruchomiona 15 maja 2009 roku, a kolejne były wypłacane co pół roku, ostatnią klient otrzymał 16 maja w poniedziałek. Mimo atmosfery wciąż osłabiającego się złotego i co rusz rosnących kursów walut obcych, klient w każdym przypadku dostał mniej niż oczekiwał.
500 tys. zł kredytu denominowanego,
czyli z transzami przeliczanymi po kursie w dniu uruchomienia
|
|
500 tys. zł równowartość 111 702 EUR, według kursu z wypłaty pierwszej transzy |
500 tys. zł równowartość 167 966 CHF, według kursu z wypłaty pierwszej transzy |
||||
|
Data wypłat |
kurs euro* |
kwota kredytu w euro |
kwota kredytu w złotych |
kurs franka* |
kwota kredytu we frankach |
Kwota kredytu w złotych |
|
15.05.09 |
4,4762 |
22 340,40 |
100 000 |
2,9768 |
33 593,20 |
100 000 |
|
15.11.09 |
4,1008 |
24 385,50 |
100 000 |
2,7166 |
36 810,72 |
100 000 |
|
15.05.10 |
4,0244 |
24 848,40 |
100 000 |
2,8428 |
35 176,60 |
100 000 |
|
16.11.10 |
3,943 |
25 361,40 |
100 000 |
2,9486 |
33 914,40 |
100 000 |
|
ostatnia rata 16.05.11 |
3,9135 |
14 766,30 |
57 800 |
3,0965 |
28 471,08 |
88 200 |
|
Suma |
|
111 702 |
457 800 |
|
167 966 |
488 200 |
*kurs średni NBP; Źródło: Open Finance.
Kredyt denominowany ma sześć banków
Ryzyko zetknięcia się z kredytem denominowanym jest całkiem spore. Na 13 banków udzielających kredytów w euro, sześć udziela właśnie kredytów denominowanych. Są to: Bank Ochrony Środowiska, Deutsche Bank PBC, Kredyt Bank, Lukas Bank, PKO BP i Raiffeisen. W Kredyt Banku jednak, mimo nazwy kredytu (denominowany) ma on właściwości kredytu indeksowanego. Każda transza wypłacana jest w określonej z góry kwocie w złotych – zapewnia Agnieszka Nachyła, dyrektor departamentu marketingu bankowości hipotecznej w Kredyt Banku. W Raiffeisen Banku z kolei robione są już przymiarki do zmiany kredytu z denominowanego na indeksowany. W DB PBC klienci od pewnego czasu, aby ograniczyć ryzyko, mogą wziąć od razu cały kredyt i przeliczoną na złote kwotę przelać na specjalnie oprocentowane złotowe konto depozytowe, z którego mają możliwość wypłacania pieniędzy w transzach.
Oprocentowanie depozytu ustalane jest w oparciu o stawkę WIBID 1M, pomniejszoną o marżę w wysokości 0,1 punktu procentowego. Czyli obecnie jest to 4,03 proc. Odsetki od depozytu pieniężnego przelewane są co miesiąc na wskazany przez klienta rachunek prowadzony w DB PBC i można je wykorzystać na pokrycie części rat spłacanego kredytu. Mankamentem tego rozwiązania jest właśnie fakt, że klient od razu ponosi koszty uruchomienia całego kredytu i spłaca ratę kapitałową i odsetkową od całej kwoty, podczas gdy osoba która bierze kredyt w transzach zazwyczaj na początku płaci jedynie odsetki od uruchomionej kwoty. Klient DB PBC może poprosić o karencję w spłacie kapitału, ale odsetki od całości kredytu płacić musi po przelaniu pieniędzy na konto depozytowe. Nie ma jednak obaw, że jak to może się zdarzyć w innych przypadkach, zabraknie przy ostatniej transzy kilkadziesiąt tysięcy złotych.
Jak powstaje luka?
Bank, licząc transze dla kredytu denominowanego, bierze kurs np. z dnia spisywania umowy lub wnioskowania o kredyt i w zależności od sytuacji dzieli to na wymaganą liczbę transz. W naszym przypadku wzięliśmy pięć równych transz czyli dla euro wynoszących po 22 340,40 EUR, a dla franka po 33 593,20 CHF. Przyjęliśmy szczęśliwie dla naszego kredytobiorcy, że pierwsza transza była właśnie po takim kursie na jaki liczył i dostał równe 100 tys. zł. Jednak z czasem, aby wypłacić naszemu klientowi 100 tys. zł, bank musiał wypłacać coraz więcej euro. Koniec końców zabrakło euro na ostatnią transzę i klient zamiast 100 tys. zł dostał równowartość 57 tys. zł.
W przypadku franka, klient straty na spadku kursu przy uruchamianiu drugiej, trzeciej i czwartej transzy odrobił nieco przy ostatniej, gdy kurs skoczył do niemal 3,10 zł. Było to prawie 10 gr. więcej niż w momencie uruchamiania kredytu wiosną 2009 roku. Koniec końców również posiadacz denominowanego kredytu we franku otrzymał jednak w ostatniej transzy o blisko 12 tys. zł mniej niż oczekiwał.
…i co z nią zrobić?
Co robić, jeśli różnica między wypłatą banku, a potrzebami jest na tyle duża, że nie ma szans na poratowanie się własnymi oszczędnościami ani pieniędzmi rodziny? Można poprosić bank o zwiększenie kwoty kredytu. Jednak aby aneksować umowę, trzeba wykazać się wystarczającą zdolnością kredytową. Jeśli od podpisania umowy minęło już sporo czasu bank zbada zdolność kredytową na nowo i poprosi o aktualne zaświadczenia o dochodach czy PIT. Biorąc pod uwagę taką ewentualność, należy wiedzieć, że pod koniec tego roku w życie wejdzie Rekomendacja S II, która nakazuje bankom bardziej rygorystyczne podejście do zdolności kredytowej osób zadłużających się w walucie. Osoby dziś znajdujące się na pograniczu walutowych możliwości kredytowych mogą mieć problem, aby coś jeszcze dopożyczyć.
Źródło: Open Finance