Analitycy prognozują, że ceny mieszkań mogą w przyszłym roku spaść o 20 proc., a w przypadku niektórych nieruchomości na rynku pierwotnym nawet o prawie 30 proc. To prognozowany efekt rekomendacji T przygotowanej przez Komisję Nadzoru Finansowego, która wejdzie w życie w styczniu przyszłego roku.
Rekomendacja T to kolejny zbiór przepisów, które mają zahamować konsumpcyjne rozpasanie Polaków – wystarczy wspomnieć, że tylko w ciągu roku nasze zadłużenie z tytułu kredytów hipotecznych wzrosło o blisko 30 proc. do poziomu ponad 152 mld zł.
Z kolei zobowiązania z tytułu szybkich pożyczek przekraczają już 90 mld zł. Tymczasem spowolnienie gospodarcze spowoduje, że coraz więcej osób zacznie mieć poważne problemy ze spłatą swoich zobowiązań.
Nowa rekomendacja zakłada przede wszystkim, że klient nie będzie mógł zaciągnąć kredytu, jeżeli wysokość raty przekroczy połowę jego miesięcznych dochodów netto. Poza tym KNF narzuciła obowiązek posiadania 20 proc. wkładu własnego w przypadku kredytów w walutach obcych.
Takie ograniczenie nie zostanie wprowadzone w przypadku kredytów złotowych. Poza tym bank będzie zobowiązany do bardzo dokładnego badania zdolności kredytowej, zadłużenia w innych instytucjach i źródeł dochodów klienta. Odbije się to nie tylko na kredytach hipotecznych. Może oznaczać bowiem również koniec pożyczek „na dowód”.
Zdaniem analityków zmiany oznaczają jedno: śmierć kredytów we frankach szwajcarskich. Nie dość, że tej waluty brakuje na rynku, to jeszcze dostanie takiego kredytu będzie obłożone szeregiem obostrzeń, których nie było dotychczas.
– KNF przypieczętowała to, do czego banki przygotowywały się już od dłuższego czasu – mówi Mateusz Ostrowski, analityk z Open Finance. – Kredyty we frankach praktycznie znikną. Posiada je w ofercie coraz mniej banków. Złotowe będą o wiele trudniej dostępne – tłumaczy.
Bankowcy już teraz prognozują gigantyczne spowolnienie w sprzedaży kredytów hipotecznych. – Spodziewam się, że głównie ze względu na brak finansowania we franku szwajcarskim sprzedaż kredytów może spaść w przyszłym roku nawet o 40 proc. – mówi odpowiedzialny za hipoteki menedżer jednego z dużych banków.
A wszystko przez to, że znacznie zmniejszy się zdolność kredytowa klientów. Z wyliczeń firmy doradczej Finamo wynika, że czteroosobowa rodzina z dochodami na poziomie 5 tys. zł netto miesięcznie jeszcze dwa miesiące temu mogła liczyć na prawie 300 tys. zł kredytu złotowego zaciąganego na 30 lat.
Po ostatnich ograniczeniach, które wprowadziły same banki, ich zdolność kredytowa spadła do około 260 tys. zł. Po wejściu w życie rekomendacji T będzie jeszcze niższa, co w praktyce oznacza konieczność wyboru mniejszego mieszkania bądź w ogóle rezygnację z jego zakupu.
Niższa zdolność kredytowa klientów uderzy w cały rynek nieruchomości. – Liczba zawieranych transakcji w przyszłym roku może spaść nawet o 50-70 proc. – mówi Paweł Grząbka, prezes CEE Property Group. – Słowem, zobaczymy bardzo duże wyhamowanie na rynku nieruchomości, którego efektem będzie duży spadek cen – dodaje.
Znaczną przecenę nieruchomości, zwłaszcza na rynku wtórnym, widać już w tej chwili. Z opublikowanego wczoraj raportu Open Finance wynika, że w ciągu ostatnich 12 miesięcy ceny transakcyjne na rynku wtórnym spadły nawet o kilkanaście procent. W Warszawie średnio zmniejszyły się w ciągu roku o prawie 10 proc. do poziomu poniżej 8 tys. zł za mkw.
Z kolei w Gdańsku ceny poleciały aż o 15 proc. Według analityków może to być dopiero początek. – Nie zdziwiłbym się, gdyby ceny nieruchomości spadły w przyszłym roku nawet o ponad 20 proc. – mówi Marek Rogalski, główny analityk domu maklerskiego First International Traders.
Rekomendacja T to niejedyny kaganiec, jaki KNF chce nałożyć na banki. Przygotowana jest również nowsza wersja słynnej rekomendacji S, która ponad rok temu wprowadziła już obowiązek 120 proc. zdolności kredytowej dla kredytów w walutach obcych.
Tym razem KNF postanowiła zabrać się za tzw. spready, czyli opłaty, które ponosi klient zaciągający kredyt walutowy. Na banki narzucony zostanie obowiązek bardzo dokładnego informowania o tym, jaki wpływ na wielkość raty ma spread.
Bank będzie musiał pokazać klientowi wysokość raty przy najwyższym i najniższym spreadzie, jaki stosował w ciągu ostatnich 12 miesięcy. Do tego klient zostanie poinformowany, o ile wzrośnie wysokość jego raty w przypadku wzrostu stóp procentowych o 4 pkt proc.
Wszystkie dokumenty z tymi informacjami dostanie do przeanalizowania jeszcze przed podpisaniem umowy, by miał czas zapoznać się z kosztami. Ale bankowcy nie ukrywają, że dla nich nowa procedura to dodatkowe koszty. Nieoficjalnie mówią, że analizują jaką ich część poniosą sami, a jaką przeniosą na klientów.
Łukasz Pałka