Wydatki związane z zakupem mieszkania nie ograniczają się tylko do kwoty, którą trzeba zapłacić sprzedawcy. W praktyce, dość istotne są podatki i opłaty. W przypadku lokali z rynku wtórnego, dodatkowe wydatki mogą zwiększyć koszt zakupu 1 mkw. o 200 zł – 300 zł. Większość obciążeń dla nabywców nowego „M” jest już wliczona do ceny oferowanej przez inwestora.
Klient dewelopera również nie uniknie daniny dla fiskusa
Transakcje dotyczące lokali mieszkalnych są dość istotnym źródłem wpływów dla fiskusa. Po sprzedaży mieszkania z rynku wtórnego, notariusz nalicza i odprowadza do urzędu skarbowego równowartość 2,00% ceny lokalu. Ten koszt związany z podatkiem od czynności cywilnoprawnych (PCC), ponosi osoba kupująca mieszkanie. Klienci firm deweloperskich nie zawsze są świadomi opodatkowania transakcji. Dzieje się tak, ponieważ stawka podatku VAT (zwykle 8%) jest już wliczona w cenę nowego mieszkania. Dla powierzchni użytkowej lokalu większej od 150 mkw. deweloper nalicza nawet 23% VAT-u. W przypadku nowego domu, podstawowa stawka VAT-u (23%) obowiązuje dla nadwyżki metrażu ponad 300 mkw.
Ze względu na fakt, że VAT zostaje wliczony w cenę lokalu deweloperskiego, ten podatek można pominąć przy analizowaniu dodatkowych kosztów zakupu (patrz poniższa tabela). Podczas porównywania cen na rynku pierwotnym i wtórnym warto jednak wziąć pod uwagę fakt, że bez podatku VAT stawki oferowane przez deweloperów byłyby nieco niższe.
Uboczne koszty mogą przekroczyć 5% ceny używanego lokum
Podatki to nie jedyny czynnik, który zwiększa koszty nabycia lokalu. Istotne są również wydatki związane z usługami notariusza. Poniższe zestawienie uwzględnia maksymalne stawki za sporządzenie aktów notarialnych i wypisów. Osoby kupujące nowe i nieukończone lokum zwykle zapłacą najwięcej za usługi notariusza. Jest to związane z koniecznością:
-
zawarcia umowy deweloperskiej w formie notarialnej
-
sporządzenia wypisów umowy deweloperskiej przez notariusza
-
złożenia wniosku o wpis roszczeń nabywcy do księgi wieczystej gruntu
Zgodnie z ustawą deweloperską, nabywca nowego lokum musi pokryć połowę kosztów wymienionych czynności (zobacz art. 26 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego).
Na największą dopłatę do ceny transakcyjnej musi przygotować się nabywca używanego mieszkania. Wspomniana osoba prócz podatku PCC, często płaci też spore wynagrodzenie dla pośrednika (np. 2,00% – 3,00% wartości lokum + 23% VAT). Łączny koszt transakcji zależy również od tego, czy uda się wynegocjować zwyczajowy podział opłat notarialnych (tak jak w poniższym przykładzie). Wydatki znacznie wzrosną jeśli nabywca używanego lokalu będzie chciał podpisać umowę przedwstępną w formie aktu notarialnego. Z takiego rozwiązania na pewno powinny skorzystać osoby kupujące lokale w inwestycjach nieobjętych ustawą deweloperską.
| Zakup mieszkania na rynku pierwotnym i wtórnym: porównanie kosztów związanych z podatkami i opłatami | ||
| Podatki i opłaty związane z zakupem lokalu bez kredytu (wliczony VAT 23% za czynności notarialne) | ||
| Przykład 1: ukończone mieszkanie z rynku pierwotnego (cena: 300 000 zł), kupowane z własnych środków | Przykład 2: nieukończone mieszkanie z rynku pierwotnego (cena: 300 000 zł), kupowane z własnych środków* | Przykład 3: mieszkanie z rynku wtórnego (cena: 300 000 zł), kupowane z własnych środków |
| Taksa za umowę sprzedaży: do 1211,55 zł | Połowa taksy za umowę deweloperską: do 605,78 zł | Podatek od czynności cywilnoprawnych (2,00%): 6000 zł |
| Opłata za trzy wypisy umowy sprzedaży (3 x 20 stron): do 442,80 zł | Połowa opłaty sądowej za wpis roszczenia nabywcy do księgi wieczystej gruntu: 75 zł | Prowizja dla pośrednika (2,00% + 23% VAT): 7380 zł |
| Opłata za założenie księgi wieczystej (60 zł) i wpis prawa własności (200 zł): 260 zł | Połowa opłaty za trzy wypisy umowy deweloperskiej (3 x 30 stron): do 332,10 zł | Połowa taksy za umowę sprzedaży: do 605,78 zł |
| – | Taksa za umowę sprzedaży: do 1211,55 zł | Połowa opłaty za trzy wypisy umowy sprzedaży (3 x 15 stron): do 166,05 zł |
| – | Opłata za trzy wypisy umowy sprzedaży (3 x 20 stron): do 442,80 zł | Opłata za wpis prawa własności do księgi wieczystej: 200 zł |
| – | Opłata za założenie księgi wieczystej (60 zł) i wpis prawa własności (200 zł): 260 zł | – |
| Suma podatków i opłat (lokal bez kredytu): | ||
| 1914,35 zł (0,64% ceny lokalu) | 2927,23 zł (0,98% ceny lokalu) | 14 351,83 zł (4,78% ceny lokalu) |
| Dodatkowe podatki i opłaty związane z zakupem lokalu na kredyt | ||
| Opłata za wpis hipoteki (200 zł) wraz z podatkiem PCC (19 zł): 219 zł | ||
| Koszt dodatkowych wypisów z zawartych umów: | ||
| 147,60 zł | 258,30 zł | 55,35 zł |
| Suma podatków i opłat (lokal z kredytem): | ||
| 2280,95 zł (0,76% ceny lokalu) | 3404,53 zł (1,13% ceny lokalu) | 14,407,18 zł (4,80% ceny lokalu) |
*- Założenie: inwestycja wybrana przez klienta podlega zapisom ustawy deweloperskiej. Źródło: opracowanie własne
Do sumy analizowanych kosztów trzeba również wliczyć opłaty związane z zakupem mieszkania (np. opłatę za wpis własności do księgi wieczystej). Po przyjęciu maksymalnych stawek notarialnych i podliczeniu wszystkich wydatków okazuje się, że nabywca mieszkania o wartości 300 000 zł dodatkowo będzie musiał zapłacić:
-
Przykład 1: 1914 zł (0,64% ceny ukończonego lokalu od dewelopera)
-
Przykład 2: 2927 zł (0,98% ceny powstającego lokalu od dewelopera)
-
Przykład 3: 14 352 zł (4,78% ceny używanego lokalu)
Po uwzględnieniu kosztów związanych z zaciągnięciem kredytu, analizowane wydatki wzrosną do:
-
Przykład 1: 0,76% ceny ukończonego lokalu od dewelopera
-
Przykład 2: 1,13% ceny powstającego lokalu od dewelopera
-
Przykład 3: 4,80% ceny używanego lokalu
Jeżeli przyjmiemy założenie, że nabywca używanego mieszkania chce zawrzeć umowę przedwstępną u notariusza (10 stron/3 wypisy) i samodzielnie pokrywa wszystkie opłaty notarialne, to uboczne koszty transakcji wyniosą aż 16 557 zł (5,52% ceny zakupu). Na szczęście, podział kosztów notarialnych między strony umowy jest często stosowany, a stawki zaoferowane przez notariusza i pośrednika można negocjować.
Andrzej Prajsnar – RynekPierwotny.pl