Można by powiedzieć, że to korzyść obopólna, niestety ktoś musi ponieść koszt tej dodatkowej ochrony ubezpieczeniowej i na pewno nie będzie to bank. – Musimy pamiętać, że bank nie jest instytucją non–profit. Jego celem, jak każdego innego przedsiębiorstwa, jest generowanie zysku. My jako klienci chcemy kupić produkt jak najtaniej i tu powstaje pole do negocjacji cenowych – mówi Grzegorz Jusiński z Credit House Polska – Doradcy Kredytowi.
Szukając odpowiedzi na pytanie: warto – czy nie warto korzystać z ubezpieczeń oferowanych przez banki, należałoby w pierwszej kolejności dokonać podziału ubezpieczeń na dobrowolne i te, których wykupienia bank bezwzględnie wymaga od nas gdy chcemy otrzymać kredyt.
Czym chata bogata
Gama produktów ubezpieczeniowych, które bank oferuje przy udzieleniu kredytu hipotecznego, jest dzisiaj całkiem spora, zaliczają się do niej między innymi takie ubezpieczenia, jak:
– Na życie i następstw nieszczęśliwych wypadków,
– Od utraty pracy,
– Od odpowiedzialności cywilnej i ochrony prawnej,
– Assistance,
– Pomostowe,
– Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych,
– Od utraty wartości nieruchomości,
– Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego,
– Ubezpieczenie kredytów denominowanych.
Co zyskujemy dzięki obowiązkowym produktom ubezpieczeniowym przy kredycie, skoro i tak musimy ponieść ich koszt?
Ubezpieczenie Pomostowe
To przejściowe zabezpieczenie kredytu na wypadek odmowy wpisu hipoteki. Najczęstszym powodem odmowy dokonania wpisu są na przykład braki formalne we wniosku (a mogą to być zwykłe literówki), ale i brak opłaty za wniosek. – Aby ograniczyć liczbę błędów banki na podstawie pełnomocnictwa udzielonego im przez klienta same składają tego typu wnioski – tłumaczy Grzegorz Jusiński z Credit House Polska. – Niestety, nawet mimo braku błędów formalnych, nadal istnieje ryzyko odmowy wpisu przez sąd hipoteki, dlatego też czas trwania ubezpieczenia rozciągnięty jest do momentu dostarczenia przez klienta odpisu z księgi wieczystej z prawomocnym wpisem hipoteki. Ubezpieczenie to umożliwia bankowi wypłatę kredytu zanim jeszcze zostanie ustanowione docelowe zabezpieczenie kredytu w postaci wpisu hipoteki na przedmiotowej nieruchomości .
Ubezpieczenie pomostowe funkcjonuje tylko do momentu uzyskania przez bank odpisu z prawomocnym wpisem hipoteki w księdze wieczystej. Warto więc dopełnić wszelkich starań, aby bank otrzymał takie zabezpieczenie jak najszybciej – krócej będziemy ponosili koszt z nim związany. Ryzyko nie ustanowienia hipoteki bank przenosi na ubezpieczyciela, a kosztem składki obciąża klienta . Wysokość składki z reguły jest określana poprzez podwyższenie do momentu wpisu hipoteki oprocentowania kredytu w skali roku w przedziale od 1 do 1,5p.p., co przy kredycie np. na kwotę 300 000,00 PLN daje nam różnicę w miesięcznej racie od 180,00 do nawet 270,00 PLN.
Ubezpieczenie nieruchomości od ognia i innych zdarzeń losowych.
Banki oferują zazwyczaj ubezpieczenie kilku towarzystw, jeżeli klient chce jednak skorzystać z oferty innego towarzystwa ubezpieczeniowego, przedstawia cesję praw z zawartego tam ubezpieczenia. – W trakcie trwania kredytu klient ma prawo zmieniać towarzystwo ubezpieczeniowe – mówi Grzegorz Jusiński – zawsze jednak o tym fakcie musi poinformować bank. Koszt ubezpieczenia może zostać pokryty w gotówce lub doliczony do kwoty kredytu w przypadku skorzystania z ubezpieczenia proponowanego za pośrednictwem banku. Musimy pamiętać, że w ekstremalnej sytuacji, czyli np. w razie całkowitego zniszczenia nieruchomości, bank nie umorzy klientowi spłaty kredytu, nadal będzie żądał terminowej obsługi kredytu.
Ubezpieczenie to ma więc ogromne znaczenie dla bezpieczeństwa kredytobiorcy i w przypadku niemożności „odtworzenia nieruchomości” zostaje przeznaczone na spłatę kredytu.
– Ponieważ ubezpieczyciel ponosi odpowiedzialność tylko do wysokości sumy ubezpieczenia ustalonej zgodnie z umową, warto pamiętać o niezaniżaniu wartości nieruchomości oraz o tym, aby suma ubezpieczenia nie była niższa niż wartość nieruchomości – doradza Grzegorz Jusiński z Credit House Polska. -Banki często mają z ubezpieczycielami wynegocjowane korzystne stawki, więc warto skorzystać z opcji ubezpieczenia proponowanego przez bank.
Zwykle stawka takiego ubezpieczenia wynosi 0,008% sumy ubezpieczenia, czyli przy wartości nieruchomości 300000,00 PLN, rocznie zapłacimy 240,00 PLN składki.
Polisę podpisujemy raz i nie musimy podpisywać kolejnych polis w każdą rocznicę polisy oraz cesji z tej polisy.
Dodatkowo w takiej sytuacji unikamy ewentualnych błędów w polisie lub niezgodności zakresu ubezpieczenia pomiędzy tym, co bank wymaga, a tym co proponuje wybrany przez nas ubezpieczyciel.
Ubezpieczenie od utraty wartości nieruchomości
Ewentualny spadek wartości nieruchomości stanowiącej przedmiot zabezpieczenia kredytu stwarza sytuację, w której kredyt nie jest odpowiednio zabezpieczony. Jest to zjawisko niekorzystne zarówno z punktu wiedzenia banku, jak i kredytobiorcy – uważa Grzegorz Jusiński. – Ubezpieczenie ma charakter okresowy i trwa maksymalnie przez pierwszych 60 miesięcy funkcjonowania kredytu . Zadaniem tego ubezpieczenia jest ochrona banku i kredytobiorcy przed skutkami spadku wartości nieruchomości, stanowiącej przedmiot zabezpieczenie kredytu.
Dzięki temu ubezpieczeniu, kredytobiorca ma możliwość spłaty całości wypowiedzianego kredytu, mimo ewentualnego spadku wartości nieruchomości lub uzyskania w licytacji komorniczej ceny niższej niż początkowa wartość nieruchomości. – Uzyskanie niższej ceny mogłoby uniemożliwić pokrycie wszystkich roszczeń banku. Bank dzięki temu ubezpieczeniu zapewnia sobie adekwatność zabezpieczeń do wymaganych wierzytelności – mówi Jusiński.
Ubezpieczenie niskiego wkładu własnego
Stosowane jest jako dodatkowe zabezpieczenie, gdy wysokość kredytu przekracza ustalony przez bank maksymalny wskaźnik LTV. Zwykle wymagany wkład własny wynosi 20%, ale nie jest to reguła. Czyli, jeżeli nasz kredyt nie stanowi więcej niż 80% wartości nieruchomości (zebraliśmy na tę inwestycję 20% środków własnych), to unikniemy kosztu związanego z tym ubezpieczeniem. Wysokość wkładu własnego może być również uzależniona od formy, w jakiej osiągamy dochody, jak i typu nieruchomości jaką dajemy bankowi w zabezpieczenie. – W przypadku braku wkładu własnego koszt ubezpieczenia wynosi zazwyczaj 3,5%, liczone od kwoty stanowiącej nadwyżkę kredytu ponad 80% wartości nieruchomości stanowiącej zabezpieczenie kredytu – mówi Grzegorz Jusiński z Credit House Polska. – Składka płatna jest za okres trzy- lub pięcioletni. Po tym czasie bank sprawdza, czy kwota kredytu do spłaty nadal jest wyższa niż 80% wartości nieruchomości.
W zależności od banku ubezpieczenie jest płatne gotówką lub może być doliczone do kwoty kredytu. W ramach coraz większej konkurencji i walki o klienta część banków rezygnuje z wymogu ubezpieczenia niskiego wkładu własnego – warto więc poszukać.
Ubezpieczenie kredytów denominowanych
Z założenia ubezpieczenie to ma chronić klientów przed ryzykiem kursowym. W lipcu 2006 r. Komisja Nadzoru Bankowego wprowadziła tzw. „Rekomendację S”, która ograniczyła dostęp sporej liczbie kredytobiorców do najpopularniejszego i najtańszego na polskim rynku kredytu we frankach szwajcarskich. – Wprowadzenie tych zmian zmusiło banki do drastycznej zmiany sposobu liczenia zdolności kredytowej, polegającej na przyjmowaniu do wyliczenia dla kredytów w walutach obcych kwoty kredytu powiększonej o 20% i wysokości raty przy oprocentowaniu jak dla kredytu w PLN (które jest wyższe) – przyznaje Grzegorz Jusiński. – Powoduje to znaczny wzrost raty, która jest brana pod uwagę przy wyliczaniu zdolności kredytowej. Efektem tego był spadek zdolności kredytowej osób, które przed wprowadzeniem rekomendacji mogły sobie pozwolić na zaciągnięcie kredytu.
Aby dalej móc udzielać kredytów w walucie obcej, banki postanowiły wprowadzić dodatkowe ubezpieczenie, które ma chronić klienta przed utratą możliwości spłacania kredytu na skutek znacznego wzrostu kursu waluty obcej, a co za tym idzie wzrostem rat kredytów i utraty zdolności kredytowej. Ubezpieczenie obejmuje więc sytuacje, w których rata kredytu w walucie obcej przeliczona na polskie złote wzrośnie tak znacznie, że przekroczy maksymalną ratę kredytu w złotych, jaką był w stanie obsługiwać klient w dniu zaciągania kredytu. Różnicę w ratach pokryje ubezpieczyciel. – Koszt ubezpieczenia może być doliczony do kwoty kredytu, a jego koszt może wynieść od 2,5% do 4% kwoty kredytu. Okres ochrony to 12 lub 24 miesiące . Oczywiście jeżeli mamy dostatecznie wysokie dochody unikniemy kosztu tego ubezpieczenia dotyczy ono jedynie osoby o niższych dochodach – mówi Jusiński.
Produkty nieobowiązkowe
Dopiero przy tych ubezpieczeniach możemy rozpocząć rozważania czy warto z nich korzystać, czy też nie i jakie ewentualnie korzyści niosą one dla nas. Banki zachęcają coraz częściej do wykupywania dodatkowych ubezpieczeń wychodząc z założenia, że czym więcej zabezpieczeń, tym obsługa kredytu staje się bardziej bezpieczna dla klienta i dla banku . Oczywiście, koszty jak zwykle ponosi klient, tym niemniej bank w takiej sytuacji najczęściej nie pobiera już zwyczajowej prowizji.
Ubezpieczenie na życie i następstw nieszczęśliwych wypadków
Wykupywane na rok lub dwa lata (w ramach odstąpienia przez bank od pobrania zwyczajowej prowizji za udzielenie kredytu). Po tym okresie bank nie wymaga już kontynuacji tego ubezpieczenia. Istnieje jednak możliwość jego odnowienia, jeżeli klient się na to zdecyduje. Przy ubezpieczeniu tym występują pewne ograniczenie wiekowe: mogą z niego skorzystać osoby, które nie przekroczyły 65 roku życia i złożyły oświadczenie o stanie zdrowia. – Ubezpieczenie obejmuje niezdolność do zarobkowania lub zgon kredytobiorcy, będący wynikiem choroby lub nieszczęśliwego wypadku – tłumaczy Grzegorz Jusiński z CHP. – Ochrona ubezpieczeniowa obejmuje częściową lub całkowitą spłatę kredytu oraz pomoc w spłacie rat w okresie czasowej niezdolności do pracy. Musimy pamiętać, że dziedziczeniu podlega nie tylko nieruchomość, ale również kredyt, który ją obciąża. Ubezpieczenie chroni więc tutaj skutecznie spadkobierców przed obciążeniami kredytowymi, którym mogli by nie podołać.
Koszt takiego ubezpieczenia w pierwszym okresie wynosi zazwyczaj od 1 do 4% kwoty kredytu, w zależności od czasu obowiązywania.
– Przy wyborze tego ubezpieczenia należy zastanowić się, czy kontynuować je po pierwszym okresie – radzi Jusiński. – Choć nie jest to obowiązkowe ubezpieczenie, banki skutecznie zachęcają do wyboru tego ubezpieczenia poprzez podwyższenie marży kredytu lub pobranie prowizji w przypadku nie skorzystania z niego w pierwszym okresie (od roku do 2 lat).
Należy pamiętać, iż przy wyborze ubezpieczenia z oferty banku osobą uposażoną jest zawsze bank i suma ubezpieczenia zazwyczaj zmniejsza się wraz ze spłatą kredytu. W przypadku wyboru innej oferty możemy wskazać, kto na wypadek śmierci uzyskuje odszkodowanie i można nawet dokonać podziału sumy ubezpieczenia na kilka osób, a suma ubezpieczenia nie dość, że się nie zmniejsza to dodatkowo możemy ją waloryzować o wskaźnik inflacji, tak aby nie utracić realnej wartości sumy ubezpieczenia.
Ubezpieczenie od utraty pracy (stałego źródła dochodu)
Dotyczy osób zatrudnionych, jak i tych, które prowadzą działalność gospodarczą. Podobnie jak przy ubezpieczeniu na życie, wykupowane jest na rok lub dwa lata (w ramach odstąpienia przez bank od pobrania zwyczajowej prowizji za udzielenie kredytu). Po tym okresie bank nie wymaga już kontynuacji. – W przypadku zajścia powyższego zdarzenia ubezpieczyciel pokrywa do 12-tu miesięcznych rat kredytu, czyli przejmuje na siebie obciążenia związane z regulowaniem rat kredytu – mówi Grzegorz Jusiński z Credit House Polska. – W tym okresie klient ma czas na ponowne odzyskanie źródła dochodu. Ubezpieczenie to jest dość istotne z punktu widzenia jedynych żywicieli rodziny, ale i nie pozbawione sensu w sytuacji, gdy dochody osiągają oboje małżonkowie.
W przypadku utraty pracy przez jednego z małżonków ubezpieczyciel przejmie spłatę części raty proporcjonalnie do wysokości dochodów małżonka w dochodach całego gospodarstwa domowego. Koszt takiego ubezpieczenia w pierwszym okresie zazwyczaj wynosi od 1,20 do 1,50 p.p. od kwoty kredytu w skali roku. Składka za pierwszy okres jest doliczana do kwoty kredytu. – Po upływie pierwszego założonego okresu ubezpieczenia istnieje możliwość jego kontynuacji ze składką miesięczną w granicach 5,5% do 6,00% liczonych od raty kredytu. Przy kredycie na 300000,00 zaciąganego na 30 lat we frankach szwajcarskich i racie miesięcznej w wysokości około 1500,00 PLN, miesięczny koszt wyniesie od 82,50 do 90,00 PLN – twierdzą eksperci z CHP.
Ubezpieczenie od odpowiedzialności cywilnej i ochrony prawnej
Oferowane jest w pakietach: rocznym, dwu- lub trzyletnim, z możliwością odnawiania. Przedmiotem ubezpieczenia jest odpowiedzialność cywilna za szkody wyrządzone osobom trzecim, w związku z wykonywaniem czynności życia prywatnego. – Za czynności życia prywatnego ubezpieczyciel uważa w szczególności czynności związane z opieką nad niepełnoletnimi dziećmi, użytkowaniem mieszkania, domu, garażu lub innej nieruchomości, posiadaniem zwierząt domowych oraz pasiek dla celów niehandlowych, rowerów i sprzętu pływającego, a także związane z uprawianiem sportu i użytkowaniem broni – tłumaczy Jusiński, CHP. – W porównaniu do dwóch poprzednio omawianych ubezpieczeń, OC ma raczej mały związek z bezpieczeństwem naszego kredytu hipotecznego. Jeżeli bank oferuje nam to ubezpieczenie w ramach zamiany swojej prowizji na koszt tego ubezpieczenia, to zawsze jest to dla nas dodatkowa korzyść – prowizja jest tylko kosztem i nie niesie za sobą żadnych korzyści dla klienta.
Ubezpieczenie „Assistance”
Proponowane jest przez banki zazwyczaj na rok, z możliwością odnowienia. Przedmiotem tego ubezpieczenia jest organizacja i pokrycie kosztów świadczeń w zakresie pomocy technicznej i medycznej w domu, będących następstwem zdarzenia losowego. – Ubezpieczenie z punktu widzenia bezpieczeństwa kredytu jest raczej mało istotne – uważają eksperci Credit House Polska. – Jeżeli nie czujemy potrzeby ochrony jaką ze sobą niesie i mamy jeszcze za to płacić, to oczywiście nie ma to sensu. Jeżeli bank koszt tego ubezpieczenia zamienia za prowizję, którą i tak mielibyśmy zapłacić, to oczywiście warto, zawsze jest to dla nas w porównaniu do kosztu prowizji dodatkowa korzyść.
Czasami bank sam w pierwszym roku pokrywa koszt tego ubezpieczenia dając klientowi produkt w ramach promocji gratis.
Co ubezpieczyciel może nam zaoferuje w ramach pomocy technicznej .
Korzystać, nie korzystać?
Większość ubezpieczeń ma charakter obowiązkowy lub do ich wykupienia jesteśmy niejako „zmuszeni” – albo poprzez sytuację finansową w jakiej się znajdujemy (np. ubezpieczenie kredytów denominowanych), albo jesteśmy „zachęcani” do ich wykupienia poprzez banki, bo jeśli nie, to …. prowizja będzie większa, a może marża kredytu ulegnie zwiększeniu.
Trzeba pamiętać, jeśli ubezpieczenie jest proponowane w zamian za brak prowizji, że to dla nas, jako Klienta, z reguły nie ma znaczenia, bo czy tak czy tak zapłacić trzeba lub ubezpieczenie, lub prowizję. Należy tylko sprawdzić, czy po pierwszym okresie ubezpieczenia jego kontynuacja jest uzależniona od wyrażenia naszej zgody, czy jest automatyczna i jeśli nie chcemy kontynuować danego ubezpieczenia (zazwyczaj dotyczy to ubezpieczenia na życie i od utraty pracy), to musimy w odpowiednim czasie przed upływem pierwszego okresu ubezpieczenia złożyć odpowiednie oświadczenie woli o rezygnacji z jego kontynuacji. Zapisy takie powinny się znaleźć w umowie kredytowej lub dokumentach towarzyszących (np. regulamin).
Jeśli natomiast niewykupienie ubezpieczenia skutkuje podwyższeniem marży, to należy dokładnie przeliczyć sobie (jeśli jesteśmy zdecydowani na ofertę tego banku), co nam się bardziej opłaca.
Grzegorz Jusiński, Credit House Polska: – W tym przypadku obowiązuje żelazna zasada: im dłuższy okres spłaty kredytu zakładamy, tym ważniejsza jest dla nas wysokość marży banku i wtedy należy pomyśleć o wykupieniu takiego ubezpieczenia (gdyż jego koszt jednostkowy rozkłada się na dużo więcej rat). Jeśli jednak zamierzamy szybko spłacić kredyt, to warto przeliczyć, czy rzeczywiście wykupienie ubezpieczenia na pewno jest dla nas korzystne, bo spadek marży w krótkim okresie może nam nie zrekompensować kosztu ubezpieczenia.