Młodzi Polacy już od stycznia mogą otrzymać dopłaty mieszkaniowe w ramach programu „MdM”. Dane Banku Gospodarstwa Krajowego (BGK) wskazują, że do 28 lutego bieżącego roku rządową pomoc uzyskało prawie 2700 wnioskodawców. Ten wynik z całą pewnością mógł być lepszy. Start programu „Mieszkanie dla Młodych” utrudniły wadliwe przepisy. Już w styczniu okazało się, że część osób zainteresowanych „MdM-em” napotyka nieoczekiwane przeszkody. Szczególne powody do narzekania mają nabywcy gotowych mieszkań i osoby wybierające ofertę spółdzielni mieszkaniowych – pisze Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com
Spółdzielcy skarżą się na prawną dyskryminację
Ustawa o pomocy państwa w nabyciu pierwszego mieszkania przez ludzi młodych (tzw. ustawa o „MdM”) zezwala na uczestnictwo spółdzielni mieszkaniowych w nowym programie. Pierwsze tygodnie bieżącego roku pokazały jednak, że osoby zainteresowane spółdzielczą ofertą mają poważne problemy z uzyskaniem dopłaty. Banki odrzucają ich wnioski kredytowe, tłumacząc się zasadami, które stosuje BGK. Takie praktyki budzą zrozumiały sprzeciw spółdzielni, oferujących nowe i tanie lokale. Ich przedstawiciele otwarcie mówią, że ustawa, regulująca zasady działania programu „Mieszkanie dla Młodych” powinna być poprawiona. Na początku marca rzecznik Ministerstwa Infrastruktury i Rozwoju (MIiR) oświadczył, że ten postulat może zostać spełniony. MIiR przed ogłoszeniem wiążącej decyzji zamierza jeszcze przeanalizować sytuację.
Utrudnienia w dotowaniu spółdzielczych mieszkań mogły być przewidziane już na początkowym etapie procedury legislacyjnej. Ich występowanie jest związane ze specyfiką działania spółdzielni mieszkaniowych. Wspomniane instytucje pobierają od swoich klientów wkład budowlany, który finansuje prowadzoną inwestycję. Jego wysokość jest ustalana na podstawie szacunkowych kosztów budowy. W trakcie sześciu miesięcy od formalnego ukończenia budynku, spółdzielnia musi rozliczyć koszty i skalkulować ostateczną cenę wyodrębnionego mieszkania (patrz artykuł 18 ustęp 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych). W związku z powyższym spółdzielczy inwestor nie zawsze może zagwarantować niezmienność początkowej ceny. Taki warunek ustalił natomiast Bank Gospodarstwa Krajowego. BGK chce mieć pewność, że powstające lokum „zmieści się” w limicie cenowym „Mieszkania dla Młodych”. Patowej sytuacji nie rozwiązują nawet pisemne oświadczenia tych spółdzielni, które dla dobra klientów zrzekły się prawa do podwyżki ostatecznej ceny.
Kredyt dla dewelopera to kolejne źródło problemów
Spore trudności z uzyskaniem rządowej pomocy mogą mieć również osoby, które zdecydowały się na zakup gotowego lokalu od dewelopera. Ustawa o „MdM” przewiduje szczególne zasady dotowania takich mieszkań. Ich nabywcy otrzymają dopłatę do wkładu własnego dopiero po zawarciu umowy ustanawiającej lub przenoszącej własność lokalu. Opisywane rozwiązanie stwarza wiele problemów, jeżeli budowa sprzedawanego mieszkania była finansowana kredytem inwestycyjnym. Banki współpracujące z deweloperami zabezpieczają swoje roszczenia poprzez ustanowienie hipoteki na zabudowywanym gruncie. Instytucja udzielająca kredytu w ramach programu „MdM” chce zastosować takie samo rozwiązanie w odniesieniu do lokalu. Umowy, które deweloperzy zawarli ze swoimi kredytodawcami zwykle wskazują, że tzw. bezciężarowe wydzielenie lokalu jest możliwe po zapłacie całości ustalonej ceny. W związku z tym wszystkie strony znajdują się w bardzo problematycznej sytuacji. Dopłata, która pozwoliłaby na wydzielenie mieszkania i jego sprzedaż jest trwale zablokowana, bo wymagana transakcja pomiędzy klientem i deweloperem jeszcze nie doszła do skutku – podkreśla Andrzej Prajsnar z portalu RynekPierwotny.com
Można mieć nadzieję, że Ministerstwo Infrastruktury i Rozwoju w trakcie prac nad nowelizacją ustawy o „MdM” weźmie pod uwagę opisywane problemy. W przeciwnym razie podaż mieszkań kwalifikujących się do nowego programu zostanie trwale zmniejszona. Taki scenariusz byłby szczególnie niekorzystny dla kilku dużych rynków mieszkaniowych (m.in. warszawskiego, krakowskiego i wrocławskiego).
Andrzej Prajsnar
RynekPierwotny.com