Po kilku latach panowania franka szwajcarskiego na rynku kredytów hipotecznych sytuacja w Polsce uległa znacznej zmianie. Z kilku powodów do łask wrócił polski złoty. Przede wszystkim jest walutą bezpieczniejszą, bo nie obarczoną ryzykiem kursowym.
Dodatkowo złoty jest najtańszy do pozyskania przez banki co skutkuje niższymi marżami w porównaniu do zadłużeń w innych walutach. Jednakże kredyt w rodzimej walucie nadal jest nominalnie droższy w porównaniu z CHF czy Euro, ze względu na stopę WIBOR. Jednak w perspektywie kilku lat powinniśmy przyjąć wspólnotową walutę, przez co zniknie ta ostatnia bariera powodująca, że jak na razie nadal często wybieramy kredyty w walutach. Mając tę perspektywę oraz zachętę ze strony państwa polskiego w postaci coraz popularniejszego programu „Rodzina na Swoim” postanowiliśmy sprawdzić, które banki są wstanie zaoferować korzystne kredyty w polskim złotym i jakie koszty temu towarzyszą.
Money Expert sporządził ranking kredytów w PLN stosując za główne kryterium poziomy marż oferowanych przez największe banki. W efekcie uzyskaliśmy pokazane w tabeli wyniki. Tworząc tabelę ofert w PLN musieliśmy założyć średnią kwotę kredytu i LTV (relację kwoty kredytu do wartości nieruchomości) by zyskać takie same punkty wyjścia. Część banków różnicuje dostępną marżę w zależności od kwoty kredytu i wkładu własnego. W związku z tym za średnią kwotę została przyjęta wartość 191 000 zł. Jest to zgodne z raportem Związku Banków Polskich, według którego w 2009 roku tyle właśnie wyniosła średnia kwota pożyczki udzielanej w PLN. Ze względu na największe zainteresowanie wśród Klientów uzyskaniem kredytu z jak najmniejszym wymaganym wkładem własnym, a z drugiej strony z kosztownym jego brakiem przyjęliśmy LTV na poziomie 80% pokazując jednocześnie, w których bankach można starać się o większy poziom kredytu. Okres kredytowania to 30 lat, a wiek najstarszego kredytobiorcy nie przekracza 35 lat. W Tabeli 1 zamieściliśmy też całkowity koszt kredytu przedstawiony procentowo jako sumę kosztów odsetek, prowizji oraz wyceny nieruchomości.
Tabela 1
|
L.P. |
Nazwa Banku |
Miesięczna rata |
Suma kosztów |
Oprocentowanie i marża dla standardowej oferty |
Min wkład własny Max poziom kredytu |
|
1 |
Bank Millennium |
1 191 zł |
122.23% |
oproc: 6,18% marża 2,00% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
2 |
BOŚ |
1 211 zł |
126.71% |
oproc: 6,39% marża 2,10% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
3 |
ING Bank Śląski |
1 213 zł |
126.52% |
oproc: 6,39% marża 2,10% |
min. wkład: 10% max. kredyt: 90% |
|
4 |
BZ WBK |
1 231 zł |
128.35% |
oproc: 6,4% marża 2,2% |
min. wkład: 20% max. kredyt: 80% |
|
5 |
Lukas |
1 238 zł |
130.24% |
oproc: 6,50% marża 2,30% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
6 |
PeKaO S.A. |
1 242 zł |
133.06% |
oproc: 6,68% marża 2,40% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 104% |
|
7 |
Deutsche Bank PBC |
1 243 zł |
130.71% |
oproc: 6,50% marża 2,30% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
8 |
Polbank EFG |
1 245 zł |
134.69% |
oproc: 6,80% marża 2,60% |
min. wkład: 5% max. kredyt: 95% |
|
9 |
Nordea |
1 283 zł |
137.81% |
oproc: 6,80% marża 2,60% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
10 |
HSBC |
1 302 zł |
141.73% |
oproc: 6,95% marża 2,75% |
min. wkład: 20% max. kredyt: 80% |
|
11 |
Eurobank |
1 296 zł |
141.60% |
oproc: 7,00% marża 2,80% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
12 |
Kredyt Bank |
1 303 zł |
143.41% |
oproc: 7,10% marża 2,90% |
min. wkład: 10% max. kredyt: 90% |
|
13 |
PKO BP |
1 325 zł |
146.89% |
oproc: 7,22% marża 3,02% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
14 |
Bank BGŻ |
1 347 zł |
148.97% |
oproc: 7,24% marża 2,95% |
min. wkład: 10% max. kredyt: 90% |
|
15 |
Allianz |
1 382 zł |
156.63% |
oproc: 7,60% marża 3,40% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 105% |
|
16 |
Pocztowy Bank |
1 422 zł |
162.54% |
oproc: 7,79% marża 3,50% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
17 |
mBank |
1 430 zł |
166.12% |
oproc: 8% marża 3,80% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
17 |
MultiBank |
1 430 zł |
166.12% |
oproc: 8% marża 3,80% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
19 |
BNP Paribas Fortis |
1 436 zł |
168.15% |
oproc: 8.1% marża 3,90% |
min. wkład: 10% max. kredyt: 90% |
|
20 |
Alior |
1 457 zł |
169.84% |
oproc: 8.1% marża 3,90% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
Powyższa tabela pokazała, że za taki sam kredyt może być droższy nawet o ok 50%. To dla przyjętych przez nas założeń prawie 100 000 zł. Ważne jest więc skalkulowanie kredytu bez emocji i nie tylko pod kątem najwyższej dostępnej kwoty kredytu. Koniecznie trzeba uwzględnić też opłaty towarzyszące (spłacane co miesiąc w racie).
W przypadku, gdy kryterium zastosowanym do sporządzenia rankingu jest maksymalna zdolność kredytowa wynik ulega dość istotnej zmianie.
Przyjmując, że mamy do czynienia z 2-osobową rodziną, której dochód to 4500 PLN netto miesięcznie, a obciążenia kredytowe są na poziomie 300 zł. Do tego dochodzi 2000 zł limitu na karcie kredytowej oraz umowa o pracę jako źródło dochodów. W takim przypadku najbardziej korzystnymi ze względu na maksymalną kwotę kredytu okazują się Polbank, BGŻ i BOŚ.
Tabela 2
|
L.P. |
Nazwa Banku |
Maksymalna zdolność kredytowa |
|
1 |
Polbank |
472 000 zł |
|
2 |
BGŻ |
461 000 zł |
|
3 |
BOŚ |
400 000 zł |
|
4 |
Bank Millennium |
390 000 zł |
|
5 |
PEKAO S.A. |
369 000 zł |
|
6 |
Bank Pocztowy |
362 000 zł |
|
7 |
PKO BP |
355 000 zł |
|
8 |
ING Bank Śląski |
352 000 zł |
|
9 |
Deutsche Bank PBC |
310 000 zł |
|
10 |
Lukas Bank |
309 000 zł |
|
11 |
Eurobank |
308 000 zł |
|
12 |
mBank i MultiBank |
301 000 zł |
|
14 |
Nordea |
298 000 zł |
|
15 |
DnBNord |
230 000 zł |
Jak wynika z przeprowadzonych badań – nie zawsze najniższa cena musi oznaczać najwyższe miejsce w rankingu zdolności. Wynika to ze zróżnicowania strategii poszczególnych banków. Każdy z nich buduje profil docelowego klienta i przede wszystkim do tej kategorii kieruje ofertę. W zależności od poziomu dopuszczalnego ryzyka i parametrów cenowych bank odpowiednio segmentuje klientów dzięki czemu najlepiej trafia w ich potrzeby i możliwości. Poniekąd przekłada się to na poziom obsługi, szybkości działania i elastyczności względem klienta.
W skrajnych przypadkach kredyt można otrzymać już po tygodniu, należy jednak być dobrze do tego zadania przygotowanym. W pierwszej kolejności powinniśmy udać się do doradcy finansowego, aby dowiedzieć się jakie mamy możliwości i pod kątem jakich banków kompletować dokumentację. Przygotujmy się na oczekiwanie na finalizację kredytu w przeciągu od 4 do 8 tygodni. To są realne terminy.
Sytuacja zmienia się jeszcze bardziej w przypadku kredytów z dopłatami w ramach rządowego projektu „Rodzina na Swoim”. Przy założeniu, że parametry kredytowe pozostają niezmienne: wartość nieruchomości to 240 000 zł, kwota kredytu 191 000 zł, okres kredytowania 30 lat, a powierzchnia mieszkania 50m2, dopłata miesięczna będzie na poziomie 450 – 500zł. Przez 8 lat (tyle trwa okres dopłat) da kwotę ok. 45 000 zł. Istotnie wpłynie to na całkowitą obniżkę kosztów kredytu, co pokazuje poniższa tabela (uwzględniliśmy tu banki o zasięgu ogólnopolskim – obecnie na rynku już 14 podmiotów oferuje kredyty w ramach „Rodziny na Swoim”).
Tabela 3
|
L. P. |
Nazwa banku |
Miesięczna rata |
Suma kosztów |
Oprocentowanie i marża dla RnS |
Min wkład własny Max poziom kredytu |
|
1 |
Lukas Bank |
846 zł |
100.25% |
oproc: 6.5% marża 2,30% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
2 |
Bank PeKaO S.A. |
865 zł |
102.63% |
oproc: 6.68% marża 2,40% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 104% |
|
3 |
BZ WBK |
867 zł |
106.09% |
oproc: 6.7% marża 2,50% |
min. wkład: 20% max. kredyt: 80% |
|
4 |
PKO BP |
889 zł |
108.21% |
oproc: 6.9% marża 2,70% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
5 |
Eurobank |
910 zł |
113.45% |
oproc: 7.09% marża 2,89% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
6 |
Alior Bank |
955 zł |
124.22% |
oproc: 7.5% marża 3,30% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
7 |
Bank BPH |
967 zł |
126.39% |
oproc: 7.6% marża 3,40% |
min. wkład: 20% max. kredyt: 80% |
|
8 |
Pocztowy Bank |
988 zł |
130.75% |
oproc: 7.79% marża 3,50% |
min. wkład: 0% max. kredyt: 100% |
|
9 |
Dom Bank |
1 321 zł |
199.75% |
oproc: 10.5% marża 6,30% |
min. wkład: 10% max. kredyt: 90% |
Szacujemy, że dopóki nie zajdą istotne zmiany w programie kredytów z dopłatami rządowymi, tym bardziej, dopóki nie zostanie on zlikwidowany, co przyniesie oszczędności budżetowe na poziomie 80 mln PLN rocznie, popularność dopłat będzie rosła, a co za tym idzie, każdy podatnik zapłaci część odsetek za tych, którzy z takiego kredytu skorzystają.
Jeżeli zatem mamy w perspektywie zaciągnięcie kredytu na dłuższy okres czasu i spełniamy ustawowe wymagania uprawniające do dopłat, to pożyczka w ramach „Rodziny na Swoim” staje się bardzo ciekawą alternatywa dla kredytów w Euro czy CHF. Z jednej strony taki wybór eliminuje ryzyko walutowe, z drugiej zaś podnosi nam zdolność kredytową (dla obcych walut zdolność obliczana jest bardziej rygorystycznie). Dodatkowo dzięki dopłatom przez osiem lat możemy cieszyć się ratami kredytowymi na podobnym poziomie jak w przypadku zadłużeń w obcej walucie. I na koniec – po wejściu do strefy Euro można liczyć na niższą marżę niż przy obecnych kredytach walutowych.
Michał Głębecki
Źródło: Money Expert