Trzeci kwartał 2023 roku przyniósł dynamiczne wzrosty skali kredytowania hipotecznego. W tym okresie banki udzieliły 40 749 kredytów mieszkaniowych, czyli o 32,31% więcej w porównaniu do poprzedniego kwartału. Wzrost o 40,20% zanotowano również w ujęciu wartościowym – III kwartał br. zamknięto wynikiem 15,843 mld zł. Są to wyniki porównywalne z tymi osiągniętymi na rynku w pierwszej połowie ubiegłego roku, a więc okresie poprzedzającym głęboki kryzys z przełomu lat 2022 i 2023. Wzrost zainteresowania kredytem mieszkaniowym związany był przede wszystkim z wejściem w życie programu „Bezpieczny kredyt 2%”. W ciągu trzech pierwszych miesięcy obowiązywania programu jego potencjalni beneficjenci złożyli do banków ponad 50 tysięcy wniosków o kredyt, z czego podpisano około 15 tysięcy umów kredytowych.
Ponownie wzrosła również średnia wartość udzielonego kredytu ogółem. W III kwartale 2023 wyniosła ona 387 980 złotych, a więc o 5,97% w porównaniu do wartości notowanej w poprzednim kwartale. Była to najwyższa wartość notowana dotychczas w historii rynku kredytów hipotecznych w Polsce. Warto dodać, że średnia wartość kredytu udzielanego w ramach programu rządowego sięga 400 tys. złotych.
Poza uruchomieniem rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”, na ożywienie rynku kredytowego wpłynęła również decyzja Rady Polityki Pieniężnej, która we wrześniu br. po raz pierwszy od 38 miesięcy w sposób zdecydowany obniżyła podstawowe stopy procentowe NBP, w tym stopę referencyjną NBP, z poziomu 6,75% do 6,00%. Co jeszcze ważniejsze, wskaźnik WIBOR 3M z maksymalnego poziomu 7,59% w listopadzie 2022 roku spadł do poziomu 5,72% na koniec analizowanego okresu. Podejmowaniu decyzji o zakupie mieszkania, pomimo wysokich kosztów kredytu, skłaniał szybki wzrost cen oraz drastycznie kurczący się zasób dostępnych na rynku mieszkań.
W porównaniu do analogicznego okresu ubiegłego roku (III kwartału 2022 r.), zawarto o 19 531 (czyli 92,05%) więcej umów kredytowych, a ich wartość była wyższa o 8,835 mld zł (126,09%). Jednak skala kredytowania hipotecznego pozostaje nadal na relatywnie niskim poziomie, a wysoką dynamikę wzrostów przypisać należy przede wszystkim efektowi bazy, czyli katastrofalnym wynikom roku 2022.
– Po zapaści akcji kredytowej w drugiej połowie roku 2022, od początku bieżącego roku obserwujemy wzrost akcji kredytowej, który nabrał dynamiki zwłaszcza w trzecim kwartale br. wyłącznie wskutek rządowego programu „Bezpieczny Kredyt 2%”. Jednak na kreowaną powszechnie opinię o boomie kredytowym jest zdecydowanie za wcześnie – przestrzega dr Jacek Furga, przewodniczący Komitetu ds. Finansowania Nieruchomości Związku Banków Polskich i prezes zarządu Centrum Procesów Bankowych i Informacji Sp. z o.o.
Mimo znacznego wzrostu liczby udzielonych kredytów, utrzymuje się tendencja spadku liczby kredytów hipotecznych obsługiwanych przez polskie banki. Liczba czynnych umów o kredyt mieszkaniowy w Polsce na koniec III kwartału 2023 r. wyniosła 2, 292 mln. Ogólna kwota zadłużenia z tytułu kredytów mieszkaniowych wyniosła natomiast 482,661 mld zł, a więc nieznacznie, o 0,84%, wzrosła w porównaniu z wartością notowaną w końcu poprzedniego kwartału. Oznacza to spadek o ponad 10%, czyli nominalnie o 256 899 kredytów, w porównaniu do stanu na koniec rekordowego roku 2021 – nadal więcej kredytów spłacamy, niż zaciągamy nowych.
Dynamicznie rosnąca akcja kredytowa wywołała wzrost aktywności inwestorów na rynku mieszkaniowym, w tym przede wszystkim sektora deweloperskiego. W III kwartale bieżącego roku deweloperzy rozpoczęli budowę 32 242 mieszkań, a więc o 31,39% więcej niż kwartał wcześniej. Po wyraźnym spadku wielkości produkcji deweloperskiej w drugiej połowie ubiegłego roku, mamy zatem powrót do poziomu zbliżonego do notowanego w latach 2018-2019.
Trzeci kwartał bieżącego roku przyniósł dynamiczne wzrosty cen mieszkań we wszystkich badanych lokalizacjach. Podstawowym czynnikiem stymulującym wzrosty cen było wejście w życie programu „Bezpieczny kredyt 2%” w warunkach ograniczonej i malejącej podaży mieszkań. W III kwartale 2023 r. na rynkach największych polskich miast mieliśmy do czynienia ze wzrostami cen zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. Największy wzrost średniej ceny transakcyjnej zanotowano w III kwartale 2023 roku w Poznaniu – 9,31%. Nieco niższe wzrosty cen zanotowano we Wrocławiu (o 8,89%) i Krakowie (o 8,14%). Średnia cena metra kwadratowego mieszkania w Warszawie wyniosła 12 988 zł/mkw. i była wyższa niż kwartał wcześniej o 7,91%. W Gdańsku zanotowano wzrost średniej ceny o 7,89% natomiast najniższą dynamikę cen zanotowano w Łodzi – wzrost o 4,75% do 6 995 zł/mkw.
Na rynku najmu trzeci kwartał 2023 roku przyniósł tradycyjnie sezonowy wzrost popytu, zgłaszanego zwłaszcza przez studentów, ale również wzrost liczby ofert mieszkań do wynajęcia. W rezultacie obserwowaliśmy niewielkie zmiany wysokości czynszów na większości rynków objętych analizą. Jedynym miastem, w którym zanotowaliśmy spadek wysokości średniej stawki, była Łódź, gdzie średni czynsz był niższy niż kwartał wcześniej o 1,06%. Najwyższy wzrost odnotowano w Gdańsku – o 2,17%, nieco wolniej rosły stawki czynszu w Warszawie – o 1,07% i Wrocławiu – o 0,48%.
Pełna wersja Raportu AMRON-SARFiN 3/2023 jest dostępna na stronie www Związku Banków Polskich i Centrum AMRON.
Źródło: ZBP