Dawno już przebrzmiały echa pękniętej bańki spekulacyjnej w segmencie mieszkań położonych w głównych polskich aglomeracjach. Ceny transakcyjne spadły w ciągu niecałych 2 lat o dobre 25-30 proc., sprowadzając bliżej normalności również stawki ofertowe. Odmienny świat panuje wzdłuż ponad 500 km polskiego wybrzeża – przynajmniej biorąc pod uwagę ceny zgłaszane przez sprzedających. Niniejszy raport prezentuje analizę rynku nadbałtyckich mieszkań z uwzględnieniem szczegółowego podziału na ich lokalizacje.
Dane wzięte do wyliczeń
Poniżej uwzględniono kilkanaście najbardziej popularnych nadbałtyckich, typowo wypoczynkowych lokalizacji, wyłączając jednak aglomerację trójmiejską (podlegającą porównaniom w kategorii dużych miast w ramach innych opracowań). Celem uzyskania bardziej przekrojowych i reprezentatywnych wyników zaproponowano podział całego pasa polskiego wybrzeża na 4 rejony, widoczne w Tabeli 1. Zawiera ona odpowiadające wybranym lokalizacjom wolumeny ofert spełniających wspomniane wyżej kryteria.
Ogólnie rynek należy uznać za dość płytki. Dokładniejsze oszacowanie podstawowych statystyk cenowych utrudnia – oprócz słabej rotacji ogłoszeń – relatywnie nieduża liczba realizowanych projektów. Skutkiem tego ich procentowy udział w wolumenie poszczególnych lokalizacji jest dość znaczny i przez to istotnie wpływa na wyliczenia. Okoliczności te stanowią dodatkową motywację za wprowadzeniem kategoryzacji na rozłączne, nieco większe regiony. Nie uwzględniono także horrendalnie drogich ofert apartamentów przeznaczonych wprawdzie do sprzedaży, jednak funkcjonujących jako luksusowe hotele, stanowiące odrębne deweloperskie projekty komercyjne (wątek ten zostanie pokrótce rozwinięty dalej).
Tabela 1. Wolumen ofert sprzedaży w poszczególnych miejscowościach
Wśród ofert dominują lokale kilkuletnie, jak również właśnie realizowane i przeznaczone do oddania w br. oraz 2010 r. Wedle dostępnej wiedzy zasadnicza ich większość wyrażona jest w cenach brutto. (Niektórzy deweloperzy informują o możliwości odliczenia podatku VAT, dzięki czemu efektywnie płaci się stawkę netto.)
Przekrojowa oraz szczegółowa analiza cen
Przejdźmy do zgłaszanych wycen lokali. Siłą rzeczy do obliczeń wzięto dostępne w ogłoszeniach ceny ofertowe, które jak wiemy z autopsji niespecjalnie mają się do faktycznych transakcyjnych. Spójrzmy na zamieszczony na Wykresie 1 histogram oferowanych stawek za metr kwadratowy dla całej dostępnej 814-elementowej próby.
Jak widać, trzeba dokonać niemałej gimnastyki aby znaleźć lokum poniżej 4000 zł /m2. Statystycznie zaledwie jedno na 23 mieszkania z badanej próby spełnia takie kryterium. Dla porównania przypomnijmy, że mediana cen wywoławczych w większości małych i średnich polskich miast (do 200 tys. mieszkańców) nie przekracza tej bariery (wyjątek stanowią właśnie nadmorskie i górskie kurorty oraz miejscowości skupione wokół Warszawy i Krakowa). Innymi słowy, nie mniej niż 50 proc. oferowanych tam lokali wpadłoby do najtańszego przedziału z Wykresu 1.
Ponad połowa mieszkań wyceniana jest między 4 a 8 tys. za metr kwadratowy, z drugiej strony w przypadku niemal co czwartego lokalu potencjalni sprzedawcy żądają powyżej 10 tys. / m2. Dla uzyskania pełniejszego obrazu rynku w Tabeli 2 zaprezentowano najbardziej znane i sugestywne statystyki związane z badanymi ofertami.
Średnia cena metra kw. oferowanego lokalu bliska jest 8000 zł, co – według dostępnych najnowszych analiz rynkowych – jest wielkością wyższą niż dla Krakowa i niewiele ustępującą Warszawie. Mediana plasuje się dość znacząco niżej, co wskazuje na zawyżenie średniej przez niewielką grupę ofert wybitnie drogich. Co dziesiąty lokal można kupić taniej niż za 4,5 tys. zł / m2, jednocześnie taki sam odsetek wyceniany jest powyżej 11,7 tys. Obrazując alternatywnie, ponad 25 proc. nadmorskich mieszkań kwotowanych jest poniżej obecnej średniej ceny dla Poznania, wynoszącej niecałe 6 tys. zł.
Przejdźmy do skrupulatniejszej analizy sytuacji w wyszczególnionych lokalizacjach. Bazując na danych w ilościach widniejących w Tabeli 1 wyliczono średnie i mediany cen dla badanych miejscowości. Wyniki przedstawia Wykres 2.
Jedynie w Darłowie, Łebie i Dziwnowie, ewentualnie jeszcze w Ustce ceny nie zostały wyniesione pod chmury. Wynika to z mniejszej podaży luksusowych lokali, niż w pozostałych lokalizacjach. Mimo to, mając również na uwadze gorszą dostępność kredytów hipotecznych idącą w parze z osłabieniem gospodarczym, trudno średnią stawkę rzędu 4-5 tys. za m2 uznać za nader atrakcyjną dla przeciętnego pracującego Polaka.
Typowe stołeczne poziomy cenowe około 8-9 tys./m2 osiąga aż 5 miejscowości, przy czym wszelkie rekordy bije Półwysep Helski, skąpy w dostępną powierzchnię mieszkalną i podatny na gorącą spekulację. W Jastarni, Juracie czy na Helu wystawione są lokale z cenami metra przekraczającymi 20 tys. zł. Te skrajne oferty silnie podbijają średnią, co stanowi mocny argument za używaniem w jej miejsce mediany.
Występujące różnice cenowe widoczne są również po zgrupowaniu danych w wyselekcjonowane 4 rejony. Statystyczna technika wizualizacji box-plot przedstawiona na Wykresie 3 pozwala na szybkie wychwycenie różnic pomiędzy badanymi podzbiorami danych bez konieczności wykonywania formalnych technik analizy wariancji. Nie tylko odznaczają się one odmiennymi średnimi i medianami, ale także charakteryzują się różną zmiennością cen. Łatwiej to zrozumieć po przybliżeniu konstrukcji wykresu box-plot. Dla próby odpowiadającej każdemu rejonowi z osobna odkładamy kolejno: cenę minimalną, dolny kwartyl (25 proc. cen znajduje się poniżej tej wartości), medianę (dzieli obserwacje na równoliczne podzbiory), górny kwartyl (25 proc. cen plasuje się powyżej tej wielkości) oraz cenę maksymalną. Nałożono też ceny średnie, aby unaocznić panujące asymetrie wywołane podażą lokali o wycenach skrajnie wygórowanych.
Najmniejsza rozpiętość cen, a zarazem największa przystępność mieszkań występuje w strefie 3 (Mielno, Darłowo, Ustka, Łeba). Regiony skrajne, tzn. 1 oraz 4, obfitują w aktywność deweloperów nastawionych na klientów o najgrubszych portfelach. Oprócz reklamowanego komfortu swoją rolę odgrywa tam również bliskość portowych węzłów komunikacyjnych o kluczowym międzynarodowym znaczeniu (Świnoujście, Zatoka Gdańska). Ceny zwłaszcza na Półwyspie Helskim przyprawiają o zawrót głowy.
Krótki rachunek ekonomiczny
Załóżmy, że zakup nadbałtyckiej nieruchomości zostałby przeznaczony wyłącznie w celu wynajmu. Przeanalizujmy roczny dochód z hipotetycznego lokalu w Ustce oraz Władysławowie, mając świadomość różnic w cenach. Przypuśćmy, że inwestor A zakupił 50-metrowy, 2-pokojowy lokal w Ustce za 250 tys. zł, natomiast inwestor B nabył mieszkanie o takiej samej powierzchni w drugim z wymienionych miast za 450 tys. (odpowiadające ceny metra kw. wynoszą zatem 5 oraz 9 tys. zł).
Nader optymistycznie załóżmy, że obaj mają pełne obłożenie swych lokali podczas całych 4 typowo urlopowych miesięcy (czerwiec – wrzesień) przez 4-osobowe grupy. Pierwszy kasuje po 50 zł za osobodobę, drugi szczycący się bardziej komfortowym lokalem 80 zł (bez wyżywienia rzecz jasna). Sezon przysparza im zatem odpowiednio po 120*200 = 24000 zł oraz 120*320 = 38400 zł brutto. Jest to około 9 proc. w skali roku przy pełnym obłożeniu przez 4 miesiące, co jest praktycznie nierealne. Kilka tysięcy z tych kwot należy odliczyć na utrzymanie lokalu, wynik uszczuplają ponadto podatki od działalności rentierskiej. Ogólny bilans inwestycji nie jest lepszy niż gdyby włożyć równowartość lokalu na jedną z lepszych dostępnych na rynku lokat bankowych. Poza tym istnieje realne zagrożenie spadku wartości nieruchomości, gdyż żaden balon cenowy nie trwa wiecznie.
Kilka ciekawostek z pogranicza komedii
Dla nabrania dystansu do oferowanych cen (zwłaszcza tych skrajnie wygórowanych) przytoczmy anonimowo co jaskrawsze przykłady ofert, oryginalne zabiegi marketingowe oraz niektóre argumentacje potencjalnych sprzedawców, zachwalających swoje nieruchomości.
Kilka lokali w Międzyzdrojach, pochodzących z tego samego projektu, jest polecanych jako oferta dla: „niepełnosprawnego; starszych osób; dla młodej rodziny z dziećmi; dla rodziny ze starszymi dziećmi; dla singla lub rodziny bez dzieci; dla wymagających klientów; dla biznesmena i jako lokata kapitału ”. Czyli praktycznie dla wszystkich. Drobny haczyk demaskujący ironię tkwi w cenie sięgającej 12700 zł za metr kw. Czyli są to de facto nieruchomości praktycznie dla nikogo. W tej samej lokalizacji można napotkać lokum w podwyższonym stanie deweloperskim (ostatnie dwa słowa kojarzą się od niemal 3 lat raczej pejoratywnie) za ponad 12 tys./m2.
Nieracjonalne, powiedzmy otwarcie: chore ceny zagościły nad Bałtykiem już ponad rok temu. Ubiegłoroczne oferty sięgające 15-20 tys. widnieją po dziś dzień, niektóre są odnawiane, jednak mało komu w głowie jest spuszczenie z tonu. Jako świadectwo nierealności tego typu ofert niech posłuży przykład lokalu, który po obniżce z 7,8 tys. do 6,7 tys./m2 nadal nie znalazł nabywcy (oferta wygląda na aktualną). Tu się ujawnia rozdźwięk życzeń i realiów, sięgający w skrajnych sytuacjach nawet połowy hipotetycznej wartości lokalu.
Najciekawiej jest na Półwyspie Helskim. W Jastarni nikt się nie skusił na oferowany rok temu 62-metrowy lokal za niemal 2,5 mln zł, podobnie jak do nikogo nie przemawia nieruchomość w stanie deweloperskim po 18 tys. za metr kw. Na niewiele zdaje się oryginalna zachęta „ptaki i pięknie pachnące słońce” przy lokalu za 14 tys./m2. Pewne 48-metrowe lokum po wielkiej obniżce z 745 na 590 tys. w dalszym ciągu czeka na lepsze czasy – nikt nie chce skorzystać z promocji za tuzin tysięcy z metra.
Tutaj należy się istotna uwaga. Z przeprowadzonej analizy wyłączono kategorię lokali (apartamentów) znajdujących się w nowych budynkach pełniących funkcje hotelowo-rekreacyjne. Nabywcy mogą zawrzeć umowę najmu na czas ich nieobecności celem czerpania profitów z pobytu wakacyjnych gości. Takie rozwiązanie zastosowano w dużym projekcie w Kołobrzegu, ponadto we Władysławowie. Padają również zapewnienia o korzyściach ze wzrostu wartości nieruchomości. Wszystko to odbywa się przy cenach rzędu 15-20 tys. za metr kwadratowy, co prawda z luksusowym wykończeniem lokalu. Z tego powodu wyłączono przypadek Krynicy Morskiej, w której widnieje praktycznie jedyna oferta takich obiektów, przez co tamtejszy rynek staje się niemierzalny.
Powstaje pytanie, gdzie znaleźć kogoś, kto kupiłby od nas ten gorący kartofel po jeszcze bardziej księżycowej cenie. Pachnie klimatem brytyjskich domów aukcyjnych, gdzie za niemal wszystko nagminnie przepłaca się po wielekroć. Marża oferującego takie hotelo-mieszkania na pewno nie jest kilkunastoprocentowa. Faktu panującej drożyzny nie neguje możliwość odliczenia podatku VAT.
Wnioski końcowe
Z powyższych cen wyłania się z nich obraz polskiego nadbałtyckiego luksusu niedostępnego nawet dla zarabiających 2- bądź 3-krotność średniej krajowej. Sądząc po wiszących całymi miesiącami ogłoszeniach, przedstawiony nadmorski rynek praktycznie zamarł z racji panującego swoistego „matrixu” cenowego. Szansa na transakcję pojawia się przy znacznej obniżce, jednak argumenty o nieracjonalnym przewartościowaniu nie docierają do sprzedających. Płynie z tego wniosek, że oferowane lokale są na ogół niejedynymi w ich posiadaniu, co pozwala przez długie miesiące przeciągać polowanie na bogatych naiwnych. Równolegle, co sprytniejsi mogą się pod tę tendencję podłączyć, licząc że za lokum z rynku wtórnego sprzedane w Świnoujściu zakupią podobne w Krakowie i jeszcze im zostanie na niezły samochód.
Pobożnym życzeniom cenowym nie sprzyja kapryśna aura. Niemal cały lipiec w obecnym sezonie zaprezentował się od strony klimatycznej nader mizernie. Obłożenie kwater niewielkie, temperatura wody w Bałtyku ledwie dociągała do 15 stopni. Można pozazdrościć tym, którzy za porównywalne lub nawet mniejsze pieniądze wybrali się na wczasy nad Morze Śródziemne.
Prędzej czy później ceny nieruchomości na polskiej bałtyckiej riwierze poddadzą się grawitacji. To nie jest powierzchnia porównywalna z księstwem Monako, gdzie rządzi prestiż za horrendalne pieniądze i dla podtrzymania światowego statusu pościg będzie trwał zawsze bez baczenia na ceny. Wyłożenie niezłej kwartalnej pensji za 1 m kw. mieszkania w sąsiedztwie Bałtyku to ewidentna anomalia, swoją drogą widoczna również w popularnych tatrzańskich i sudeckich miastach (m. in. Zakopane, Wisła, Karpacz).
Polskie wybrzeże urosło do rangi kurortu rozciągającego się od Świnoujścia po Krynicę Morską. Za nagłośniony marketingowo luksus w postaci bliskości morza potencjalni sprzedawcy lokali żądają horrendalnych cen, nie ustępujących tym z sąsiedztwa plaż Hiszpanii czy Francji. Na przykład na Costa del Sol można przebierać w dużych 100- bądź 200-metrowych posiadłościach wycenianych na 2-3 tys. euro za metr kw. Podobne ceny widnieją w Dubrowniku, natomiast stawki powyżej 2 tys. euro na pustoszonych przez recesję Litwie, Łotwie czy Estonii to przebrzmiała fikcja.
Haczyk tkwi w tym, że nasze: zarobki, klimat i standard są z zupełnie innej bajki. Zatem przy uwzględnieniu siły nabywczej polskiego obywatela rodzime lokale nadmorskie są przeciętnie dwukrotnie z okładem przewartościowane względem tych położonych na bardziej nasłonecznionych wybrzeżach zachodnich. Obecnie więc zakupu lokali mieszkalnych nad polską częścią Bałtyku należy się ewidentnie wystrzegać, czekając na powrót cen w okolice normalności. W przeciwnym razie można dać się złapać w podobny sposób, jak naiwne tłumy w agresywne fundusze akcji u szczytu hossy w połowie 2007 r.
Bartosz Stawiarski, Wealth Solutions
Wakacje nad morzem skłaniają do odprężenia i zapomnienia o otaczającej nas rzeczywistości. W takim permanentnym stanie zdają się trwać sprzedawcy lokali nad naszym zimnym Bałtykiem. Ceny rzędu 12 tyś. zł za metr kwadratowy pozwalają na nabycie apartamentu w centrum Wrocławia czy w Warszawie. Trudno nie odnieść wrażenia, że obecni właściciele opisywanych lokali nabyli je tuż przed lub w ubiegłorocznych szczytach. I nadal nie pogodzili się z myślą, że ich ceny marzeń nie korespondują z marzeniami nabywców czy najemców.
Drugi, „wakacyjny” dom? Ta dobrze opakowana marzeniami marketingowa wizja nadal jest oderwana od realiów – obecne ceny mieszkań, choć spadające, w połączeniu z utrudnionym dostępem do kredytów powodują, że dla większości Polaków nawet ten „pierwszy”, własny dom staje się mało dostępny. Zanim damy się więc skusić mirażom luksusu nad Bałtykiem, warto zadać sobie pytanie – co zrobić z lokalem odległym o 200-500 kilometrów, poza sezonem? Wynajmować? Jeśli nawet znajdziemy chętnych na najem z wyłączeniem najprzyjemniejszych, letnich miesięcy, nadal pozostaje pytanie – czy będą gotowi płacić horrendalne pieniądze za „cudzy” lokal – słowem, czy potencjalny właściciel wyjdzie na takiej inwestycji przynajmniej „na czysto”? Raczej nie. To oferta dla tych, których stać na utrzymywanie drugiego domu dla czystej przyjemności urlopowego pobytu. Ale czy za tę cenę nie lepiej nabyć dom – ba, całe siedlisko – nad mazurskim jeziorem? Potencjalne dochody z wynajmu porównywalne, pogoda równie nieprzewidywalna, widoki piękne. Tylko finansowo nijak nie wygląda to racjonalnie. Tak długo, jak nie planujemy zakupu lokalu czy domu do stałego pobytu.
Z czysto inwestycyjnego punktu widzenia, o wiele korzystniejszym rozwiązaniem byłoby ulokowanie gotówki na lokatach i kontach oszczędnościowych – przy założeniu, że dysponujemy tak pokaźnymi zasobami finansowymi, możliwe byłoby wynegocjowanie wcale korzystnego oprocentowania. Inną długoterminową formą inwestycji mogłyby być chociażby grunty – w dalekim horyzoncie nadal można na nich zyskać. Tylko należy postawić sobie pytanie: skąd wziąć wolny milion na zakup nadmorskiego lokalu?
I tu dochodzimy do sedna sprawy. W większości przypadków inwestycja w nieruchomości położone w nadmorskim pasie musiałaby opierać się o spory (i kosztowny) kredyt hipoteczny. Mówiąc wprost – to inwestycja z wyjątkowo wielkim i ryzykownym lewarem, bez gwarancji zysku, a wręcz – jeśli swoista „brzegowa bańka” w końcu pęknie – z gwarantowaną stratą, jeśli chcielibyśmy stosunkowo szybko wycofać się z zaangażowania. Ani tendencje związane z klimatem, ani ryzyko podniesienia cen zagranicznych wycieczek z powodu rosnących kosztów transportu lotniczego nie spowodują nagłego wzrostu zainteresowania wakacjami nad „polskim” morzem.
Propozycja nabycia lokalu na wybrzeżu pod wynajem wydaje się mieć sens tylko dla tych, którzy po 30 latach spłacania kredytu zamierzają przenieść się „na swoje” nad urokliwy, acz kapryśny Bałtyk, niezależnie od rynkowych wahań. Ale jeśli jesteśmy zdecydowani, by inwestować na odległość – czemu ograniczać dystans? Póki co, w dotkniętej kryzysem Hiszpanii zdarzają się lepsze oferty. Nie oszukujmy się, żaden podniesiony standard wykończenia, żaden luksus nie zmieni temperatury wody, a wybrzeże jeszcze długo pozostanie miejscem „sentymentalnym”, a nie kurortem z prawdziwego zdarzenia.
Zbliżają się chłodne miesiące – co oznacza mniejsze zainteresowanie pobytem nad morzem i chociażby konieczność konserwacji, ogrzewania lokali. Być może mróz przypomni sprzedawcom – o powrocie do rzeczywistości. Obecne ceny są nie do zaakceptowania – jak widać po małej rotacji ofert – nawet dla bardziej zasobnych nabywców, a brak perspektywy odbicia na rynku kredytowym z pewnością tej sytuacji nie poprawia. Ten stan nie może trwać wiecznie – w końcu trzeba będzie zejść z obłoków na zwykłą, wietrzną polską plażę.
Źródło: Wealth Solutions