W większości banków rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi mogłaby na zakup mieszkania pożyczyć dziś więcej niż przed miesiącem – wynika z danych zebranych przez HREIT w marcu 2024 roku. Mimo tego na przeciętnej zdolności kredytowej mocniej zaważył fakt, że dwie instytucje zadeklarowały gotowość pożyczenia kwoty mniejszej niż w lutym. Najnowsze dane sugerują, że przykładowa trzyosobowa rodzina może na zakup mieszkania pożyczyć 657 tysięcy złotych.
Już w drugiej połowie 2022 roku zdolność kredytowa przestała w Polsce spadać i zaczęła się jej dynamiczna odbudowa. Przypomnijmy, że w lipcu 2022 roku trzyosobowa rodzina dysponująca dwiema średnimi krajowymi mogła na zakup mieszkania pożyczyć mniej niż 400 tysięcy złotych. Dziś banki deklarują chęć pożyczenia takiej familii prawie 657 tysięcy złotych – wynika z najnowszych danych zebranych przez HREIT. Od hipotecznej posuchy z 2022 roku zanotowaliśmy więc już wzrost o prawie 66%.
Zrobiliśmy krok w tył na drodze do pełnego odbudowania zdolności kredytowej
W marcu do tej beczki miodu dodać musimy jednak łyżkę dziegciu. Pomimo bowiem dynamicznie rosnących wynagrodzeń i faktu, że większość przebadanych przez nas instytucji zadeklarowała chęć pożyczenia na zakup mieszkania kwoty większej niż przed miesiącem, to jednak obliczona przez nas mediana zdolności kredytowej spadła wobec wyniku z lutego 2024 roku.
W marcu wynik był o 4% niższy niż przed miesiącem. W żadnym wypadku nie należy jednak wyciągać z tego wniosku, że proces dynamicznej odbudowy zdolności kredytowej się zakończył. Jeden odczyt to za mało, aby w niwecz obrócić trend, który obserwujemy już od ponad 1,5 roku. Co więcej, nie brakuje argumentów, aby uznać, że marcowy wynik jest zaburzony efektami statystycznymi, a nie wynika ze zmian, które faktycznie odczuć mogliby potencjalni kupujący.
Gorsze dane za marzec mają dwa źródła. Po pierwsze na naszą ankietę nie zawsze odpowiadają te same banki. Tak się akurat zdarzyło, że w marcu ta zmienna baza porównawcza negatywnie wpłynęła na wynik. Gdyby w marcu wziąć pod uwagę tylko te instytucje, które odpowiedziały na naszą ankietę również miesiąc wcześniej, to regres zdolności kredytowej wyniósłby zaledwie 1%, a nie 4%. Po drugie w marcu dwie instytucje znacząco obniżyły wobec poprzedniego miesiąca deklarowaną zdolność kredytową. To także wyraźnie zaniżyło wynik naszego marcowego badania. Na niewiele zdało się to, że w aż 7 badanych instytucjach przykładowa rodzina mogła liczyć na większy kredyt niż przed miesiącem.
Zdolność kredytowa odbudowuje się dzięki rosnącym płacom
Na pokrzepienie należy jednak dodać, że zdolność kredytowa jest dziś niewiele mniejsza niż we wrześniu 2021 roku, a więc tuż przed serią podwyżek stóp procentowych. Jest to o tyle ważne, że przecież wtedy kredyty mieszkaniowe były najtańsze w historii. Ich oprocentowanie było na poziomie zaledwie 2-3%. Dziś średnie oprocentowanie to około 7-8% – wynika z danych NBP. Kredyty są więc dziś 2-3 razy droższe niż w 2021 roku, a konkretnie jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych. Mimo tego aktualnie deklarowana zdolność kredytowa naszej przykładowej rodziny jest trochę tylko mniejsza niż we wrześniu 2021 roku, kiedy stopy procentowe wciąż były najniższe w historii.
Jest to przede wszystkim zasługa rosnących płac. W naszym badaniu sprawdzamy bowiem co miesiąc deklarowaną przez banki zdolność kredytową trzyosobowej rodziny dysponującej dwiema średnimi krajowymi. Owa średnia pensja w ostatnim czasie dynamicznie rośnie. Licząc od września 2021 roku przeciętne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w Polsce o ponad 30% – wynika z danych GUS. Nie jest przy tym tajemnicą, że wyższe zarobki pozwalają pożyczyć w banku więcej. W efekcie, bazując na danych dostarczonych przez instytucje udzielające kredytów mieszkaniowych widzimy, że rosnące płace niemal zamortyzowały nam już fakt, że oprocentowanie kredytów jest dziś 2-3 razy wyższe niż przed podwyżkami stóp procentowych.
Płace mają rosnąć, a stopy spadać
Gdyby tego było mało, to prognozy sugerują, że korzystny trend rosnących płac zostanie utrzymany. Nawet więcej, w najbliższych miesiącach wynagrodzenia mają rosnąć nie tylko bardzo szybko w ujęciu nominalnym, ale też realnym. Po potrąceniu inflacji siła nabywcza naszych płac ma rosnąć w tempie niewidzianym od co najmniej kilkunastu lat – sugeruje najnowsza projekcja inflacji i PKB przygotowana przez analityków NBP. To powinno pozytywnie wpływać na zdolność kredytową Polaków oraz to, że coraz więcej z nas będzie sobie w stanie kupić wymarzone „M”.
Mało tego, w podobnym kierunku działać powinny też cięcia stóp procentowych. Chociaż oczekiwania odnośnie łagodzenia polityki monetarnej są dziś znacznie mniejsze niż jeszcze na początku roku, to wciąż gracze rynkowi obstawiają, że w bieżącym roku RPP może obniżyć stopy procentowe łącznie o 25-50 punktów bazowych. Kontynuacji, a nawet przyspieszenia tych zmian możemy spodziewać się w 2025 roku. Jeśli przewidywania te się sprawdzą, to w bieżącym roku zdolność kredytowa z samego tylko powodu spadku oprocentowania kredytów wzrosnąć może o 3-5%, a w roku 2025 o kolejnych blisko 10%.
Dwie średnie płace wystarczą na 750 tysięcy kredytu?
Porzućmy jednak te przewidywania dotyczące przyszłości i spójrzmy jeszcze na aktualne dane. Wiemy już, że nasza przykładowa rodzina może pożyczyć przeciętnie 657 tys. złotych. Dla poprawnej interpretacji tego wyniku należy dodać, że liczba ta jest medianą. To znaczy, że połowa instytucji deklarowała możliwość pożyczenia na zakup mieszkania większej kwoty, a połowa mniejszej. W efekcie część instytucji, oszacowała zdolność kredytową przykładowej familii na około 700 tys. złotych albo nawet więcej. Po taki dług należałoby udać się do PKO BP, Pekao, Velobanku czy Aliora. Przy tym warto też zwrócić uwagę na instytucje oferujące naszej rodzinie mniejszą zdolność kredytową, bo na przykład w zamian za stawianie wyższych wymagań mogą być skłonne zaproponować tańszy kredyt, szybki proces udzielania kredytu lub preferencje dla konkretnych grup zawodowych czy budownictwa energooszczędnego.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 10 858 zł netto | |||||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | Oprocentowanie kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować | ||
| VeloBank | 757 738 zł | 7,18% | 90% | ||
| Bank Pekao | 757 300 zł | 7,15% | 90% | ||
| Alior Bank S.A. | 744 525 zł | 7,34% | 90% | ||
| PKO Bank Hipoteczny | 699 700 zł | 7,64% | 90% | ||
| PKO Bank Polski | 699 700 zł | 7,64% | 90% | ||
| ING | 656 827 zł | 7,26% | 80% | ||
| Bank Millennium | 650 000 zł | 7,69% | 90% | ||
| BOŚ Bank | 646 006 zł | 8,02% | 90% | ||
| mBank | 637 538 zł | 7,21% | 90% | ||
| Santander | 615 142 zł | 7,36% | 90% | ||
| BNP Paribas | 554 080 zł | 7,90% | 80% | ||
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 10 858 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||||
| Opracowanie HREIT na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 13.03.2024 r.) | |||||
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust