Ceny na rynku mieszkaniowy pozostają w trendzie spadkowym. W II kw. 2009 r. przeciętne ceny transakcyjne z Systemu AMRON ukształtowały się na poziomie 4 680 zł. Oznacza to roczny spadek kosztów zakupów 1 mkw. mieszkania średnio o 1 278 zł, tj. o 21,4% r/r. Kwartale zmiany cen wykazują nieznaczną stabilizację zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym. Obserwujemy dostosowywanie cen mieszkań do maksymalnych wskaźników cen obowiązujących w programie „Rodzina na swoim”. ZBP podaje, że ok. 10-15% akcji kredytowej jest realizowane w ramach tego programu.
Presja na spadki cen z tego tytułu gaśnie, ponieważ wzrasta koszt odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej lokalu. Jednocześnie pojawiające się doniesienia medialne o możliwym wycofywaniu się rządu z finansowania tego programu (forma ograniczenia wydatków budżetowych) mogą bezpośrednio przed wprowadzeniem ograniczeń zachęcić kredytobiorców do zakupu mieszkań, a w późniejszym okresie w jeszcze większym stopniu niż obecnie zmniejszyć popyt.
• Zredukowane popytu z przełomu 2008/2009 powoli zmienia swój trend. II kw. 2009r. to kolejny okres poprawy wyników sprzedaży mieszkań większości z największych deweloperów. Odnotowano również wzrost liczby udzielonych nowych kredytów hipotecznych. W II kw. 2009 r. banki udzieliły ponad 45 tys. kredytów mieszkaniowych na łączną wartość ok. 9,1 mld zł., podczas gdy kwartał wcześniej przybyło 35 tys. nowych kredytów na kwotę 7 mld zł. W dalszym ciągu skala kredytowania jest znacznie mniejsza, w ujęciu rocznym spadek w I półroczu br. wyniósł 43% r/r.
• Rosnący ale w dalszym ciągu niski popyt oraz ograniczone możliwości kredytowania sektora deweloperskiego, determinują wstrzymanie realizacji nowych projektów wielko- powierzchniowych. Budownictwo indywidualne nadal utrzymuje się na wysokim poziomie. W okresie I-VII 2009 r. spadła o 28,0% r/r liczba rozpoczętych inwestycji budowlanych (80,7 tys. mieszkań) oraz wydano mniej o 27,9% r/r pozwoleń na budowę mieszkań (107,1 tys.). Zjawisko ograniczania nowych inwestycji będzie w dalszym ciągu kontynuowane i utrzyma się w 2010 r. Zmniejszenie przychodów przedsiębiorstw deweloperskich będzie łagodzone poprzez spadek kosztów realizowania inwestycji tj. m.in. nabycia gruntu, materiałów budowlano- montażowych oraz usług podwykonawców.
• Prognozowane wyhamowania tendencji spadkowych cen w kolejnych kwartałach 2009 r. W III kw. br. obserwujemy zmniejszoną liczbę transakcji kupna/ sprzedaży, głównie z uwagi na okres wakacyjno/ urlopowy w czasie którego rozpatrywana jest mniejsza liczba wniosków kredytowych. Równocześnie mniejsza jest, szczególnie na rynku wtórnym liczba wprowadzanych do sprzedaży lokali mieszkalnych. W IV kw. 2009 r. oczekujemy ponownego wzrostu zainteresowania nabyciem mieszkania ze strony kupujących. Popyt w tym okresie może być wyższy od obserwowanego w II kw. 2009 r.
• Brak jednoznacznych sygnałów o poprawie sytuacji gospodarczej i rynku pracy będzie stymulował potencjalne wzrosty cen na rynku nieruchomości. Poprawy na rynku mieszkaniowym oczekujemy wraz z pojawieniem się pierwszych symptomów ożywienia gospodarki. Ponadto wraz z wygasaniem nadwyżki podaży nad popytem już w 2011 r. mogą pojawić się pierwsze wzrosty cen, jednakże ich skala nie będzie analogicznie wysoka jak ta z lat 2006- 2007. Jednocześnie ogromne znaczenie dla tego rynku będzie miała skala prowadzonej akcji kredytowej. Jeśli ograniczenia nie będą już tak drastyczne to ożywienie na rynku nieruchomości może przyjść szybciej niż w 2011 r. Ponadto szybszy powrót do kredytowania przedsiębiorstw deweloperskich może determinować wzrost liczby nowych inwestycji, tym samym zapowiadana na 2011 r. kolejna luka podażowa może nie wystąpić.
• Pomimo załamania w sektorze budownictwa mieszkaniowego i symptomów jego negatywnego oddziaływania na całą gospodarkę dane statystyczne w dalszym ciągu wykazują dodatnie odczyty. W II kw. 2009 r. wartość dodana brutto w budownictwie odnotowała ponownie realny wzrost o 1,8% r/r. Ponadto zarówno zatrudnienie jak i wynagrodzenie w sektorze budowlanym wIIkw. 2009r. wzrosło, odpowiednio o 1,3% r/r i2,2%r/r, jednakże dynamiki te wyraźnie wyhamowały. Ponadto należy pamiętać, że statystyki te są zniekształcane korzystnymi danymi płynącymi z sektora budownictwa infrastrukturalnego
• Branża mieszkaniowa jest uznawana przez rynek finansowy jako jeden z najbardziej ryzykownych segmentów wśród inwestorów na rynku nieruchomości. Szacujemy, że przedsiębiorstwa ougruntowanej pozycji rynkowej odniosą najmniejsze straty finansowe, a największa liczba bankructw będzie dotyczyła przedsiębiorstw bez doświadczenia, które powstały na fali boomu w latach 2006- 2007.
• Podobnie jak w I kw. 2009 r. również w II kw. 2009 r. odnotowywany jest spadek popytu oraz wzrost podaży gruntów pod budowę. Obecnie dane wykazują nieznaczną stabilizację cen. Statystyki bazy AMRON pokazują niewielkie wzrosty cen ook. 3,1 r/r oraz o 1,9% kw/kw. Przeciętna cena 1mkw. działki budowlanej w II kw. 2009 r. była równa 240,5 zł, podczas gdy kwartał wcześniej analogiczny koszt zakupu wynosił 235,9 zł/mkw2., a rok wcześniej 233,2 zł/mkw.
• Wyższy spadek cen gruntów pod zabudowę zlokalizowanych na obrzeżach dużych aglomeracji miejskich względem zmian cen w ich granicach. Ponadto widoczne w coraz większym stopniu jest wysokie zróżnicowanie cen działek zlokalizowanych w małych jednostkach terytorialnych np. powiecie. W II kw. 2009 r. najwięcej za 1mkw. należało zapłacić w woj. mazowieckim (ok. 1000,2 zł/mkw.), najmniej zaś w woj. opolskim (ok. 48,5 zł/mkw.).
• W kolejnych kwartałach 2009 r. oczekujemy stabilizacji cen działek budowlanych, nie wykluczamy jednak zmniejszenia kosztów nabycia pojedynczej nieruchomości. Oceniamy, że o ile zainteresowanie kupnem wielkoobszarowych działek budowlanych spadło w pierwszej połowie 2009 r. to popyt na działki małe pozostaje wysoki. Jest on generowany głównie przez gospodarstwa domowe, które planują budowę domu „na własną rękę”. Z drugiej strony podaż takich nieruchomości jest ograniczona, a sentymentalne podejście do ziemi ich właścicieli sprzyja utrzymywaniu cen ofertowych nadal na wysokim poziomie.
• Ceny na rynku ziemi ornej pozostają w trendzie wzrostowym. Przeciętny poziom cen ziem pochodzących z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa w II kw. 2009 r. był równy 15 623 zł/ha. Na przestrzeni roku przeciętnie koszty zakupu 1ha gruntu zwiększyły się o 31,6 % i o 14,4 % kw/kw. Osiągnięta przez ANR wysoka cena jest m.in. wynikiem dużej liczby transakcji w woj. śląskim, kujawsko – pomorskim i wielkopolskim, gdzie występuje szczególnie wysokie zapotrzebowanie na grunty rolne. Tam też zlokalizowane są najdroższe (ponad 20 tys. zł/ha) ziemie rolne, najtańsze zaś ziemie są dostępne w woj. lubuskim (ponad 8,9 tys. zł/ha).
• Na tle krajów europejskich charakteryzujących się podobnymi do krajowych warunkami klimatycznymi, glebowymi oraz zbliżonym potencjałem rynkowym, czyli Niemiec i Francji ceny gruntów ornych w Polsce nie są drastycznie niższe. Atrakcyjność ziem Polski dla inwestorów zagranicznych w dużym stopniu zależy od średniego poziomu kursu EUR/PLN w danym okresie. Podczas gdy koszty zakupu ziemi rolnej dla krajowych gospodarstw rosną, to wraz z osłabianiem się polskiej waluty cena 1 ha ziemi rolnej wyrażona w EUR spada
• Popularny w Polsce pogląd, że na zakupie ziemi nie można stracić determinuje wysoki popyt a tym samym i wysoką cenę gruntów ornych. Obecnie ziemia traktowana jest często jako dobro inwestycyjne obarczone niskim ryzykiem braku opłacalności. Ponadto mniemać można, że determinantą wzrostów cen ziemi jest obawa przed brakiem możliwości udzielania kredytów preferencyjnych na zakup gruntów, które wraz z końcem 2009r. mają być wycofane z rynku.
• Perspektywa wyższego jednolitego wsparcia dochodów rolniczych skłania rolników do ponoszenia wyższych kosztów zakupu ziemi, z której spodziewają się relatywnie większych przychodów. Z uwagi na znaczną deprecjacje waluty krajowej względem EURO rolnicy spodziewają się w tym roku istotnie wyższych niż w latach poprzednich przychodów z płatności bezpośrednich, które mogą być ulokowane w ziemi.
Rynek działek budowlanych
Podobnie jak w I kw. 2009 r. również w II kw. 2009 r. odnotowywany jest spadek popytu oraz wzrost podaży gruntów pod budowę. Obecnie dane wykazują nieznaczną stabilizację cen. Statystyki bazy AMRON pokazują niewielkie wzrosty cen o ok. 3,1 r/r oraz o 1,9% kw/kw. Przeciętna cena 1mkw. działki budowlanej w II kw. 2009 r. była równa 240,5 zł, podczas gdy kwartał wcześniej analogiczny koszt zakupu wynosił 235,9 zł/mkw2., a rok wcześniej 233,2 zł/mkw.
• Wyższy spadek cen gruntów pod zabudowę zlokalizowanych na obrzeżach dużych aglomeracji miejskich względem zmian cen w ich granicach. Ponadto widoczne w coraz większym stopniu jest wysokie zróżnicowanie cen działek zlokalizowanych w małych jednostkach terytorialnych np. powiecie. W II kw. 2009 r. najwięcej za 1mkw. należało zapłacić w woj. mazowieckim (ok. 1000,2 zł/mkw.), najmniej zaś w woj. opolskim (ok. 48,5 zł/mkw.).
• W kolejnych kwartałach 2009 r. oczekujemy stabilizacji cen działek budowlanych, nie wykluczamy jednak zmniejszenia kosztów nabycia pojedynczej nieruchomości. Oceniamy, że o ile zainteresowanie kupnem wielkoobszarowych działek budowlanych spadło w pierwszej połowie 2009 r. to popyt na działki małe pozostaje wysoki. Jest on generowany głównie przez gospodarstwa domowe, które planują budowę domu „na własną rękę”. Z drugiej strony podaż takich nieruchomości jest ograniczona, a sentymentalne podejście do ziemi ich właścicieli sprzyja utrzymywaniu cen ofertowych nadal na wysokim poziomie.
Ziemia rolna
1.Rynek nieruchomości w Polsce i na świecie
Statystki opisujące kształtowanie się cen nieruchomości mieszkaniowych na świecie w II kw. 009 r. pokazują, że okres ten w segmencie nieruchomości mieszkaniowych charakteryzował się wwiększości krajów spadkami średnich cen. W analizowanym okresie roczne dynamiki cen pozostały dodatnie jedynie w Izraelu (wzrost cen o 8,39% r/r) i Szwajcarii (wzrost cen o 4,11% r/r). Niewielkie zmiany cen odnotowywane są w Niemczech (nieznaczny spadek o 1,52% r/r) i Kanadzie (spadek o 3,13% r/r). Jednocześnie w dalszym ciągu dominującą w II kw. 2009r. pozostała tendencja spadkowa cen mieszkań wkrajach Europy Zachodniej np. Wielkiej Brytanii (spadek o 11,385 r/r) i USA (spadek o 14,95% r/r). jednakże widoczne są pierwsze symptomy poprawy a spadki cen powoli zaczynają wyhamowywać. Wkolejnych miesiącach można oczekiwać dalszych wzrostów cen mieszkań, jeśli obecne okażą się początkiem odwrócenia trendu, a nie jedynie chwilową poprawą nastrojów.
1. Rynek nieruchomości w Polsce i na świecie
Statystki opisujące kształtowanie się cen nieruchomości mieszkaniowych na świecie w II kw. 2009 r. pokazują, że okres ten w segmencie nieruchomości mieszkaniowych charakteryzował się w większości krajów spadkami średnich cen. W analizowanym okresie roczne dynamiki cen pozostały dodatnie jedynie w Izraelu (wzrost cen o 8,39% r/r) i Szwajcarii (wzrost cen o 4,11% r/r). Niewielkie zmiany cen odnotowywane są w Niemczech (nieznaczny spadek o 1,52% r/r) i Kanadzie (spadek o 3,13% r/r). Jednocześnie w dalszym ciągu dominującą w II kw. 2009 r. pozostała tendencja spadkowa cen mieszkań w krajach Europy Zachodniej np. Wielkiej Brytanii (spadek o 11,385 r/r) i USA (spadek o 14,95% r/r). jednakże widoczne są pierwsze symptomy poprawy a spadki cen powoli zaczynają wyhamowywać. W kolejnych miesiącach można oczekiwać dalszych wzrostów cen mieszkań, jeśli obecne okażą się początkiem odwrócenia trendu, a nie jedynie chwilową poprawą nastrojów.
2. Rynek lokali mieszkalnych
2.1. Podaż lokali mieszkalnych
Wysokie wskaźniki liczby mieszkań oddawanych do użytkowania pozostają w dalszym ciągu wynikiem realizacji inwestycji rozpoczynanych w okresie boomu na rynku nieruchomości mieszkaniowych. W okresie styczeń – lipiec 2009 r. oddano łącznie 89 851 mieszkań, tj. o 7,1% więcej niż w analogicznym okresie 2008 roku. Podobnie jak w poprzednich okresach w sektorze budowlanym dominują inwestycje indywidualne (mieszkania jednorodzinne budowane na własne potrzeby) wraz z budownictwem mieszkań przeznaczanych na sprzedaż lub wynajem, w szczególności zaś budownictwem deweloperskim. W ramach obu tych kategorii w I-VII 2009 r. zrealizowano ok. 92,1 % łącznego budownictwa mieszkaniowego. Jednocześnie już teraz w nieznacznym stopniu zmniejsza się liczba skala nowych indywidualnych mieszkań (spadek o -1,12 % r/r). Dodatnie dynamiki utrzymane są w przypadku mieszkań budowanych systemem deweloperskim (20,5 % r/r w okresie I-VII 2009 r.). W dalszym ciągu istotnie maleje aktywność spółdzielni mieszkaniowych. Podczas gdy w latach 80-tych budowały one 160 tys. mieszkań rocznie, dziś jest to niewiele ponad 8 tys. rocznie (w okresie I-VII 2009r. oddano do użytkowania niespełna 3,8 tys. mieszkań spółdzielczych tj. mniej o 20,5% r/r, które stanowią ok. 4,3% całego rynku). Nie oczekujemy, aby czynniki determinujące zaangażowanie spółdzielni mieszkaniowych w nowe inwestycje mieszkaniowe uległy zmianie. Tym samym szacujemy, że podaż mieszkań spółdzielczych będzie bardzo niska, a głównym inwestorem w segmencie nowych budynków wielorodzinnych będą przedsiębiorstwa deweloperskie. Również na niewielkim poziomie realizowane jest budownictwo zakładowe, komunalne i społeczne czynszowe. W ciągu pierwszych siedmiu miesięcy br. w całej Polsce przybyło ok. 3 461 tego typu lokali (o ok. 1,5% więcej niż rok wcześniej). Mniemać można, ze z tytułu spodziewanych niższych przychodów budżetowych spala finansowania tego typu inwestycji może się do końca obecnego i przyszłego roku zmniejszyć w jeszcze większym stopniu.
Tak dobre dane o liczbie nowych mieszkań oddanych do użytkowania są w istotnym stopniu wynikiem wysokiego odczytu omawianej kategorii w styczniu br. Statystyki za kolejne miesiące kształtują się na podobnym jak w poprzednim roku poziomie, zdarza się również, że wykazują spadek.
Podobnie jak w poprzednich okresach główną determinantą zróżnicowania budownictwa mieszkaniowego jest lokalizacja. W dalszym ciągu budownictwo mieszkaniowe koncentracje się głównie w dużych ośrodkach miejskich. Najwięcej nowych inwestycji realizowana jest w pięciu województwach, w których zlokalizowane są największe aglomeracje miejskie, w tym budownictwo mieszkaniowe województwa mazowieckiego stanowi ponad 23% łącznego budownictwa w Polsce. Najmniej mieszkań jest oddawanych do użytkowania niezmiennie w woj. opolskim, świętokrzyskim oraz lubuskim. Zgodnie z danymi GUS w analizowanym okresie w połowie z szesnastu województw odnotowano wzrost liczby mieszkań przekazanych do użytkowania w stosunku do analogicznego okresu roku poprzedniego, największy – w woj. dolnośląskim – o 59,8% r/r oraz opolskim – o 25,8% r/r. Na pozostałych terenach Polski odnotowano spadek liczby mieszkań oddanych do użytkowania, w tym w woj. warmińsko-mazurskim – o 22,6 % r/r oraz świętokrzyskim – o 28,2 % r/r.
Analizując liczbę wydawanych pozwoleń na budowę oraz liczbę nowych lokali, których budowę rozpoczęto, obserwujemy istotne zmiany po stronie podaży. W okresie I-VII 2009r. spadła o 28,0% r/r liczba rozpoczętych inwestycji budowlanych (80,7 tys. mieszkań) oraz wydano mniej o 27,9% r/r pozwoleń na budowę mieszkań (107,1 tys.). Co więcej, ujemne dynamiki notowane są we wszystkich segmentach budownictwa mieszkaniowego. W dalszym ciągu najmniejsze ograniczenia dotyczą inwestorów indywidualnych, największe zaś mieszkań spółdzielczych oraz deweloperskich. Drastyczne ograniczenie budownictwa przez deweloperów (w okresie I-VII 2009 r. o ponad 50% r/r) może doprowadzić za kilka lat do powstania kolejnej luki podażowej. Wraz z pojawieniem się pierwszych symptomów ożywienia sytuacji gospodarczej i poprawy na rynku pracy może pojawić się fala popytu na mieszkania. Ta zaś przeciwstawiona niskiej podaży może skutkować wzrostem cen. Nie przewidujemy jednak, żeby skala wzrostu i szybkości dochodzenia do cenowego maksimum była analogicznie wysoka do tej z lat 2006- 2007.
Ograniczenie skali inwestycji może być jeszcze większe z uwagi na narastającą różnicę miedzy liczbą mieszkań, na których budowę wydano pozwolenia i których budowę rozpoczęto. Kluczowe znaczenie dla ponownego wzrostu inwestycji deweloperskich będzie miała skala prowadzonej akcji kredytowej zapewniającej finansowanie nowych inwestycji. Zmniejszenie przychodów deweloperów będzie łagodzone poprzez spadek kosztów realizowania inwestycji tj. nabycia gruntu, materiałów budowlano- montażowych oraz usług podwykonawców. Jak podaje Grupa Polskich Składów Budowlanych w lipcu 2009 r. w ujęciu miesięcznym, spadły ceny w 6 grupach towarowych, w 3 wzrosły, a w 2 nie zmieniły się. Według danych PGB w okresie tym staniały m.in. silikaty (o 5,2% ), sucha zabudowa wnętrz (o 4,2% m/m) i izolacje termiczne (o 3,5% m/m), a minimalnie (o 0,1-0,9% m/m) gazobetony, drewno i materiały drewnopochodne oraz chemia budowlana. Ceny materiałów ściennych ceramicznych oraz stolarki otworowej nie zmieniły się. Wzrosły natomiast ceny pokryć i folii dachowych, rynien (o 2,2%), a o mniej niż 1% narzędzi i sprzętu budowlanego. Spadku, co prawda nie widać w kategorii wynagrodzenia w budownictwie, które w II kw. 2009 r. wzrosły o 2,2% r/r, jednak jak powszechnie wiadomo ograniczone w istotnym stopniu zostały dodatkowe świadczenia pozapłacowe.
Jednocześnie pomimo malejących kosztów lata 2009-2010 będą dla sektora budowlanego trudnym okresem, a zapowiadana redukcja inwestycji nie zniweluje całkowicie rosnącej różnicy między popytem a podażą. Szacujemy, że w najbliższych okresach sytuacja w sektorze budownictwa mieszkaniowego nie ulegnie znacznej poprawie. Do poprawy sytuacji przedsiębiorstw remontowo- budowlanych przyczyniają się sezonowe prace remontowe zlecane przez inwestorów prywatnych, tj. gospodarstwa domowe. Nie bez znaczenia dla całej branży mają inwestycji infrastrukturalne współfinansowane ze środków Unii Europejskiej. Skala zaplanowanych na kolejne lata tego typu inwestycji pozwala optymistycznie patrzeć na ten segment. W segmencie mieszkaniowym prognozujemy utrzymanie się niskiego tempa sprzedaży mieszkań i domów a co za tym idzie pogorszy się płynność deweloperów. Ponadto w dalszym ciągu zagrożeniem dla deweloperów będzie brak nowych źródeł finansowania. Branża ta jest uznawana przez rynek finansowy jako jeden z najbardziej ryzykownych segmentów wśród inwestorów na rynku nieruchomości. Oceniamy również jako wysokie prawdopodobieństwo upadku firm- wykonawców, które wyspecjalizowały się w budownictwie mieszkaniowym a które obecnie na skutek opóźniania rozpoczynania nowych inwestycji tracą zamówienia na swoje usługi. Oceniamy, że przedsiębiorstwa o ugruntowanej pozycji rynkowej odniosą najmniejsze straty finansowe, a największa liczba bankructw będzie dotyczyła przedsiębiorstw bez doświadczenie, które powstały na fali boomu w latach 2006-2007.
2.2. Popyt na lokale mieszkalne
Znaczne zredukowanie popytu widoczne szczególnie na przełomie roku 2008/2009 powoli zmienia swój trend. Pomimo utrzymywania się w dalszym ciągu niekorzystnych czynników wpływających na ten rynek, podobnie jak w I tak i w II kw. 2009 r. widoczne było ożywienia zainteresowania nabyciem nieruchomości. Wyniki sprzedaży netto (wyłączając JW. Construction) mieszkań największych deweloperów w II kw. 2009 r. są większości z nich lepsze niż w I kwartale 2009 r. Również analiza indeksu WIG Deweloperzy wskazuje na dalszy wzrost popytu. Indeks ten począwszy od marca b r. znajduje się w trendzie wzrostowym, na koniec sierpnia br. znajdywał się na poziomie ok. 3 000 ptk. Co prawda do maksimów (wartość indeksu na koniec czerwca 2007 r. wynosiła ponad 6 tys. ptk.) osiąganych jeszcze kilka lat temu jest jeszcze bardzo daleko, ale pierwsze symptomy poprawy są już widoczne. Jednak przy tak niskiej akcji kredytowej, znaczna popraw sytuacji przedsiębiorstw deweloperskich będzie niezwykle trudna.
Wzrost popytu na mieszkania w II kwartale 2009 r. jest odnotowany również we wzroście liczby nowo udzielonych kredytów hipotecznych. Zgodnie z szacunkowymi danymi ZBP w analizowanym okresie udzielono ok. 45 tys. kredytów hipotecznych o wartości 9,1 mld zł wielkość ta zdecydowanie przewyższa statystyki z I kw. br., kiedy udzielono ponad 35 tys. umów na łączną wartość ok. 7 mld zł i względem IV kw. 2008 r.- ok. 12 tys.4 kredytów hipotecznych. Ponadto już od stycznia br. obserwuje się stabilny, ale stopniowy wzrost liczby udzielanych kredytów mieszkaniowych. Według danych ZBP w styczniu br. udzielono ich ok. 11,0 tys. podczas, gdy w czerwcu ich liczba wzrosła o ok. 53% i wyniosła 16,7 tys. sztuk. Jednocześnie porównując ze sobą skalę kredytowania z I półrocza 2009 r. do I półrocza 2008 r. odnotowujemy jej zmniejszenie o ok. 43%. Pomimo niewielkiego ożywienia, w kolejnych kwartałach 2009 r. nie spodziewamy się wzrostu akcji kredytowej do poziomów z 2008 r. Oczekujemy, że w III kw. br. będziemy obserwować sezonowy nieznaczny spadek liczby transakcji kupna/ sprzedaży nieruchomości. W czasie wakacyjnych miesięcy zmniejsza się skala zainteresowań kupnem mieszkania. Ponadto z racji okresów urlopowych pracowników instytucji finansowych wydłuża się okres przygotowania i rozpatrzenia wniosku kredytowego, czyli udzielenia kredytu.
W obliczu znanego zmniejszenia się popytu na nieruchomości mieszkaniowe, generującego spadek ich cen, zwiększenie dostępności programu Rodzina na swoim pozostaje istotnym instrumentem podtrzymania zainteresowania kupujących nabyciem własnego lokalu. ZBP szacuje, ze w ramach tego programu realizowane jest średnio 10- 15% akcji kredytowej. Determinowana w ramach programu maksymalna wysokość ceny 1 mkw. mieszkania w dalszym ciągu pozostaje kluczowym parametrem dla deweloperów, którzy dostosowując oferowane ceny do wskaźników obowiązujących przy kredycie z dopłatą starają się zwiększyć popyt na własne lokale. Dodatkowo deweloperzy często stosując chwyty marketingowe w postaci np. obniżania średniej ceny lokalu a podwyższania ceny elementów dodatkowych tj. np. garażu, komórka lokatorskiej umożliwiają skorzystanie z dopłat rządowych przy jednoczesnym mniejszym ograniczeniu własnych przychodów z tytułu sprzedaży lokalu.
Popularność preferencyjnych kredytów wzrosła na początku br. I w dalszym ciągu utrzymuje się na bardzo wysokim poziomie. Jak podaje Bank Gospodarstwa Krajowego w lipcu 2009 r. udzielono 3 405 kredytów na łączną kwotę ponad 605,4 mln zł. Wielkości te oznaczają, że od początku roku z programu skorzystały 15 849 gospodarstw domowych, kredyty mieszkaniowe im udzielone zostały na łączna kwotę ponad 2,7 mld zł. Popularność programu obserwowana od początku 2009 roku, tj. od momentu wzrostu maksymalnego poziomu ceny mieszkań, których zakup może być objęty kredytem z dopłatami wzrosła prawie trzykrotnie. Prawie 16 tys. kredytów udzielonych w okresie I-VII 2009r. to zdecydowanie więcej niż 6 628 kredytów na łączną kwotę 852,6 mln zł udzielonych w całym 2008r. oraz 4 001 kredytów na łączną kwotę 434,7 mln zł udzielonych w 2007r. Biorąc pod uwagę znaczne ograniczenia akcji kredytowej po stronie banków program rządowych dopłat trafił na podatny grunt. Z każdym miesiącem przybywa zainteresowanych, oceniamy, że tendencja ta będzie kontynuowana, a kredyty hipoteczne z programem rządowego dofinansowania staną się ważnym źródłem współfinansowania zakupu mieszkania przez gospodarstwa domowe. Należy jednakże po 8 latach spłaty tego kredytu, rata wzrasta do standardowego poziomu. Niewątpliwie dla części kredytobiorców wyższe koszty obsługi zadłużenia mogą być problemem, a nawet doprowadzić do wzrostu liczby nieobsługiwanych kredytów. Można więc przypuszczać, że po ośmiu latach wielu kredytobiorców zdecyduje się na jego refinansowanie.
W kolejnych kwartałach 2009 r. oczekujemy wyhamowania tendencji spadkowych cen. Z uwagi na okres wakacyjno/ urlopowy w III kw. br. obserwujemy zmniejszoną liczbę transakcji na tym rynku. Równocześnie mniejsza będzie, szczególnie na rynku wtórnym liczba wprowadzanych do sprzedaży lokali mieszkalnych. W ostatnim kwartale br. oczekujemy ponownego wzrostu zainteresowania nabyciem mieszkania ze strony kupujących. Oczekujemy, że popyt w tym okresie może być wyższy od obserwowanego w II kw. 2009 r. Jednakże ze względu na brak wyrażanych symptomów ożywienia sytuacji gospodarczej w kraju i poprawy na rynku pracy (a wręcz przeciwnie jej pogorszenia, tj. wzrostu stopy bezrobocia w miesiącach jesienno- zimowych) nie spodziewamy się do końca roku wzrostów cen rynku nieruchomości. Nie wykluczamy wydłużenia się okresu dekoniunktury w Polsce na 2010 r. Poprawy na rynku mieszkaniowym oczekujemy wraz z pojawieniem się pierwszych symptomów ożywienia gospodarki. Ponadto wraz z wygasaniem nadwyżki podaży nad popytem już w 2011 r. mogą pojawić się pierwsze wzrosty cen, jednakże ich skala nie będzie analogicznie wysoka jak ta z lat 2006- 2007. Jednocześnie ogromne znaczenie dla tego rynku będzie miała polityka kredytowa banków w kwestii finansowania zarówno zakupu mieszkania jak i inwestycji deweloperskich. Jeśli akcja kredytowa nie będzie już w tak dużym jak obecnie stopniu ograniczana to ożywienie na rynku nieruchomości może przyjść szybciej niż w 2011 r. Co więcej, jeśli zwiększy się skala kredytowania przedsiębiorstw deweloperskich i zwiększą oni skalę nowego budownictwa to w zapowiadanym 2011 r. nie będziemy obserwować ponownej luki popytowej. Znaczenie w najbliższym okresie może mieć zapowiadane wprowadzenie nowej Rekomendacji J, jednak termin jest wprowadzenia nie jest ostatecznie potwierdzony, trudno więc wnioskować na temat jej oddziaływania na rynek.
Spadek cen i niekorzystne perspektywy dla tego rynku będą w dalszym ciągu wpłynąć na zmniejszenie skali nowego wielko- powierzchniowego budownictwa mieszkaniowego i opóźnienie w już rozpoczętych inwestycji deweloperskich. Zauważyć należy, że w segmencie budownictwa indywidualnego nie odnotowujemy istotnego pogorszenia koniunktury. Zamówienia na usługi firm działających w segmencie mieszkań budowanych na własne potrzeby są nadal wysokie. W segmencie przedsiębiorstw deweloperskich w słabej kondycji finansowej mogą znaleźć się młode firmy o niezgruntowanej pozycji rynkowej, które powstały na fali boomu.
3. Rynek działek budowlanych
Ceny kupna/sprzedaży działek przeznaczonych pod zabudowę wykazują tendencję spadkową, aczkolwiek w większym stopniu niż na rynku lokali mieszkalnych widoczna jest tutaj stabilizacja. Analizę danych w tym sektorze nieruchomości ogranicza niska liczba zawieranych transakcji odnotowywana w Systemie AMRON. Duże wahania cen pojedynczych transakcji w istotnym stopniu wpływają na wyliczenie średniej ceny.
Obecnie ceny dziełek począwszy od III kw. ub. r. pozostają w trendzie spadkowym. Co prawda statystyki za II kw. 2009 r. nie pokazują istotne zmian cenowe jednak analizując same ceny ofertowe odnotowujemy spadek oczekiwanych przychodów z tytułu sprzedaży działek. Dane bazy AMRON5 dotyczące średnich cen gruntów pod zabudowę notowane w II kw. 2009 r. pokazują ich niewielkie wzrosty o ok. 3,1 r/r oraz o 1,9% kw/kw. Średnia krajowa cena w II kw. br. była równa 240,5 zł/mkw., podczas gdy kwartał wcześniej analogiczny koszt zakupu wynosił 235,9 zł/mkw6., a rok wcześniej 233,2 zł/mkw.
Podobnie jak w I kw. 2009 r. również w II kw. br. odnotowywany jest spadek popytu oraz wzrost podaży gruntów pod budowę. Jednakże w dalszym ciągu występuje znaczna dysproporcja pomiędzy liczba działek oferowanych w sprzedaży a skalą wzrostu ofert sprzedaży mieszkań.
Analizując ceny ofertowe zauważalne jest dostosowywanie oczekiwań sprzedających do sytuacji panującej na rynku. Powołując się na dane pochodzące z Raportu Szybko.pl i Expandera w II kw. br. sprzedający ponownie, aczkolwiek w znacznie mniejszym stopniu niż w poprzednim kwartale, zmniejszyli swoje oczekiwania cenowe. W dalszym ciągu cena minimalna jak i maksymalna za 1 mkw. działki jest niższa niż była rok wcześniej. Jednocześnie mniejsze spadki cen dotyczą ziemi zlokalizowanej na terenach aglomeracji miejskich. Większa zaś korekta odnotowywana jest wśród działek zlokalizowanych na ich obrzeżach.
W dalszym ciągu najwyższe ceny działek notowane są w miastach i w obrębie ich satelit. W II kw. 2009 r. najwięcej za 1mkw. należało zapłacić w woj. mazowieckim (ok.1000,2 zł/mkw.), najmniej zaś w woj. opolskim (ok. 48,5 zł/mkw.). Zauważyć należy bardzo duże zróżnicowanie cen działek nawet w obrębie jednego powiatu. W szczególności zaś problem dotyczy dużych aglomeracji miejskich i ich obrzeży. Skala dysproporcji obrazują m.in. dane z Systemu AMRON dotyczące cen w Warszawie i jej okolicach. W I półroczu 2009 r. grunty można było tam nabyć już po cenie nie przekraczającej 100 zł/mkw. W tym samym okresie zrealizowane zostały transakcje po cenie przekraczającej 2,5 tys. zł/mkw. Duże wahania cen przy niskiej liczbie zawartych transakcji kupna/ sprzedaży działek znacznie ograniczają jakość prowadzonego wnioskowania, a reprezentatywność przeciętnych cen dla niektórych województw może być obarczona tortem.
Rynek gruntów przeznaczonych pod zabudowę w przeciwieństwie do nieruchomości mieszkalnych charakteryzuje się większą sztywnością cen. Oceniamy, że o ile zainteresowanie kupnem wielkoobszarowych działek spadło to popyt na działki małe pozostaje wysoki. Zainteresowanie niemi zgłaszają głównie gospodarstwa domowe, które planują budowę domu na „własną rękę”. Z drugiej strony podaż takich nieruchomości jest ograniczona, a sentymentalne podejście do ziemi ich właścicieli sprzyja utrzymywaniu cen ofertowych nadal na wysokim poziomie. Mniemać można, że jedynie problemy finansowe skłaniają właścicieli ziemskich do sprzedaży działek po wyjątkowo niskich cenach. Nie spodziewam się, aby ceny gruntów pod zabudowę spadły znacząco w najbliższym okresie, oczekujemy ich stabilizacji, nie wykluczamy jednak zmniejszenia kosztów nabycia pojedynczej działki.
4. Transakcje gruntami z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa oferowanymi przez Agencję Nieruchomości Rolnych
Zgodnie ze statystykami opublikowanymi przez ANR przeciętna cena transakcyjna gruntów ornych pochodzących z Zasobu Własności Rolnej Skarbu Państwa (WRSP) w II kwartale br. osiągnęła poziom 15 623zł za 1ha. Na przestrzeni roku przeciętnie koszty zakupu 1ha gruntu zwiększyły się o 31,6 % (tj. wzrost o 3 754 zł/ha) i o 14,4 % w (tj. wzrost o 1 963 zł/ha) ujęciu kwartalnym. Odpowiednie statystyki opisujące średnią cenę ziemi w II kw. 2008 r. i I kw. 2009 r. wynosiły odpowiednio 11 869 zł/ha i 13 660zł/ha.
Analiza danych regionalnych pokazuje, że najwyższą, przekraczającą 25 tys. zł/ha średnią cenę sprzedaży w II kw. br. osiągnęły podobnie jak w poprzednim kwartale ziemie zlokalizowane w województwie śląskim (25 582 zł/ha). Równie wysoki był koszt zakupu 1 ha ziemi ornej w województwach wielkopolskimi (20 573 zł/ha) i kujawsko-pomorskim (21 153 zł/ha). Jednocześnie podobnie jak w I kw. 2009r. najniższe przeciętne ceny zanotowane były w województwie lubuskim (8 944zł/ha). Wysokie ceny ziemi oferowanej przez ANR na Śląsku, w Wielkopolsce i na Kujawach wynikają głównie ze znacznego niedoboru podaży gruntów tam zlokalizowanych. Zróżnicowanie cen ziemi na terenie kraju jest wysokie. Rozpiętość przedziału cenowego w II kwa. 2009r. wynosi ponad 16,6 tys. zł/ha. Wielkość ta na przełomie kilku ostatnich lat znacznie wzrosła z poziomu 5 194 zł/ha w 2003r. do 12 546 zł/ha w 2008 r., co więcej w dalszym ciągu tendencja ta utrzymuje się. Mniemać można, że zjawisko to jest powiązane z procesem koncentracji rolnictwa po akcesji Polski do struktur Unii Europejskiej. Tym samym znacznie większe zainteresowanie ziemią notowane jest na terenach gdzie występuje kumulacja wysoko towarowych gospodarstw rolnych. Ponadto ziemie takie z reguły charakteryzują się dużą przydatnością rolniczą oraz utrzymane są w wysokiej kulturze rolnej, co automatycznie generuje wyższy popyt. Znaczna część z ziem tam zlokalizowanych jest obecnie w wyniku zgłaszanych roszczeń zabużan i repatriantów wyłączona z oferty ANR. Jednak sytuacją ma się zmienić wraz z początkiem 2010 r., kiedy to prawdopodobnie ziemie te zostaną dopuszczone do sprzedaży, a głównym źródłem zaspokajania potrzeb grup zgłaszających roszczenia będą środki finansowe pozyskiwane ze sprzedaży tych gruntów.
Utrzymujące się w dalszym ciągu duże zainteresowanie gruntami w południowej części Polski płynie również ze strony inwestorów krajowych i zagranicznych prowadzeniem działalności pozarolniczej. Mniemać można, że część tym ziem nabywana była przez inwestorów z poza sektora rolnego, w tym przedsiębiorstwa z kapitałem zagranicznym, w celach jej późniejszego odrolnienia i wykorzystania gruntu do pod nową inwestycję, o ile oczywiście istnieją odpowiednie plany zagospodarowanie tego terenu. Województwa te charakteryzują się dużym skoncentrowaniem przemysłu i napływem nowych inwestycji.
Zgodnie z danymi ANR w dalszym ciągu utrzymuje się dysproporcja w cenach małoobszarowych i wielkoobszarowych gruntów ornych. W II kw. 2009 r. średnia cena gruntów w grupie do 1 ha przekroczyła poziom 19 tys. zł, podczas gdy w poprzednim kwartale grunty te było o ponad 1 tys. zł/ha tańsze. Znaczny wzrost odnotowano również w przypadku działek większych obszarowo. Ich cena z poziomu 10-14 tys. zł w I kw. br. wzrosła do 17 tys. Zaznaczyć należy, że co prawda średnia cena za 1 ha ziemi jest wyższa w przypadku małych działek to koszt całkowity zakupu tańszych, ale wielkoobszarowych nieruchomości rolnych jest często kilku a nawet kilkudziesięciu razy wyższy. Jak podaje ANR w ujęciu powierzchniowym w II kwartale 2009 sprzedano0 o 36% więcej gruntów niż w I kwartale br. i o 12% więcej niż w analogicznym okresie 2008r. Jednocześnie należy zauważyć, że wraz z upływem okresu istnienia Agencji zmniejsza się liczba wielkoobszarowych działek będących w jej posiadaniu. Agencja deklaruje, że w Zasobie WRSP znajduje się jeszcze ok. 2,3 mln ha gruntów rolnych, z których ok. 1,76 mln ha jest przedmiotem dzierżawy, co stanowi ok. 80,5% łącznej powierzchni gruntów pozostających w Zasobie (stan na koniec I półrocza br.) Zlokalizowane są one głównie na terenach działania Oddziałów Terenowych w Szczecinie, Wrocławiu, Poznaniu i Olsztynie. Po I półroczu 2009r. do rozdysponowania pozostaje 315,5 tys. ha ziemi. Największą powierzchnię gruntów do rozdysponowania mają Oddziały Terenowe Agencji w Szczecinie, Olsztynie i we Wrocławiu, najmniej w Bydgoszczy, Lublinie i Poznaniu.
Roczne dynamiki cen sprzedanych przez Agencję w II kw. 2009 r. gruntów wykazują wartości dodatnie dla większości tj. trzynastu z szesnastu województw. Roczne przyrosty cen były ujemne jedynie w trzech województwach tj. świętokrzyskim (-21,9% r/r), lubuskim (-18,0% r/r) i małopolskim (-10,2% r/r). Systematycznie i najwięcej na przestrzeni analizowanego okresu wzrastała średnia cena 1 ha ziemi zlokalizowanej w woj. pomorskim (71,0 % r/r) i śląskim (75,0% r/r). Można mniemać, że znacznie wyższy popyt na grunty rolne notowany jest na terenach o już relatywnie wysokich cenach niż na tanie ziemie.
Jednakże analizując ceny gruntów rolnych w Polsce często powtarzanym czynnikiem wzrostu cen ziemi jest argument, który mówi, że cena ziemi wraz z akcesją Polski do Unii Europejskiej powinna zbliżać się do wartości notowanych w krajach Europy Zachodniej. Na tle krajów europejskich charakteryzujących się podobnymi do krajowych warunkami klimatycznymi, glebowymi oraz zbliżonym potencjałem rynkowym, czyli Niemiec i Francji ceny gruntów ornych w Polsce nie są drastycznie niższe. Sytuacja ta jest szczególnie widoczna w przypadku wschodniej części Niemiec. Od roku 2006 ceny gruntów wschodnich landów tego kraju sprzedawanych preferencyjnie przez BVVG (Spółka Wyceny i Zarządu gruntami – odpowiednik polskiej Agencji Nieruchomości Rolnych) są zbliżone, a nierzadko również dorównują cenom ziemi sprzedawanej przez ANR w Polsce. W szczególności zbliżone ceny notuje się pomiędzy niemieckimi landami Meklemburgia-Pomorze Przednie, Brandenburgia i Saksonia (czyli terenem który w przeszłości stanowiły terytorium byłej NRD, a od początku lat dziewięćdziesiątych ubiegłego stulecia przechodzi proces prywatyzacji) a ziemiami woj. zachodniopomorskiego, lubuskiego i dolnośląskiego (patrz poniższy rysunek). Atrakcyjność ziem Polski w dużym stopniu zależy od średniego poziomu kursu EUR/PLN w danym okresie. Podczas gdy koszty zakupu ziemi rolnej dla krajowych gospodarstw rosną, to wraz z osłabianiem się polskiej waluty cena 1 ha ziemi rolnej wyrażona w EUR spada i pomimo braku zmian w jej strukturze agrarnej i ekonomicznej sytuacji polskich gospodarstw rolnych, staje się relatywnie tańsza na tle ziem krajów Europy Zachodniej.
Analiza pokazuje ponadto, że podobnie jak w Polsce również w Niemczech występują istotnie dysproporcje w cenie gruntu w zależności od lokalizacji. Średnie ceny ziemi w „starych” landach (17 175 EUR/ha w 2008r.) ponad trzykrotnie przewyższają koszty nabycia 1 ha gruntu rolnego w „nowych” landach (4 973 EUR/ha). Wielkości te mogą być argumentem potwierdzającym możliwy dalszy wzrost cen gruntów w Polsce, szczególnie tych z centralnych regionów Polski. Zestawiając jednak roczne dynamiki cen w obu krajach mniemać można, że potencjał do wzrostów nie jest tak duży. Podczas gdy ceny gruntów rolnych w Niemczech podlegały niewielkim wahaniom to w Polsce dynamika sięgała kilkudziesięciu procent. Sytuacja taka miała miejsce zarówno w przypadku ziem korzystnie zlokalizowanych jak i niekorzystnie.
Pomimo ograniczenia możliwości nabywania ziemi poprzez m.in. zaostrzenie kryteriów udzielania przez banki preferencyjnych kredytów z rządową dopłatą (do oprocentowania realizowaną przez ARiMR) na zakup ziemi popyt utrzymał się na zaskakująco wysokim poziomie. Osiągnięta przez ANR wysoka cena jest m.in. wynikiem dużej liczby transakcji w województwach śląskim, kujawsko-pomorskim i wielkopolskim, gdzie występuje szczególnie wysokie zapotrzebowanie na grunty rolne. Ponadto mniemać można, że determinantą wzrostów cen ziemi jest obawa przed brakiem możliwości udzielania kredytów preferencyjnych na zakup gruntów, które wraz z końcem 2009r. mają być wycofane z rynku. Co prawda rząd stara się w Komisji Europejskiej o przedłużenie możliwości stosowania tego mechanizmu, ale na razie zgody nie ma z powodu oporu kilku Państw Wspólnoty. Ponadto z uwagi na znaczną deprecjacje waluty krajowej względem EURO rolnicy spodziewają się w tym roku istotnie wyższym niż w latach poprzednich przychodów z płatności bezpośrednich, które mogą być ulokowane w ziemi. Perspektywa wyższego jednolitego wsparcia dochodów rolniczych skłania rolników do ponoszenia wyższych kosztów zakupu ziemi, z której spodziewają się relatywnie większych przychodów. Co więcej, obecnie ziemi nie można stracić determinuje wysoki popyt a tym samym i wysoką cenę. Aby zaprzeczyć tej tezie można podać wiele przykładów m.in. fakt, że po raz pierwszy od kilkudziesięciu lat w tym roku w USA cena ziemi spadła o kilka procent.
2.3. Tendencje cenowe
Utrzymująca się w dalszym ciągu istotna dysproporcja pomiędzy rosnącą podażą a ograniczonym popytem na lokale mieszkalne, w szczególności te pochodzące z budownictwa wielorodzinnego, utrzymuje ceny w tendencji spadkowej. Jednocześnie zdecydowane obniżenie cen w ostatnim kwartale 2008 r. i pierwszym kwartale 2008 r. przyniosło w II kwartale 2009 wzrost sprzedaży. Mniemać można, że w pewnej części jest to efekt realizacji „odłożonego” popytu. Utrzymujące się duże zainteresowanie rządowym programem dofinansowania zakupu mieszkań „Rodzina na swoim” podtrzymuje tendencję dostosowywania cen mieszkań do maksymalnych wskaźników cen obowiązujących w tym programie. Ponieważ średnie koszty odtworzenia 1 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania w II kw. br. względem I kw. 2009 r. wzrósł presja na kolejne obniżki cen ofertowych zmniejszyła się. Część inwestorów prywatnych odłożyła w czasie sprzedaż swojej nieruchomości i w oczekiwaniu na poprawę zdecydowała się na wynajem. Ponadto II kw. 2009 r. to okres utrzymywania się dużej awersji do podejmowania ryzyka zakupu nieukończenia inwestycji, a co za tym idzie najchętniej nabywane są mieszkanie już gotowe lub inwestycje będące w końcowym etapie realizacji. Dużą konkurencją dla nich są lokale z rynku wtórnego budowane po 2000 r. oraz kupowane spekulacyjnie w latach 2006-2007. Tym samym przeciętna cena takich nieruchomości jest relatywnie wyższa od pozostałych lokali.
Zgodnie ze statystykami opartymi na danych z Systemu AMRON przeciętna cena 1 mkw. lokalu mieszkalnego w II kw. 2009 r. wyniosła 4 680 zł. Dane te wykazują roczny spadek kosztów zakupów 1 mkw. mieszkania średnio o 1 278 zł, tj. o 21,4% r/r. W ujęciu kwartalnym ceny odnotowały nieznaczny, bo 3,0% wzrost. Kwartalnie widoczna jest, więc pewna stabilizacja, a zmiany roczne zarówno na rynku pierwotnym jak i wtórnym pokazują spadek kosztów nabycia mieszkania. Oceniamy, że w dalszym ciągu na rynku mieszkaniowym dominuje tendencja spadkowa. Przy czym spadek reprezentatywności danych z Systemu AMRON powoduje, że każda kona aktualizacja wartości średniej całkowicie zmienia wielkość dynamiki cen. W dalszym ciągu przeciętna cena jest w większym stopniu zależna od różnorodności cech opisujących pojedyncze nieruchomości i w mniejszym stopniu odzwierciedla skalę zmian występujących na tym rynku. Z uwagi na fakt, że cena mieszkania staje się ponownie jednym z głównych czynników determinujących popyt, wzrasta zainteresowanie mieszkaniami starszymi, z tzw. „wielkiej płyty”. Zgodnie z informacjami prezentowanymi przez Pana M. Jańczuka dyrektora pośrednictwa Metrohouse „Największą popularnością w dużych miastach cieszą się mieszkania w przedziale cenowym 300–400 tys. zł. Kwota ta pozwala na zakup – w zależności od standardu – dwu- lub nawet trzypokojowego mieszkania. Spadło zainteresowanie największym segmentem mieszkań – powyżej 80 m kw.”
W II kw. 2009 r. w dalszym ciągu utrzymywało się charakterystyczne dla rynku nieruchomości regionalne zróżnicowanie przeciętnego poziomu cen mieszkań. Różnica w średniej cenie w najdroższym a najtańszym województwie w omawianym okresie wyniosła ponad 4,2 tys. zł za 1mkw. Ponadto wielkość ta nieznacznie wzrosła względem I kw. br., kiedy była równa ok. 3,9 tys. zł/mkw. Zgodnie ze statystykami regionalnymi zachowana została tendencja występowania najwyższych cen w woj. na terenie, których zlokalizowane są największe aglomeracje miejskie (wyłączając aglomeracje łódzką). Tym samym w II kw. 2009 r. najwięcej za 1 mkw. należało zapłacić w woj. mazowieckim i małopolskim a najmniej w woj. lubuskim. Największa roczna korekta cen była udziałem woj. podlaskiego (spadek cen o 32,7% r/r) oraz woj. dolnośląskiego (spadek o 22,9% r/r). Nieznaczne wzrosty były w II kw. 2009r. widoczne w woj. warmińsko- mazurskim (wzrost o 9,8% r/r), oraz woj. świętokrzyskim (wzrost o 4,1% r/r) oraz woj. zachodniopomorskim (wzrost o 3,3% r/r) czyli tam gdzie ceny są relatywnie niższe od średniej krajowej, a rzadkość wprowadzania nowych inwestycji na rynek w istotnym stopniu może zawyżać statystykę. Oceniamy, że wymieniona zależność miała istotny wpływ na odnotowany w II kw. 2009 r. wzrost przeciętnych cen mieszkań w ujęciu kwartalnym. W części z analizowanych województw wynika on bowiem głównie ze specyfiki sprzedanych nieruchomości i ich wyższego standardu lub lepszej ich lokalizacji w porównaniu z lokalami sprzedanymi w I kw. 2009 r.
Źródło: Bank BGŻ