Zakup pierwszego mieszkania można już w Polsce planować mając w kieszeni prawie trzy razy mniej pieniędzy niż jeszcze kilka tygodni temu. Nawet w relatywnie drogiej Warszawie polowanie na dwupokojowe „M” możemy rozważyć dysponując oszczędnościami rzędu 30-40 tysięcy złotych, a nie prawie 100 tysięcy jak przed kwartałem. Wszystko za sprawą trzech kluczowych ułatwień, które rewolucyjnie wręcz skróciły drogę do własnego mieszkania.
Ograniczenie kosztów transakcyjnych, brak wkładu własnego i tani kredyt na zakup pierwszego mieszkania, to cały pakiet działań, które drastycznie skróciły drogę do własnego mieszkania. Dotyczy to oczywiście osób, które chcą kupić swoje pierwsze „M”. Ci już od lipca mogą na ten cel zaciągnąć tani i relatywnie łatwo dostępny kredyt („Bezpieczny Kredyt 2%”). Co więcej, finansowanie to jest dostępne również w opcji bez wkładu własnego. A gdyby i tego było mało, to udając się do notariusza nie wcześniej niż 31 sierpnia można uniknąć płacenia 2-proc. podatku od czynności cywilno-prawnych. To ułatwienie dotyczy osób kupujących pierwsze w życiu mieszkanie i transakcji na rynku wtórnym, bo kupując mieszanie od dewelopera i tak PCC się nie płaci.
Potrzebujemy o ponad 60% mniej gotówki
Efekt? Aby kupić na kredyt 45-metrowe mieszkanie w Warszawie musimy mieć w kieszeni około 35 tys. złotych. To prawie trzy razy mniej niż jeszcze kilka tygodni temu. Warto jednak wyjaśnić, że pieniądze te są nam potrzebne, aby pokryć koszty związane z zakupem mieszkania (notariusz, pośrednik, opłaty sądowe) oraz zaciągnięciem kredytu (prowizje, opłaty, ubezpieczenia i koszt gwarancji kredytowej zastępującej wkład własny). Do tego przydać mogą się pieniądze pełniące rolę zadatku lub zaliczki dla sprzedającego, ale te mogą później wrócić do nas w formie gotówki, gdy banki udzieli nam preferencyjnego kredytu.
| Porównanie wymagań i kosztów zakupu na kredyt 2-pokojowego mieszkania w Warszawie | |||
| Wyszczególnienie | Zakup pierwszego mieszkania o powierzchni 45 m kw. | ||
| w 2 kwartale 2023 roku |
w 3 kwartale 2023 roku |
Zmiana: | |
| Cena nieruchomości* | 548 955 zł | 573 221 zł | 4% |
| Minimalny wkład własny** | 54 896 zł | 573 zł | -99% |
| Koszty transakcyjne*** | 43 916 zł | 34 393 zł | -22% |
| Pierwsza rata kredytu (30 lat) | 3 800 zł | 2 550 zł | -33% |
| Wymagany dochód (3-os. rodzina; kwota netto) |
8 900 zł | 7 500 zł | -16% |
| *zakładamy, że ceny transakcyjne mieszkań wzrosły o połowę tego o ile zmieniły się ceny ofertowe | |||
| ** zakładamy, że bank wymaga 10-proc. wkładu własnego, który teraz osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą zastąpić gwarancją BGK (jednorazowy koszt 1%) | |||
| *** zakładamy, że koszty transakcyjne i te związane z zaciągnięciem kredytu w sumie wynoszą około 8% ceny nieruchomości. Od 31 sierpnia osoby kupujące pierwsze mieszkanie na rynku wtórnym mogą ograniczyć te koszty do 6% nie płacąc podatku (2% PCC) | |||
| Szacunki HREIT, dane NBP | |||
Jeszcze kilka tygodni temu podobny zakup moglibyśmy na spokojnie planować mając w kieszeni znacznie większą kwotę, bo prawie 100 tys. złotych. Powody tak drastycznej zmiany są dwa. Po pierwsze osoby kupujące pierwsze mieszkanie mogą liczyć na wsparcie w postaci gwarancji kredytowej udzielanej przez BGK. Ta w oczach banku zastępuje wkład własny kredytobiorcy. Dla ścisłości należy dodać, że nie jest to żywa gotówka, którą dostajemy do ręki. Udzielana przez BGK gwarancja daje nam jedynie możliwość zadłużenia się w banku nawet na całą wartość nieruchomości, a nie na 80-90%, co było dotychczas standardem. Efekt? Chcąc przy zakupie 45-metrowgo mieszkania w Warszawie być traktowanym jak osoba posiadająca 10-proc. wkład własny musieliśmy jeszcze kilka tygodni temu na ten cel wyjąć z kieszeni około 55 tysięcy złotych. Teraz wystarczy przeważnie około 550-600 złotych, które zapłacimy za gwarancję kredytową wydawaną przez BGK, która w oczach banku zastąpi nam wspomniany wkład własny.
W przypadku finalnych umów sprzedaży mieszkań na rynku wtórnym od 31 sierpnia uniknąć będzie też można podatku od czynności cywilno-prawnych. Dotyczy to oczywiście osób kupujących pierwsze mieszkanie. Te będą mogły zaoszczędzić 2% ceny kupowanej nieruchomości. W efekcie jeszcze w II kwartale 2023 roku chcąc kupić mieszkanie na rynku wtórnym warto było na wszystkie koszty związane z zawarciem takiej transakcji i ubieganiem się o kredyt zarezerwować około 8% ceny nabywanej nieruchomości. Od 31 sierpnia powinno wystarczyć 6% ceny. Pokazując to na konkretnym przykładzie – brak 2-proc. podatku w rozważanym przez nas przypadku 45-metrowego mieszkania w stolicy oznacza oszczędność rzędu około 11-12 tys. złotych.
W dół poszedł nie tylko koszt, ale też wymagany dochód
Mniejszy zapas gotówki niezbędnej do przeprowadzania transakcji i zaciągnięcia kredytu to tylko jedno z ułatwień, na które mogą liczyć osoby kupujące teraz swoje pierwsze mieszkanie. „Bezpieczny Kredyt 2%” pozwala bowiem zadłużyć się na zakup mieszkania dysponując także wyraźnie mniejszymi dochodami. Mimo tego rata tego preferencyjnego kredytu powinna być wyraźnie mniejsza niż przy zadłużaniu się na standardowych warunkach.
Rozważmy przykład 3-osobowej rodziny, która miałaby dobrą historię kredytową i pozbyła się wszelkich zobowiązań, a chciałaby przy tym kupić 45-metrowe mieszkanie w Warszawie. Gdyby taka familia chciała zaciągnąć kredyt w 2 kwartale br. i dysponowała 10-proc. wkładem własnym, musiałaby zarabiać około 8,9 tys. zł netto, aby bank uznał, że rodzina posiada zdolność kredytową. Co więcej, rata kredytu zaciągniętego na 90% wartości nabywanego lokum wynosiłaby około 3,8 tys. zł miesięcznie.
Dla porównania dziś rodzina kupująca takie samo lokum – o ile mogłaby skorzystać z „Bezpiecznego Kredytu 2%” musiałaby się legitymować nie tylko niższym dochodem, ale też mogłaby cieszyć się niższą ratą. Z naszych szacunków wynika, że aby zadłużyć się na całą wartość nieruchomości potrzebny byłby dochód na poziomie około 7,5 tys. złotych (16% mniej), a ratę preferencyjnego długu można oszacować na 2,5 tys. złotych (33% mniej). Różnica względem standardowej oferty jest więc spora.
Trudno się więc dziwić, że „Bezpieczny Kredyt 2%” cieszy się bardzo dużą i wciąż niemal niesłabnącą popularnością. Przez 8 tygodni jego działania do banków trafiło bowiem ponad 36 tysięcy wniosków.
Ceny poszły trochę w górę
Baczny obserwator naszych dotychczasowych wyliczeń najpewniej zauważył, że porównując koszt zakupu 2-pok mieszkania w Warszawie przyjmujemy różne wartości tego lokum. I tak w drugim kwartale 2023 roku wartość 45-metrowego mieszkania przyjmujemy na poziomie prawie 549 tys. złotych (bazując na danych NBP), a w trzecim kwartale jest to już ponad 573 tys. złotych.
Skąd ta różnica? Wzmożony popyt na mieszkania doprowadził do wyraźnego wykupienia ofert mieszkań w stolicy. Dane Unirepo sugerują wręcz, że pomiędzy początkiem czerwca 2023 roku, a końcówką sierpnia liczba unikalnych ofert mieszkań na sprzedaż spadła w Warszawie o około 25-30%. Tak duże wykupienie oferty nie pozostało bez wpływu na średnią cenę ofertową. Ta wg. szacunków HREIT poszła w górę o około 8%.
Przy tym musimy mieć świadomość, że jest to wynik nie tylko tego, że część właścicieli mieszkań podniosła ceny, ale też tego, że oferta została przebrana, a jak to zwykle bywa najszybciej sprzedały się mieszkania najtańsze. Skoro ubyło ich z oferty, to trudno się dziwić, że po tej zmianie w górę poszła średnia cena ofertowa. Dlatego w naszych szacunkach przyjęliśmy, że ze wspomnianego 8-proc. wzrostu średniej ceny ofertowej tylko połowa wynikała z faktycznego podnoszenia cen, a połowa to efekt statystyczny związany z tym, że z oferty przede wszystkim znikały mieszkania tańsze. Na potwierdzenie lub obalenie tej hipotezy będziemy musieli poczekać jeszcze około 3 miesiące, gdy NBP opublikuje dane na temat faktycznych zmian cen mieszkań w Warszawie z uwzględnieniem nie tylko danych z aktów notarialnych, ale też biorąc poprawkę na to jakiej jakości mieszkania zmieniały właścicieli.
Bartosz Turek, główny analityk HRE Investment Trust