Zaprezentowany przez rząd program ma pomóc w budowie kolejnych mieszkań o umiarkowanych czynszach, ale też wesprzeć najemców i właścicieli w trakcie przejściowych trudności. Podobnym kosztem można też wesprzeć młodych Polaków w zakupie nawet 100 tysięcy mieszkań. Wzoru można szukać po drugiej stronie globu.
Pół miliarda złotych rocznie – tyle pieniędzy chce na rynek najmu wtłoczyć rząd – wynika z zaprezentowanego pakietu mieszkaniowego. Zajmie się nim rząd, a planowany czas wejścia w życie to lipiec br. Pieniądze mają być przeznaczane na remonty, budowę nowych mieszkań komunalnych i lokali w ramach TBS-ów. Bez wątpienia hojniejsze dofinansowanie w tym obszarze pomoże, ale to tylko niewielka część programu. Do tego da on efekty dopiero za dłuższy czas, bo mieszkania będzie trzeba dopiero zbudować.
Dopłaty ograniczą przeceny
Pewnie też dlatego lwia część zaplanowanej kwoty trafi na rynek już niebawem w ramach planowanych dopłat do czynszów. Środki mają być przekazywane jako hojniejsze niż dziś dodatki mieszkaniowe (do 1,5 tys. złotych przez pół roku) dla osób, które mieszkają w nie za dużych nieruchomościach, osiągają niższe dochody, a do tego ich wynagrodzenia w ostatnim czasie spadły o co najmniej 1/4.
Rozwiązanie o tyle dobre, że pozwoli ograniczyć problemy najemców, których dotknęło zamknięcie niektórych branż, a dziś stają przed zagrożeniem utraty dachu nad głową. To oznacza też ograniczenie problemów właścicieli mieszkań, którzy w przypadku utraty płynności przez najemców straciliby też przynajmniej okresowo źródło przychodów. W efekcie, jest to program wspierający rynek najmu – zarówno najemców, jak i właścicieli. Trzeba przy tym mieć świadomość, że dopłaty oznaczają, że mniej prawdopodobne będą spadki czynszów.
Rozważenia godny jest też problem samej procedury ubiegania się o dodatek mieszkaniowy. Wszystko dlatego, że dokumenty trzeba złożyć w formie fizycznej, a nie elektronicznej. Nawet jeśli program wystartuje w lipcu, to i tak wiele gmin najpewniej nie zdąży wdrożyć procedury elektronicznej – o ile w ogóle chciałyby to zrobić.
Pół miliarda powinno wystarczyć
Przy tym warto się także na chwilę pochylić nad planowaną kwotą wydatków. Mówimy o 0,5 mld złotych rocznie. Jest to kwota odpowiadająca wartości 1-2 tysięcy mieszkań w Polsce. Ponadto przeliczając wspominaną kwotę (400 mln zł) na dopłaty, mówimy tu o rozwiązaniu, z którego skorzystać może trochę ponad 44 tysięcy osób otrzymujących po 1,5 tys. zł miesięcznie przez pół roku. Nawet biorąc pod uwagę to, że nie każdy beneficjent otrzyma maksymalną dopłatę, to mówimy o potencjale 5-10% najemców na zasadach rynkowych, a przecież tych jest znacznie mniej niż w sumie najemców mieszkań gminnych czy w TBS-ach. Jest to raczej działanie antycykliczne, które ma chwilowo ustabilizować sytuację na rynku najmu. Dane firmy Mzuri sugerują, że dotychczas około 4% najemców na zasadach rynkowych faktycznie ma problemy z regulowaniem czynszów. W tym kontekście zaplanowany przez rząd limit wydatków na dopłaty wydaje się racjonalny, a do tego zapowiedziano przecież, że może fundusze mogą zostać uzupełnione.
Dopłaty dopłatami, a gwarancje tańsze
Jest to pierwszy element wsparcia sektora mieszkaniowego. Rząd sensownie zaczął od rynku najmu, bo na nim szybciej widać efekty bieżącej sytuacji. Wciąż czekamy przy tym na zasygnalizowany pakiet dla znacznie większej części rynku, czyli tej na której zawierane są transakcje kupna – sprzedaży. Pakiet dla tego segmentu ma zostać przedstawiony później. Z grona rozwiązań, które były w ostatnim czasie sygnalizowane, to np. umożliwienie deweloperom realizację mieszkań w ramach M+. Chodzi o formułę, w której KZN udostępnia działkę, a deweloper, który zbuduje na niej np. 5 bloków jeden przeznaczy na tani wynajem, a resztę sprzeda na warunkach rynkowych.
Prawdziwie prorozwojowym i antycyklicznym działaniem byłoby też rozwiązanie zaproponowane w Nowej Zelandii. Chodzi o zastąpienie wymagań odnośnie wkładu własnego państwową gwarancją. To mogłoby wyraźnie ułatwić młodym osobom zakup pierwszego własnego mieszkania. Szczególnie dla młodych podnoszone obecnie przez banki wymagania dotyczące wkładu własnego to realna bariera w drodze do własności. Oczywiście mówimy tu o osobach mających pracę i posiadających zdolność kredytową, ale takich, które nie mają odłożonego 20-proc. wkładu własnego.
Plusem programu gwarancji byłaby poważna stymulacja gospodarki. Wszystko dlatego, że złotówka zaangażowana w budowę mieszkań generuje 3-5 złotych popytu na różne towary i usługi. Do tego system państwowych gwarancji jest relatywnie tani – znacznie tańszy niż trenowane już w rodzimych warunkach programy typu „Rodzina na Swoim”, „Mieszkanie dla młodych” czy nawet zaproponowany przez rząd program rozszerzonych dodatków mieszkaniowych. Zaplanowana na ten ostatni kwota 400 milionów złotych mogłoby bowiem wystarczyć na wsparcie nawet około 100 tysięcy nabywców pierwszego w życiu mieszkania (przy założeniu średniej ceny lokalu na poziomie 350 tys. złotych) – wynika z szacunków HRE Investments.
Bartosz Turek, analityk HRE Investments