Sierpień nie przyniósł znaczących zmian cen na rynku sprzedaży mieszkań używanych. Niewielkim wzrostom w jednych miastach i podobnej skali spadkom w innych towarzyszyło niewielkie, związane z końcem okresu wakacyjnego, ożywienie wśród poszukujących. Jednak ci koncentrują się na mieszkaniach z tańszych segmentów cenowych, o powierzchniach do 60 m2 – wynika z najnowszej analizy portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.
W sierpniu br. ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w 9 spośród 18 analizowanych przez portal Domy.pl miastach nieznacznie wzrosły – średnio o 33 zł na m2, a w 9 pozostałych spadły – średnio o 41 zł na m2. Największy miesięczny wzrost średniej ceny wywoławczej zanotowała Warszawa – w porównaniu z lipcem br. w sierpniu stawka w stolicy wzrosła o 1,7%, tj. o 142 zł na m2, osiągając poziom 8267 zł/m2. W pozostałych 8 miastach wzrosty średnich cen nie przekroczyły 40 zł na m2.
Spośród miast, w których doszło do spadków cen wywoławczych, najbardziej staniały lokale w Olsztynie – o 2,2% i Opolu – o 2,3%, co przełożyło się odpowiednio na spadek średniej ceny m2 o 95 zł i 98 zł.
| miasto | ceny mieszkań w sierpniu 2013 r. | zmiana średniej mdm (%) | zmiana średniej rdr (%) | |||
| średnia PLN/m2 | mediana* PLN/m2 | najtańsze* PLN/m2 | najdroższe* PLN/m2 | |||
|
Białystok |
4329 | 4300 | 3105 | 6137 | 0,0 | -2,3 |
|
Bydgoszcz |
3801 | 3764 | 2363 | 5599 | -0,1 | -1,9 |
|
Gdańsk |
5578 | 5340 | 3643 | 9286 | -0,1 | -5,3 |
|
Gdynia |
5870 | 5229 | 3781 | 11142 | 0,0 | -1,9 |
|
Gorzów Wlkp. |
2907 | 2970 | 2014 | 3868 | 0,2 | -1,8 |
|
Katowice |
3795 | 3558 | 2180 | 5969 | -1,0 | -2,1 |
|
Kielce |
4298 | 4167 | 3256 | 5918 | -0,5 | -3,7 |
|
Kraków |
6852 | 6507 | 4170 | 11806 | 0,4 | -2,4 |
|
Lublin |
4835 | 4810 | 3409 | 6450 | 0,3 | -4,5 |
|
Łódź |
3794 | 3697 | 2548 | 5571 | 1,0 | -3,7 |
|
Olsztyn |
4298 | 4181 | 3148 | 5816 | -2,2 | -4,3 |
|
Opole |
3987 | 3969 | 2451 | 5759 | -2,3 | -5,2 |
|
Poznań |
5385 | 5220 | 3423 | 8147 | 0,1 | -3,5 |
|
Rzeszów |
4811 | 4698 | 3641 | 6115 | 0,5 | -2,2 |
|
Sopot |
9124 | 6725 | 5337 | 16659 | -0,7 | -2,6 |
|
Szczecin |
4152 | 4076 | 2485 | 5849 | -0,8 | -4,2 |
|
Warszawa |
8267 | 7706 | 5579 | 12729 | 1,7 | -2,9 |
|
Wrocław |
5731 | 5584 | 3878 | 8638 | 0,7 | -5,6 |
*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
Tylko 1 na 4 klientów chce dziś kupić mieszkanie powyżej 60 m2
Niewspółmierne wysokie w stosunku do uzyskiwanych wynagrodzeń ceny mieszkań nie sprzyjają realizacji marzeń o zamieszkaniu w dużym, przestronnym lokalu. Jeszcze kilka lat temu, w czasie boomu na rynku mieszkaniowym, kupowanie lokali o relatywnie dużych powierzchniach było normą. Powodzeniem cieszyły 40-metrowe kawalerki, 60-metrowe 2 pokoje z kuchnią jak i ponad 80-metrowe M4. Niestety, kryzys zrewidował podejście Polaków do kupowanych mieszkań. Z badania przeprowadzonego przez portal Domy.pl wynika, że tylko co 10 klient poszukujący obecnie ofert zainteresowany jest zakupem lokalu o powierzchni przekraczającej 70 m2. Celem poszukiwań ponad połowy poszukujących (54,9%) są mieszkania mierzące do 50 m2. Tylko co piąty klient szuka mieszkania nieco większego – od 51 do 60 m2.
Niewielu klientów zainteresowanych jest lokalami ponad 90-metrowymi, którym z racji powierzchni można by nadać miano przestronnych apartamentów. Ich udział w popycie wynosi 5%.
Dużo mniejszym zainteresowaniem niż w minionych latach cieszą się obecnie kawalerki. Chęć zakupu małego, mierzącego do 30 m2 mieszkania, deklaruje 7,6% klientów.
Struktura popytu na mieszkania w Polsce wg powierzchni poszukiwanego lokalu
| pow. mieszkania | popyt (%) |
|
do 30 m2 |
7,6 |
|
31 do 40 m2 |
20,3 |
|
41 do 50 m2 |
27,3 |
|
51 do 60 m2 |
19,3 |
|
61 do 70 m2 |
14,9 |
|
71 do 80 m2 |
3,5 |
|
81 do 90 m2 |
2,1 |
|
pow. 90 m2 |
5,0 |
Źródło: Domy.pl
Kredyty nowe: rośnie popyt
Rekordowo niskie stopy procentowe w Polsce przekładają się na niższe koszty obsługi kredytów i coraz częściej jest to dostrzegane i doceniane przez klientów. Jak wynika ze statystyk NBP w lipcu i sierpniu wartość zadłużenia gospodarstw domowych wzrosła o niespotykane we wcześniejszych miesiącach tego roku kwoty 2,8 mld zł. Z opublikowanych już szczegółowych danych za lipiec widać, że blisko 2,3 mld zł tej sumy przypadło właśnie na kredyty na nieruchomości. Kwota niebagatelna, bo o niemal jedną czwartą wyższa niż w czerwcu i o ponad 40 proc. wyższa niż w maju. Nic dziwnego, łatwiej przełamać obawy do kredytu spoglądając na ratę niższą o kilkaset złotych od tej analizowanej w zeszłym roku, czy też wziąć kredyt, którego rata równa się opłacie za wynajem. Wzmożony ruch na rynku kredytów mieszkaniowych i na rynku nieruchomości nie niesie jednak żadnych korzyści dla klientów, wręcz przeciwnie.
Przeciętna marża – dla 270 tys. zł kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości – od początku roku utrzymuje się w granicach 1,6 proc. Podobnie jest z kosztami prowizji lub ubezpieczenia wynoszącymi średnio 2,5 proc. kwoty kredytu (parametry dla 3-osobowej rodziny z 6 tys. zł dochodu netto). Taniej niestety nie będzie, bo jeśli już banki decydują się na jakieś ruchy, to głównie po to, aby wprowadzić niewielkie podwyżki. O powakacyjnych promocjach, które miałyby przyciągnąć do banków tradycyjnie większy jesienią popyt na kredyty mieszkaniowe, w ogóle nie ma mowy. Na dodatek większa fala kupujących nieruchomości niejednokrotnie odbiera chęć do negocjacji deweloperom. Niejednokrotnie proponowane przez deweloperów wiosną rabaty dziś są już nieaktualne.
Kredyty spłacane: złotowe rekordowo tanie do połowy przyszłego roku
Rada Polityki Pieniężnej utrzymała we wrześniu stopy procentowe na poziomie ustalonym na początku lipca (podstawowa stopa procentowa 2,5 proc.). W efekcie stawka trzymiesięcznego WIBOR-u nadal wynosi 2,70 proc. i jak można wnioskować z zachowania inwestorów kupujących kontrakty FRA, prognozujące wysokość WIBOR-u, utrzyma on obecny poziom do połowy przyszłego roku. Ale już w wakacje inwestorzy przewidują WIBOR 3M w okolicach 3 proc., a na koniec 2014 r. ok. 3,5 proc.
Trwa również stabilizacja oprocentowania kredytów w euro i we franku szwajcarskim. Stawki EURIBOR i LIBOR nie zmieniają się od miesięcy. Szef Europejskiego Banku Centralnego potwierdził we wrześniu, że w najbliższym czasie podtrzymana zostanie łagodna polityka monetarna w strefie euro. Podstawowa stopa procentowa w strefie euro wynosi 0,5 pkt. proc., a EURIBOR 3M ok. 0,22 proc. Jeśli chodzi o LIBOR CHF 3M, jego poziom oscyluje wokół 0,02 proc. (główna stopa procentowa w Szwajcarii wynosi 0-0,25 proc.). Oznacza to, że wysokość rat kredytów w euro i franku szwajcarskim zależy od wahań kursów walutowych, a te w ostatnim miesiącu również zachowują się w miarę stabilnie.
Klienci szukają tańszych mieszkań
Choć w niepewnych finansowo czasach transakcje na rynku nieruchomościowym stają się domeną osób najzamożniejszych, to jednak nic nie wskazuje na to, by ci byli skłonni kupować lokale z najwyższej półki cenowej. Wg wyników badania portalu Domy.pl ponad połowa klientów na zakup mieszkań w Polsce zainteresowana jest ofertami w cenie do 200 000 zł. W niektórych miastach wojewódzkich (Gorzów Wlkp., Katowice, Łódź) za taką kwotę bez problemu można znaleźć 3-pokojowy lokal w dobrym standardzie. Jednak w Warszawie, Sopocie czy Zakopanem oferty w tej cenie, głównie kawalerki, wciąż mają bardzo niewielki udział w podaży.
Co 4 klient poszukujący mieszkania zamierza przeznaczyć na jego zakup kwotę w przedziale od 201 000 do 300 000 zł, a co 9 maksymalnie o 100 000 zł więcej (do 400 000 zł).
Dużą kwotę na zakup mieszkania – tj. ponad pół miliona złotych – zamierza wydać niespełna 4% poszukujących. Co drugi przedstawiciel tej grupy (1,8% całkowitego popytu) szuka ofert, których cena przekracza magiczną barierę miliona złotych. Warto zaznaczyć, że w samej Warszawie na takich klientów czekają kilka tysięcy ofert, których ceny wywoławcze zaczynają się od miliona złotych.
Struktura popytu na mieszkania w Polsce wg ceny poszukiwanego lokalu
| cena mieszkania | popyt (%) |
|
do 200 tys. zł |
54,1 |
|
201 do 300 tys. zł |
26,3 |
|
301 do 400 tys. zł |
11,3 |
|
401 do 500 tys. zł |
4,4 |
|
501 tys. do 1 mln zł |
2,1 |
|
pow. 1 mln zł |
1,8 |
Źródło: Domy.pl
Marcin Drogomirecki, Domy.pl – część nieruchomościowa
Halina Kochalska, Open Finance – część kredytowa