Sierpień nie przyniósł znaczących zmian cen na rynku wtórnym

Nieruchomości 17.09.2013 (13:30)

Sierpień nie przyniósł znaczących zmian cen na rynku sprzedaży mieszkań używanych. Niewielkim wzrostom w jednych miastach i podobnej skali spadkom w innych towarzyszyło niewielkie, związane z końcem okresu wakacyjnego, ożywienie wśród poszukujących. Jednak ci koncentrują się na mieszkaniach z tańszych segmentów cenowych, o powierzchniach do 60 m2 – wynika z najnowszej analizy portalu nieruchomości Domy.pl i firmy doradztwa finansowego Open Finance.

W sierpniu br. ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym w 9 spośród 18 analizowanych przez portal Domy.pl miastach nieznacznie wzrosły – średnio o 33 zł na m2, a w 9 pozostałych spadły – średnio o 41 zł na m2. Największy miesięczny wzrost średniej ceny wywoławczej zanotowała Warszawa – w porównaniu z lipcem br. w sierpniu stawka w stolicy wzrosła o 1,7%, tj. o 142 zł na m2, osiągając poziom 8267 zł/m2. W pozostałych 8 miastach wzrosty średnich cen nie przekroczyły 40 zł na m2.

Spośród miast, w których doszło do spadków cen wywoławczych, najbardziej staniały lokale w Olsztynie – o 2,2% i Opolu – o 2,3%, co przełożyło się odpowiednio na spadek średniej ceny m2 o 95 zł i 98 zł.

miasto	ceny mieszkań w sierpniu 2013 r.				zmiana średniej mdm (%)	zmiana średniej rdr (%)
miasto	średnia PLN/m2	*mediana PLN/m2**	*najtańsze PLN/m2**	*najdroższe PLN/m2**	zmiana średniej mdm (%)	zmiana średniej rdr (%)
Białystok	4329	4300	3105	6137	0,0	-2,3
Bydgoszcz	3801	3764	2363	5599	-0,1	-1,9
Gdańsk	5578	5340	3643	9286	-0,1	-5,3
Gdynia	5870	5229	3781	11142	0,0	-1,9
Gorzów Wlkp.	2907	2970	2014	3868	0,2	-1,8
Katowice	3795	3558	2180	5969	-1,0	-2,1
Kielce	4298	4167	3256	5918	-0,5	-3,7
Kraków	6852	6507	4170	11806	0,4	-2,4
Lublin	4835	4810	3409	6450	0,3	-4,5
Łódź	3794	3697	2548	5571	1,0	-3,7
Olsztyn	4298	4181	3148	5816	-2,2	-4,3
Opole	3987	3969	2451	5759	-2,3	-5,2
Poznań	5385	5220	3423	8147	0,1	-3,5
Rzeszów	4811	4698	3641	6115	0,5	-2,2
Sopot	9124	6725	5337	16659	-0,7	-2,6
Szczecin	4152	4076	2485	5849	-0,8	-4,2
Warszawa	8267	7706	5579	12729	1,7	-2,9
Wrocław	5731	5584	3878	8638	0,7	-5,6

*mediana – środkowa cena, która dzieli oferty uporządkowane od najtańszych do najdroższych na dwie równe części
*najtańsze – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z pierwszych 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2
*najdroższe – średnia arytmetyczna cen ofertowych obliczona z ostatnich 10% ofert uporządkowanych rosnąco wg ceny za m2

Tylko 1 na 4 klientów chce dziś kupić mieszkanie powyżej 60 m2

Niewspółmierne wysokie w stosunku do uzyskiwanych wynagrodzeń ceny mieszkań nie sprzyjają realizacji marzeń o zamieszkaniu w dużym, przestronnym lokalu. Jeszcze kilka lat temu, w czasie boomu na rynku mieszkaniowym, kupowanie lokali o relatywnie dużych powierzchniach było normą. Powodzeniem cieszyły 40-metrowe kawalerki, 60-metrowe 2 pokoje z kuchnią jak i ponad 80-metrowe M4. Niestety, kryzys zrewidował podejście Polaków do kupowanych mieszkań. Z badania przeprowadzonego przez portal Domy.pl wynika, że tylko co 10 klient poszukujący obecnie ofert zainteresowany jest zakupem lokalu o powierzchni przekraczającej 70 m2. Celem poszukiwań ponad połowy poszukujących (54,9%) są mieszkania mierzące do 50 m2. Tylko co piąty klient szuka mieszkania nieco większego – od 51 do 60 m2.

Niewielu klientów zainteresowanych jest lokalami ponad 90-metrowymi, którym z racji powierzchni można by nadać miano przestronnych apartamentów. Ich udział w popycie wynosi 5%.

Dużo mniejszym zainteresowaniem niż w minionych latach cieszą się obecnie kawalerki. Chęć zakupu małego, mierzącego do 30 m2 mieszkania, deklaruje 7,6% klientów.

Struktura popytu na mieszkania w Polsce wg powierzchni poszukiwanego lokalu

pow. mieszkania	popyt (%)
do 30 m2	7,6
31 do 40 m2	20,3
41 do 50 m2	27,3
51 do 60 m2	19,3
61 do 70 m2	14,9
71 do 80 m2	3,5
81 do 90 m2	2,1
pow. 90 m2	5,0

Źródło: Domy.pl

Kredyty nowe: rośnie popyt

Rekordowo niskie stopy procentowe w Polsce przekładają się na niższe koszty obsługi kredytów i coraz częściej jest to dostrzegane i doceniane przez klientów. Jak wynika ze statystyk NBP w lipcu i sierpniu wartość zadłużenia gospodarstw domowych wzrosła o niespotykane we wcześniejszych miesiącach tego roku kwoty 2,8 mld zł. Z opublikowanych już szczegółowych danych za lipiec widać, że blisko 2,3 mld zł tej sumy przypadło właśnie na kredyty na nieruchomości. Kwota niebagatelna, bo o niemal jedną czwartą wyższa niż w czerwcu i o ponad 40 proc. wyższa niż w maju. Nic dziwnego, łatwiej przełamać obawy do kredytu spoglądając na ratę niższą o kilkaset złotych od tej analizowanej w zeszłym roku, czy też wziąć kredyt, którego rata równa się opłacie za wynajem. Wzmożony ruch na rynku kredytów mieszkaniowych i na rynku nieruchomości nie niesie jednak żadnych korzyści dla klientów, wręcz przeciwnie.

Przeciętna marża – dla 270 tys. zł kredytu na 90 proc. wartości nieruchomości – od początku roku utrzymuje się w granicach 1,6 proc. Podobnie jest z kosztami prowizji lub ubezpieczenia wynoszącymi średnio 2,5 proc. kwoty kredytu (parametry dla 3-osobowej rodziny z 6 tys. zł dochodu netto). Taniej niestety nie będzie, bo jeśli już banki decydują się na jakieś ruchy, to głównie po to, aby wprowadzić niewielkie podwyżki. O powakacyjnych promocjach, które miałyby przyciągnąć do banków tradycyjnie większy jesienią popyt na kredyty mieszkaniowe, w ogóle nie ma mowy. Na dodatek większa fala kupujących nieruchomości niejednokrotnie odbiera chęć do negocjacji deweloperom. Niejednokrotnie proponowane przez deweloperów wiosną rabaty dziś są już nieaktualne.

Kredyty spłacane: złotowe rekordowo tanie do połowy przyszłego roku

Rada Polityki Pieniężnej utrzymała we wrześniu stopy procentowe na poziomie ustalonym na początku lipca (podstawowa stopa procentowa 2,5 proc.). W efekcie stawka trzymiesięcznego WIBOR-u nadal wynosi 2,70 proc. i jak można wnioskować z zachowania inwestorów kupujących kontrakty FRA, prognozujące wysokość WIBOR-u, utrzyma on obecny poziom do połowy przyszłego roku. Ale już w wakacje inwestorzy przewidują WIBOR 3M w okolicach 3 proc., a na koniec 2014 r. ok. 3,5 proc.

Trwa również stabilizacja oprocentowania kredytów w euro i we franku szwajcarskim. Stawki EURIBOR i LIBOR nie zmieniają się od miesięcy. Szef Europejskiego Banku Centralnego potwierdził we wrześniu, że w najbliższym czasie podtrzymana zostanie łagodna polityka monetarna w strefie euro. Podstawowa stopa procentowa w strefie euro wynosi 0,5 pkt. proc., a EURIBOR 3M ok. 0,22 proc. Jeśli chodzi o LIBOR CHF 3M, jego poziom oscyluje wokół 0,02 proc. (główna stopa procentowa w Szwajcarii wynosi 0-0,25 proc.). Oznacza to, że wysokość rat kredytów w euro i franku szwajcarskim zależy od wahań kursów walutowych, a te w ostatnim miesiącu również zachowują się w miarę stabilnie.

Klienci szukają tańszych mieszkań

Choć w niepewnych finansowo czasach transakcje na rynku nieruchomościowym stają się domeną osób najzamożniejszych, to jednak nic nie wskazuje na to, by ci byli skłonni kupować lokale z najwyższej półki cenowej. Wg wyników badania portalu Domy.pl ponad połowa klientów na zakup mieszkań w Polsce zainteresowana jest ofertami w cenie do 200 000 zł. W niektórych miastach wojewódzkich (Gorzów Wlkp., Katowice, Łódź) za taką kwotę bez problemu można znaleźć 3-pokojowy lokal w dobrym standardzie. Jednak w Warszawie, Sopocie czy Zakopanem oferty w tej cenie, głównie kawalerki, wciąż mają bardzo niewielki udział w podaży.

Co 4 klient poszukujący mieszkania zamierza przeznaczyć na jego zakup kwotę w przedziale od 201 000 do 300 000 zł, a co 9 maksymalnie o 100 000 zł więcej (do 400 000 zł).

Dużą kwotę na zakup mieszkania – tj. ponad pół miliona złotych – zamierza wydać niespełna 4% poszukujących. Co drugi przedstawiciel tej grupy (1,8% całkowitego popytu) szuka ofert, których cena przekracza magiczną barierę miliona złotych. Warto zaznaczyć, że w samej Warszawie na takich klientów czekają kilka tysięcy ofert, których ceny wywoławcze zaczynają się od miliona złotych.

Struktura popytu na mieszkania w Polsce wg ceny poszukiwanego lokalu

cena mieszkania	popyt (%)
do 200 tys. zł	54,1
201 do 300 tys. zł	26,3
301 do 400 tys. zł	11,3
401 do 500 tys. zł	4,4
501 tys. do 1 mln zł	2,1
pow. 1 mln zł	1,8