Traktują takie wnioski bardzo indywidualnie, uzależniając pożyczenie pieniędzy od stopnia zaawansowania budowy, sytuacji finansowej dewelopera czy przebiegu jego wcześniejszych inwestycji – wynika z zestawienia przygotowanego dla dziennika „Polska” przez sieć doradców finansowych Expander.
Wszystkie banki ujęte w zestawieniu Expandera deklarują, że sfinansują zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, jednak każdy ma liczne oczekiwania. Jednym z nich jest stan zaawansowania prac. Zakupu mieszkania na etapie „dziury w ziemi” nie sfinansują mBank, MultiBank, Nordea Bank, BZ WBK, Alior, a także Bank Millennium. Ten ostatni, podobnie jak mBank, standardowo wymaga, aby inwestycja była przynajmniej w stanie surowym zamkniętym.
Raiffeisen Bank deklaruje z kolei, że inwestycja powinna być doprowadzona przynajmniej do tzw. stanu zerowego (zakończone roboty ziemne, wylane fundamenty, ściany piwnic). Ale już Alior wymaga, aby mieszkanie było oddane do użytkowania. Eurobank podaje natomiast, że jest gotów sfinansować zakup budowanej nieruchomości niezależnie od stopnia zaawansowania inwestycji. Dodaje jednak, że jeżeli mieszkanie jest już gotowe, to skłonność banku do udzielenia kredytu jest znacznie większa.
Ta deklaracja dobrze obrazuje podejście banków do finansowania rynku pierwotnego, gdzie decyzje podejmowane są bardzo indywidualnie. O takim podejściu otwarcie informują Pekao, Lukas Bank, Dominet Bank, Nordea Bank czy Dom Bank.
Banki uzależniają ponadto udzielnie kredytu od sytuacji finansowej dewelopera, oceny możliwości realizacji inwestycji w założonym terminie czy przebiegu dotychczasowych inwestycji. Przykładowo Raiffeisen Bank wymaga, aby deweloper przeprowadził już przynajmniej jedną inwestycję mieszkaniową bądź zakończył inny etap w danej inwestycji. Warunkiem udzielenia kredytu może być również to, że bank kredytuje jednocześnie dewelopera realizującego inwestycję (np. w BZ WBK). Banki posiadają ponadto wewnętrzne listy deweloperów – jeżeli danego dewelopera na niej nie ma, bank nie sfinansuje zakupu mieszkania w budowie.
Aby udzielić kredytu na zakup mieszkania na rynku pierwotnym, banki wymagają dostarczenia wielu różnych dokumentów, na podstawie których będą mogły ocenić inwestycję oraz sytuację finansową dewelopera. Lista tych dokumentów jest podobna w różnych bankach. Dla przykładu GE Money Bank wymaga: odpisu z KRS dewelopera, dokumentu potwierdzającego umocowanie osób składających oświadczenia woli w imieniu dewelopera czy umowy przedwstępnej z deweloperem. W dokumencie tym zapisane są m.in. data zakończenia prac budowlanych, standard wykończenia oraz harmonogram rzeczowo-finansowy.
Poza rankingiem deweloperów banki posługują się również klasyfikacją lokalizacji, które chętniej lub mniej chętnie akceptują. Przykładowo, z praktyki doradców Expandera wynika, że banki chętniej sfinansują w Warszawie zakup mieszkania na rynku pierwotnym na Kabatach niż na Tarchominie. Podobnie jest w innych miastach – inwestycje położone w dzielnicach bardziej prestiżowych mają większą szansę na skredytowanie niż te zlokalizowane na peryferiach miasta.
Argumentem za udzieleniem kredytu hipotecznego przez bank może być też umowa przedwstępna w formie aktu notarialnego. Jeśli kredytobiorcy mają już inną, nieobciążoną nieruchomość, rozwiązaniem może być ustanowienie na niej zabezpieczenia. Niektórzy deweloperzy współpracują też z wybranymi bankami w zakresie finansowania ich inwestycji. W tym przypadku może się jednak okazać, że mniejsze formalności okupimy brakiem wyboru banku.
Kluczowe znacznie ma jednak nie to, kto udzieli nam kredytu, ale za jaką cenę. Z wyliczeń porównywarki finansowej Comperia wynika, że najdroższe kredyty na zakup na rynku pierwotnym mają DomBank, Fortis i GE Money Bank. Z kolei najniższe raty kredytu hipotecznego zapłacimy w BZ WBK, BOŚ, Nordea oraz PKO BP. Różnice w miesięcznej racie między najlepszą a najgorszą ofertą sięgają blisko 700 zł.
Czego banki chcą przy kredycie
Alior Bank
Odbiór mieszkania do użytkowania lub zabezpieczenia się na innej nieruchomości.
Millennium
Stopień zaawansowania inwestycji min. 20 proc.
Deutsche Bank
Inwestycja gotowa, akt notarialny podpisany przed przelaniem kredytu.
Raiffeisen Bank Polska
Deweloper zrealizował wcześniej co najmniej jedną inwestycję. Kredytowana inwestycja musi być rozpoczęta, a umowa podpisana w formie aktu notarialnego.
Tomasz Dominiak