Coraz więcej osób decyduje się na mieszkania nowe, od dewelopera. Ta transakcja często nie zamyka się w jednej, ale w dwóch, a nawet trzech kolejno zawieranych umowach. Tajniki dokumentów podpisywanych na rynku pierwotnym wyjaśnia Katarzyna Maik-Bełza, prawnik i pośrednik w obrocie nieruchomościami, założycielka firmy In-house Sp. z o.o.
Malwina Wrotniak, Bankier.pl: Jeżeli mówić o rynku pierwotnym, to mówić o co najmniej trzech rodzajach umów – jakich?
Katarzyna Maik-Bełza, prawnik, In-house Sp. z o.o.: Pojawi się tu wypromowana przez potrzeby rynku umowa rezerwacyjna, umowa deweloperska, a także umowa ustanawiająca odrębną własność lokalu i przenosząca ją na nabywcę.
Zacznijmy od początku. Umowa rezerwacyjna – dlaczego nie mówiłyśmy o niej przy rynku wtórnym?
Umowa rezerwacyjna to umowa, która została wypracowana przez potrzeby rynku. Nie przewidują takiej umowy obowiązujące przepisy, natomiast dynamika rozwoju gospodarczego i rynku nieruchomości wskazała na potrzebę zawierania takich umów. Ma to znaczenie zarówno dla deweloperów, jak i dla potencjalnych kupujących.
Z punktu widzenia dewelopera umowa rezerwacyjna ma najczęściej zastosowanie na bardzo wczesnym etapie procesu inwestycyjnego – wtedy, kiedy deweloper jeszcze nie wie, czy dana lokalizacja będzie się dobrze sprzedawać i jaka będzie optymalna cena metra kwadratowego w danej inwestycji. Zatem sonduje on rynek i na tym etapie stosuje umowy rezerwacyjne.
Z punktu widzenia kupującego natomiast, jest to umowa, którą warto zawrzeć wtedy, kiedy jeszcze proces decyzyjny nie został w stu procentach zakończony, to znaczy kiedy jeszcze nie mamy pewności czy posiadamy zdolność kredytową, jeszcze nie porozumieliśmy się z rodziną, że kupujemy mieszkanie w tej konkretnej lokalizacji. Czasami także wtedy, kiedy korzystamy z oferty promocyjnej dewelopera i chcemy zatrzymać czy poniekąd zamrozić dla siebie cenę metra kwadratowego konkretnego mieszkania.
Czy umowa rezerwacyjna towarzyszy kupnu każdej nieruchomości z rynku pierwotnego?
Myślę, że w świadomości społeczeństwa czy osób poznających rynek nieruchomości ta umowa funkcjonuje, natomiast chyba lata świetności ma już za sobą. Była immanentnie związana z wielkim boomem, który obserwowaliśmy na rynku parę lat temu. Pokusiłabym się o stwierdzenie, że w tej chwili umowa rezerwacyjna częściej jest stosowana w niedużych firmach deweloperskich albo promujących pionierskie pomysły inwestycyjne. Natomiast te duże firmy raczej poprzestają na umowie deweloperskiej.
Umowa rezerwacyjna to „umowa nienazwana”. Co to znaczy?
Decydując się na podpisanie umowy rezerwacyjnej należy mieć świadomość tego, że jest to umowa nienazwana, a co za tym idzie – nie znajdziemy wsparcia w zakresie zawartej umowy w obowiązujących przepisach. Przekładając to na język potoczny – mamy tyle, ile ta umowa nam daje, ile zostało w niej zapisane. Stąd też potrzeba prawidłowej redakcji umowy rezerwacyjnej.
A jaką formę prawną ma umowa rezerwacyjna?
Najczęściej jest to umowa zawiera w formie pisemnej.
Na jakie jej zapisy powinniśmy zwrócić szczególną uwagę?
Zapisy będą tak naprawdę zależały od tego, jaka jest potrzeba obu stron, czyli co jest zamierzeniem albo celem dewelopera, ewentualnie co jest tą potrzebą kupującego. To będzie determinowało treść postanowień umowy.
Bardzo często w tej umowie pojawia się już opłata rezerwacyjna. To poniekąd wymusza konieczność zabezpieczenia dalszych losów wpłaconych środków. Najważniejsze, jak w każdej umowie mającej za przedmiot nieruchomość, jest precyzyjne określenie mieszkania, które chcielibyśmy kupić i które miałoby być przedmiotem umowy zawieranej później z deweloperem, czyli tak zwanej umowy deweloperskiej, zobowiązaniowej, czy realizatorskiej.
Poprzez podpisanie umowy rezerwacyjnej jesteśmy więc w stanie zagwarantować sobie nieruchomość, na której nam zależy. Ale wiąże się to też z pewnym ryzykiem.
Wiąże się to oczywiście z ryzykiem. Tak jak powiedziałyśmy, zależy ono przede wszystkim od treści umowy – im lepiej zredagowana umowa, im bardziej obszerna, im bardziej elastyczna w zakresie scenariuszy, które mogą się wydarzyć na etapie, tym lepiej i tym to ryzyko jest mniejsze. Im bardziej lakoniczne postanowienia umowy, tym większe ryzyko.
Czy z Pani doświadczenia wynika, że zapisy umowy rezerwacyjnej jesteśmy w stanie negocjować z deweloperem?
Myślę, że świadomość społeczeństwa na temat tego, co się może wydarzyć na rynku nieruchomości jest coraz większa, dlatego też kupując mieszkanie coraz częściej sięgamy po pomoc prawników, którzy negocjują zapisy takich umów. Powiem więcej, świadomość zagrożeń jest już na tyle wysoka, że nierzadko sami potencjalni kupcy wymuszają na deweloperach renegocjację postanowień umowy, proponując bardzo rozsądne i praktyczne rozwiązania. Wzmożona praca mediów zaczyna przynosić efekty, dlatego coraz rzadziej słyszymy o przypadkach świadomego wykorzystania przez dewelopera niewiedzy konsumenta.
W takim razie powiedzmy o kolejnym etapie. Gdyby mowa była o rynku wtórnym, kolejnym krokiem byłaby umowa przedwstępna. Natomiast na rynku pierwotnym pojawia się pojęcie umowy deweloperskiej, która wcale nie jest odpowiednikiem umowy przedwstępnej.
No właśnie, bardzo często miesza się te pojęcia. Mówi się, że umowa deweloperska to to samo, co umowa przedwstępna. Umowa przedwstępna to umowa, która jest uregulowana przepisami Kodeksu cywilnego, ma w pełni uregulowany reżim i przeznaczenie, poprzedza zawarcie przyrzeczonej umowy sprzedaży konkretnie oznaczonej nieruchomości.
Umowa deweloperska jest umową nienazwaną, ale przyjmuje się potocznie, że jest to umowa, o której mowa w ustawie o własności lokali. Ustawa o własności lokali wskazuje sposoby ustanowienia odrębnej własności lokali. Jednym z nich jest wykonanie postanowień umowy, na podstawie której właściciel gruntu zobowiązuje się do wybudowania budynku, w ramach tego budynku do wybudowania konkretnego lokalu, a po zakończeniu procesu inwestycyjnego zobowiązuje się do ustanowienia odrębnej własności lokalu i przeniesienia jej na nabywcę. Tą umowę zwykło się nazywać deweloperską..
Dlaczego nie możemy utożsamiać tych dwóch pojęć – umowy przedwstępnej z umową deweloperską?
Umowa przedwstępna ma rację bytu najczęściej na rynku wtórnym, czyli wtedy, kiedy już wiemy, że przyrzekamy sobie zawrzeć w przyszłości umowę sprzedaży konkretnej nieruchomości, konkretnego lokalu, który jest odrębną własnością, który ma określone parametry i powierzchnię.
Umowa deweloperska zawierana jest najczęściej na etapie, kiedy proces inwestycyjny nie jest jeszcze zakończony. Lokal jest dopiero w budowie, i choć umawiamy się, że mieszkanie będzie miało na przykład 60 mkw – proces inwestycyjny, jako proces złożony, niesie za sobą ryzyko, że obmiary powykonawcze wskażą inne wielkości, mieszkanie będzie miało inne parametry. Poza tym nie został jeszcze stwierdzony stan samodzielności danego lokalu, starosta nie wydał jeszcze zaświadczenia, nie została jeszcze ustanowiona odrębna własność, nie ma więc de facto odrębnej własności, którą można by obracać. To wszystko prowadzi do wniosku, że na tym etapie kontraktowania, nie jesteśmy w stanie określić precyzyjnie przedmiotu naszej umowy, a to jest przecież obligatoryjne postanowienie umowy przedwstępnej. Już choćby z przytoczonych względów nie można zakwalifikować umowy zawieranej na tak wczesnym etapie procesu inwestycyjnego jako umowy przedwstępnej. Jeśli zatem nie ma nieruchomości, którą w bardzo precyzyjny sposób jesteśmy w stanie opisać, to co w takim razie jest przedmiotem umowy i do czego zobowiązują się w niej strony transakcji?
Istotne postanowienia umowy wskazuje art. 9 powołanej już ustawy o własności lokali, wskazując że jest nim zobowiązanie dewelopera do wybudowania konkretnego budynku w ramach konkretnej inwestycji. W ramach tego budynku z kolei do wybudowania konkretnego lokalu, o określonych parametrach.
Po zakończeniu procesu inwestycyjnego deweloper zobowiązany jest do ustanowienia odrębnej własności lokalu, czyli uzyskania zaświadczenia o samodzielności i przeniesienia tej odrębnej własności na nabywcę. Rolą kupującego jest sfinansowanie procesu inwestycyjnego.
Czy na etapie umowy deweloperskiej możemy już wyznaczyć wiążący dewelopera termin zakończenia inwestycji?
Najważniejsze terminy – zakończenia procesu inwestycyjnego, zakończenia budowy, termin odbioru i termin zawarcia aktu notarialnego (czyli tego aktu, w którym znajdą się oświadczenia o ustanowieniu odrębnej własności i przeniesieniu) powinny się w umowie deweloperskiej, zwanej też realizatorską, znaleźć i powinny być sformułowane w sposób bardzo precyzyjny.
A jak określamy warunki płatności?
Rolą kupującego jest finansowanie inwestycji. W związku z tym jego głównym obowiązkiem jest zabezpieczenie środków finansowych na to, żeby podmiot profesjonalnie zajmujący się inwestowaniem i budowaniem miał środki na wykonanie danego zamierzenia inwestycyjnego. Możliwości co do finansowania tej inwestycji są różne i de facto będą zależały od oferty konkretnego dewelopera.
Z punku widzenia kupującego najbardziej korzystnym rozwiązaniem byłoby przyjęcie systemu 10:90, czyli: wpłacamy 10% wartości przedmiotu na początku, a resztę po wykonaniu zadania. Na taki komfort pozwalają sobie zazwyczaj duże firmy, które już mają olbrzymie doświadczenie w zakresie budowania.
Większość systemów finansowania jest jednak inna, bardzo często całość jest przekazywana na rachunek dewelopera jeszcze przed zakończeniem procesu inwestycyjnego. To oczywiście wiąże się z dużym ryzykiem.
Ostatecznym etapem przy kupnie nieruchomości od dewelopera będzie właściwa umowa. Powiedzmy jeszcze kilka słów o niej.
To umowa, mocą której następuje ustanowienie odrębnej własności lokalu, założenie księgi wieczystej na podstawie wniosku, który jest zawarty w akcie notarialnym, a przede wszystkim przeniesienie tej własności na kupującego.
Ta umowa jest zawierana po zakończeniu procesu inwestycyjnego, czyli już po dokonaniu odbioru. Ważne jest, by przed podpisaniem aktu notarialnego dość mocno współpracować z deweloperem w zakresie protokołu zdawczo-odbiorczego i wskazywania usterek w wykonanym lokalu. Ważne jest też, żeby w umowie przyrzeczonej – ustanawiającej odrębną własność lokalu – znalazły się postanowienia dotyczące rękojmi, gwarancji. Optymalnym rozwiązaniem (właśnie z punktu widzenia rękojmi) byłoby, gdyby deweloper złożył odpowiednie oświadczenie o tym, że nie wie nic na temat istniejących wad prawnych albo wad fizycznych oddawanego mieszkania, czy nawet całego budynku. Ułatwiłoby to bowiem ewentualną późniejszą sytuację procesową kupującego.
Okazuje się, że trudno mówić o jednej, uniwersalnej umowie na rynku nieruchomości. Inne funkcjonują w przypadku rynku wtórnego, inne w przypadku rynku pierwotnego, dlatego warto odróżniać je od siebie. Bardzo serdecznie dziękuję za rozmowę.
Rozmawiała Malwina Wrotniak
Źródło: Bankier.pl