Lepiej przewalutować
Nie zmieniła się także nasza ocena sytuacji. Wzrost stóp EURIBOR przy równoczesnym niewielkim spadku stóp WIBOR (z 4,24 do 4,20 proc. przez ostatnie dwa miesiące) sprawia, że różnica między oprocentowaniem kredytów hipotecznych w euro i złotym zmieniła się jeszcze bardziej na niekorzyść euro. Trzeba pamiętać, że choć stopy w strefie euro są niższe o 56 pkt bazowych (dwa miesiące temu było to 80 pkt), to marże na kredytach w euro są przeciętnie o 50 pkt wyższe niż w złotych. Doliczając do tego dodatkowy koszt kredytu walutowego jakim są różnice w kursie między kupnem i sprzedażą walut, zaciąganie kredytów w euro stało się po prostu nieopłacalne.
Jedyny czynnik, który przemawia za utrzymywaniem kredytów już zaciągniętych, to umacniający się złoty (przez ostatnie dwa miesiące kurs euro spadł z 3,93 do 3,81 PLN), który nie tylko zamortyzował wzrost stóp EURIBOR, ale nawet sprawił, że raty kredytowe powinny być niższe niż przed wzrostem stóp. Mimo wszystko zalecamy przewalutowanie kredytów w euro – w pierwszej kolejności na znacznie bezpieczniejsze kredyty złotowe, w drugiej na niżej oprocentowane kredyty we frankach.
Złoty bezpieczny, frank tańszy
Wybierając kredyt złotowy, wiele zależeć będzie od tego, kiedy został zaciągnięty – jeśli w latach, kiedy kurs euro były wyższy niż obecnie, można wręcz mówić o realizacji zysków z korzystnych różnic kursowych. Bezwzględna wartość kredytu wyrażona w złotych powinna w takim układzie zmaleć, a przez to także koszt obsługi takiego kredytu okaże się znacznie niższy. Jeśli kredyt był zaciągany w latach, kiedy kurs euro wynosił mniej więcej tyle co obecnie (4-5 lat temu), wysokość raty będzie porównywalna. Za przewalutowaniem kredytów w euro przemawia także fakt, że we wcześniejszych latach, kiedy te kredyty były daleko bardziej popularne, marże kredytowe banków sięgały nierzadko 3-4 proc. (obecnie 1,5 proc. dla franka i 1,0 proc. dla złotego), a w dodatku znacznie wzrosła wartość nieruchomości kupionych przed kilkoma laty, co dodatkowo pomaga w wynegocjowaniu niższego oprocentowania, a także powoduje dodatkową oszczędność w niektórych przypadkach – koniec z ubezpieczaniem niskiego wkładu własnego.
Wybierając zaś kredyt we frankach szwajcarskich jako nową walutę kredytu spadek wysokości raty nastąpi bez względu na to, kiedy został zaciągnięty kredyt, choć jeśli kurs euro był dużo niższy
niż obecnie (np. 3,40 PLN w maju i czerwcu 2001 r.), to oszczędność będzie relatywnie niewielka (ok. 5 proc. na racie). Jednak trzeba pamiętać, że także rosną stopy procentowe w przypadku franka (o 25 pkt do 1,96 proc. przez ostatnie trzy miesiące) i trzeba liczyć się z tym, że oprocentowanie tych kredytów wzrośnie.
| Obecna rata kredytu w EURO | Po przewalutowaniu na PLN | Po przewalutowaniu na CHF |
| 1 163 PLN | 971 PLN | 936 PLN |
Korzyści z przewalutowania kredytu w euro zaciągniętego trzy lata temu
Założenia:
Kredyt zaciągnięty w grudniu 2003 r. w wysokości 200 tys. PLN na 30 lat, przy kursie euro 4,50 PLN; marża kredytu w euro EURIBOR plus 3 pkt proc; marża kredytu w złotych WIBOR plus 1 pkt proc.; w we frankach LIBOR plus 1,5 pkt proc.
Dla uproszczenia obliczeń nie uwzględniono zachodzących w zmian stopy EURIBOR i założono, że marża (EURIBOR plus 3 pkt proc.) utrzymała się przez cały omawiany okres.
Prognoza walutowa
Już od trzech tygodni euro broni się przed spadkiem poniżej 3,80 PLN, mimo że nie brakuje komentarzy analityków i ekonomistów, którzy skazują euro na dalszą utratę wartości wobec złotego. Powinna ona rzeczywiście nastąpić w dalszej perspektywie, a zasięg tego spadku można wyznaczyć na 3,60 PLN. Posiadacze kredytów w euro mają więc być może kilka miesięcy na podjęcie decyzji
o przewalutowaniu. Jednak w ciągu kilku najbliższych tygodni nie można wykluczyć korekty i wzrostu kursu euro – przemawia za tym widoczne ustabilizowanie kursu, sugerujące, że obecny potencjał spadkowy już się wyczerpał.