Zaciągnięcie dziś kredytu w euro może okazać się korzystniejsze w ostatecznym rozliczeniu od zaciągnięcia kredytu w złotych, o ile ten pierwszy będzie miał marżę z dolnego przedziału obecnej oferty bankowej. Pokusą może być potencjalny dochód z różnic kursowych.
W związku z toczącą się dyskusją na temat terminu przyjęcia przez Polskę euro Expander sprawdził, jaka waluta kredytu hipotecznego – złoty czy euro – może okazać się dla kredytobiorcy korzystniejsza. Sprawdziliśmy, jakie są różnice w wysokości oprocentowania, a także policzyliśmy, ile w sumie spłacą kapitału i odsetek osoby, która dziś zaciągną kredyt w złotych oraz w euro, uwzględniając, że ten pierwszy za kilka lat również stanie się kredytem w euro.
Kluczową sprawą dla oceny opłacalności wyboru kredytu w euro i w złotych będzie to, po jakim kursie Polska wejdzie do strefy euro, a wcześniej, jaki kurs parytetowy zostanie ustalony w okresie pobytu w mechanizmie ERM2. Praktyka krajów, które już przyjęły euro, ostatnio Słowacji, pokazuje, że w okresie pobytu w ERM2 kurs parytetowy może ulec zmianie (korona słowacka umocniła się w czasie pobytu w ERM2 o ok. 20%). Dla potrzeby naszych obliczeń przyjmijmy, że Polska wejdzie do strefy euro po kursie 4 zł za euro, a więc średni kurs do momentu przyjęcia euro może wynieść ok. 4,35 zł. Nastąpi to zgodnie z ostatnimi doniesieniami prasowymi, w styczniu 2014 r. Dla uproszczenia załóżmy również, że w okresie spłaty stopa LIBOR dla euro pozostanie na stałym poziomie, natomiast spread między stopą LIBOR a stopą WIBOR (stopa referencyjna dla kredytów w złotych) będzie stopniowo zmniejszać się w miarę zbliżania się daty akcesji Polski do strefy euro (znowu dla uproszczenia przyjmijmy, że w okresie do stycznia 2014 r. WIBOR będzie równy dzisiejszej średniej stopy LIBOR i WIBOR, czyli wyniesie 3,18%).
Ogromne rozbieżności w ofercie banków
Średnia marża kredytów w euro na kwotę 300 tys. zł (na 30 lat z 25% wkładu własnego) wynosi obecnie ok. 3,76% – wynika z zestawienia Expandera. Utrzymują się jednak znaczne rozbieżności w ofertach poszczególnych banków. Z tego względu lepszą od średniej miarą jest mediana (wartość środkowa), która wynosi 3,08%. Najniższa marża kredytów w euro wynosi obecnie 1,1% i oferuje ją Deutsche Bank. Natomiast najwyższa to aż 6,77% i jest to oferta PKO BP.
Marże kredytów w EUR
|
Nazwa banku |
Marża |
|
Deutsche Bank PBC |
1,10% |
|
Nordea |
2,70% |
|
DNB Nord |
2,70% |
|
Kredyt Bank |
2,75% |
|
Bank Pekao |
2,80% |
|
Bank BPH |
2,95% |
|
Bank BGŻ |
3,20% |
|
Polbank EFG |
3,60% |
|
GE Money Bank |
3,70% |
|
Mbank |
6,20% |
|
MultiBank |
6,60% |
|
PKO Bank Polski |
6,77% |
|
Średnia |
3,76% |
|
Mediana |
3,08% |
Po dodaniu do marż stawki bazowej (LIBOR EUR 3M) na poziomie 1,83% okazuje się, że oprocentowanie kredytu w euro może wynosić od 2,93% aż do 8,6%. Tymczasem oprocentowanie kredytów złotych jest zwykle wyższe i może wynosić od 5,6% do 11,13% (marża od 1,07% do 6,6%, WIBOR 4,53% ). Trzeba jednak zaznaczyć, że kredytobiorca, który zadłuży się w złotych w banku mającym korzystną ofertę może mieć oprocentowanie niższe, niż kredytobiorca w euro, jeżeli wybierze ofertę drogiego banku.
Marża dla euro nie powinna być wyższa, niż możliwa do uzyskania dla kredytu w złotych
Na pierwszy rzut oka atrakcyjniejsze wydają się więc kredyty w euro, gdyż ich oprocentowanie może być niższe. Podejmując jednak decyzję o wyborze waluty kredytu należy pamiętać, że za kilka lat złoty zostanie zastąpiony przez euro. Wtedy kredyty udzielone w złotych staną się kredytami w euro. Marże kredytowe pozostaną jednak na poziomie przyjętym w umowie kredytowej. W rezultacie osoba, która zaciągnie obecnie kredyt w złotych z marżą wynoszącą np. 2% za kilka lat będzie spłacała kredyt w euro z taką właśnie marżą. Nie jest więc zbyt rozsądne zaciąganie kredytu w euro z marżą znacznie wyższą niż ta, jaką możemy obecnie uzyskać wybierając kredyt w złotych.
Osoba, która zaciągnie obecnie kredyt w euro na kwotę 300 tys. zł z przeciętną (medianą) marżą wynoszącą 3,08% (oprocentowanie kredytu wynosi 4,91%) spłaci w sumie ok. 549,9 tys. zł.
Dla porównania osoba, która zaciągnie kredyt w złotych z marżą 1,94% przez pięć lat funkcjonowania złotego spłaci w sumie 97,9 tys. zł. Przez kolejnych 25 lat, kiedy będzie już w naszym kraju funkcjonowało euro, kredytobiorca – przy założeniu stałości LIBOR EUR na obecnym poziomie – spłaci ok. 417,8 tys. zł. W sumie spłaci więc 515,7 tys. zł. To mniej niż wyniosła suma rat kredytu w euro.
Przyczyną tego zjawiska jest znacznie wyższy poziom marży kredytu w euro. Jeśli jednak kredyt w euro zostanie zaciągnięty z najniższą rynkową marżą wynoszącą obecnie 1,1% to suma rat wyniesie 408,7 tys. zł. Wynik obliczenia dowodzi, że zastanawiając się dziś nad wyborem między złotym a euro większą wagę należy przywiązywać do poziomu marż niż do obecnego oprocentowania kredytu. Kredyt w euro jest korzystny tylko pod warunkiem, że jego marża jest stosunkowo niska, czyli zbliżona do marż kredytów w złotych.
Wkład własny
Rozważając zaciągnięcie kredytu w euro należy jednak pamiętać nie tylko o oprocentowaniu, czy marży, ale także o wymaganiach dotyczących wkładu własnego oraz o zdolności kredytowej. W przypadku kredytów w złotych w większości banków można uzyskać go nie posiadając wkładu własnego. Natomiast kredyty w euro na 100% wartości nieruchomości udziela tylko pięć banków. Średni wymagany wkład własny to 20%. Najbardziej rygorystyczny Santander Consumer Bank wymaga aż 40%.
Maksymalny stosunek kwoty kredytu w euro do wartości nieruchomości
|
Nazwa banku |
LTV |
|
Deutsche Bank PBC |
100% |
|
DnB Nord |
100% |
|
Mbank |
100% |
|
MultiBank |
100% |
|
Polbank EFG |
100% |
|
Bank BGŻ |
80% |
|
GE Money Bank |
80% |
|
Kredyt Bank |
80% |
|
Nordea |
80% |
|
PKO Bank Polski |
75% |
|
Alior Bank |
70% |
|
Bank BPH |
70% |
|
BZ WBK |
70% |
|
Bank Pekao |
70% |
|
Santander Consumer |
60% |
Również zdolność kredytowa w przypadku kredytu w euro jest dużo niższa niż kredytów w złotych. 4-osobowa rodzina o dochodach 3500 zł netto może liczyć na kredyt w euro w kwocie od 106 tys. zł do 304 tys. zł w zależności od banku. Natomiast w przypadku kredytów w złotych może ty buyć od 106,4 do 333 tys. zł.
Zdolność kredytowa
|
Nazwa banku |
EUR |
|
Bank Pekao |
304,7 |
|
Polbank EFG |
280,4 |
|
Bank BGŻ |
264,7 |
|
Santander |
164 |
|
Alior Bank |
155,7 |
|
Nordea |
143,2 |
|
GE Money Bank |
140 |
|
Kredyt Bank |
129 |
|
Bank BPH* |
127,7 |
|
mBank |
111,6 |
|
MultiBank |
111 |
|
PKO Bank Polski |
106,4 |
|
Średnia |
169,8 |
Katarzyna Siwek, Jarosław Sadowski
Źródło: Expander