Jak wynika z cyklicznych materiałów analitycznych Narodowego Banku Polskiego o sytuacji na rynku nieruchomości w Polsce – rynek mieszkaniowy w III kwartale 2014 roku pozostawał zrównoważony, a realizacja kolejnych projektów deweloperskich i związana z tym nowa podaż rodziły symptomy narastającej nierównowagi na rynku nieruchomości komercyjnych, ze szczególnym uwzględnieniem rynku biurowego.
Zgłaszany popyt na rynku nieruchomości biurowych nie jest w stanie pochłonąć dostarczanej nowej podaży powierzchni, czego efektem jest wzrost średniego współczynnika pustostanów z poziomu 11,3% do 12,5% w ciągu ostatnich 12 miesięcy (źródło: Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości. III kwartał 2014). Fenomenem segmentu nieruchomości biurowych jest rynek krakowski gdzie współczynnik pustostanów na koniec III kwartału ubiegłego roku spadł do poziomu 3,5%, znacznie odbiegającego od średniej dla Warszawy i ośmiu największych rynków regionalnych Polski. Na uwagę zasługuje tu ponadto fakt, że w III kwartale podaż dostarczona na rynek krakowski okazała się rekordowa w skali całego kraju, a odsetek niewynajętej powierzchni biurowej spadł pomimo tego o 0,2%.
Sytuację zbliżoną do stanu równowagi obserwujemy na rynku nieruchomości handlowych, gdzie stopy pustostanów są niskie, a ponadto od dłuższego czasu znajdują się w lekkim trendzie spadkowym. W dużej mierze związane jest to z ukształtowaniem się podaży powierzchni handlowej na poziomie wyraźnie niższym niż w poprzednim roku. Zgodnie z raportem Colliers International „Przegląd Rynku Nieruchomości. III kwartał 2014, uwzględniając projekty znajdujące się w końcowej fazie realizacji, w całym 2014 roku do użytku oddane zostanie około 475 tys. mkw. powierzchni handlowej, czyli o 26% mniej niż w ubiegłym roku.
Na rynku nieruchomości mieszkaniowych panuje względna stabilizacja. Wysokie zwroty z projektów, wynikające z korzystnej relacji obowiązujących cen za mkw. mieszkania do malejących od kilku lat kosztów materiałów i robót budowlanych zachęcają deweloperów do dostarczania na rynek nowej podaży. Z kolei poprawiające się ciągle – głównie z uwagi na malejący koszt pieniądza, ale również nominalny wzrost wynagrodzeń oraz deflację – wskaźniki kredytowej dostępności mieszkania oraz program rządowych dopłat Mieszkanie dla Młodych wspomagają popyt, który absorbuje z rynku nadmiar wolnych mieszkań, nie doprowadzając tym samym do wzrostu czasu potrzebnego do ich sprzedaży oraz spadku ich cen.
Po okresie napięć z lat 2006-2008 w ostatnich latach obserwowaliśmy stopniową stabilizację sytuacji na rynkach nieruchomości. Liczba bankructw firm z branży budowlanej oraz prowadzących działalność związaną z obsługą rynku nieruchomości, która od 2008 roku nieprzerwanie rosła, w 2013 roku ustabilizowała się. Obecnie według stanu na koniec września ubiegłego roku liczba upadłości w branży kształtuje się na wyraźnie niższym poziomie, co daje nadzieje na optymistyczne dane po pełnych dwunastu miesiącach (źródło: Coface Poland).
Niestety, pozytywne tendencje coraz wyraźniej dostrzegane w branży nie przekładają się na wyceny rynkowe spółek oraz wartości tytułów uczestnictwa funduszy inwestycyjnych rynku nieruchomości. Indeksy branżowe WIG-BUDOWNICTWO oraz WIG-DEWELOPERZY znajdują się obecnie na bardzo niskich poziomach. Z kolei na 8 funduszy klasyfikowanych przez portal analizy.pl jako fundusze rynku nieruchomości, jedynie dwa osiągnęły dodatnią stopę zwrotu w całym 2014 roku. Zarządzany przez Dom Maklerski W Investments S.A. fundusz inwestujący w ziemię rolną osiągnął roczna stopę zwrotu w wysokości 8,9%. Niewiele niższy zwrot zanotował Secus Fundusz Inwestycyjny Zamknięty InProperty inwestujący na rynku nieruchomości ze szczególnym uwzględnieniem rynku mieszkaniowego. Wszystkie pozostałe fundusze w grupie funduszy nieruchomości (uniwersalnych) poniosły w 2014 roku straty wahające się w przedziale od -2,6% do blisko -25%.
Specyfika rynku nieruchomości sprawia, że zakładany i docelowy horyzont inwestycyjny funduszy lokujących w tym obszarze powinien być znacznie dłuższy niż 12 miesięcy. Analiza grupy pod kątem 36 miesięcznych stóp zwrotu również nie daje pozytywnych efektów. Spośród siedmiu funduszy obecnych na rynku w tym okresie zdecydowanie wyróżnia się fundusz zarządzany przez Secus Asset Management S.A. z blisko 30% rentownością, przewyższającą nawet możliwą do uzyskania w tym okresie stopę zwrotu z dobrze zdywersyfikowanego portfela akcji (mierzoną zwrotem z indeksu szerokiego rynku – WIG). Z pozostałych funduszy nieruchomości (powstałych przed 01.01.2011r.) tylko jeden z funduszy zarządzanych przez BPH TFI osiągnął minimalnie dodatnią stopę zwrotu. Wyniki pozostałych wahały się w przedziale od minus kilkunastu do minus kilkudziesięciu procent. Również na mapie ryzyko-zysk, umożliwiającej jednoczesną analizę stóp zwrotu oraz ich zmienności w czasie, fundusze Secusa oraz BPH prezentują się wyróżniająco na tle całej grupy.
Niewątpliwie wyniki większości funduszy nieruchomości w Polsce nie budzą podziwu. Trzeba jednak pamiętać, że wciąż jest to rynek niedoceniany w naszym kraju. Jak wynika z raportu EFAMA Statistics Parts Q2 2014, udział aktywów funduszy nieruchomości w Polsce stanowi niespełna 1% ogółu aktywów znajdujących się w zarządzaniu. To znacznie mniej niż w innych gospodarkach, gdzie finansowanie rynku nieruchomości w dużo większym stopniu odbywa się z wykorzystaniem kapitału funduszowego. Dla porównania średnia w całej Europie jest blisko trzykrotnie wyższa. Ponadto na tle dwudziestu rynków europejskich, w których występują fundusze rynku nieruchomości, Polska zajmuje pod względem wielkości ich aktywów dopiero 17 miejsce, wyprzedzając jedynie takie kraje jak Malta, Czechy czy Chorwacja. Można, zatem oczekiwać, że za przykładem innych gospodarek europejskich, także w Polsce fundusze nieruchomości zaczną cieszyć się większym zainteresowaniem, zarówno podmiotów zarządzających, jak również inwestorów. Przełoży się to wprost na rozwój i wzrost rynku nieruchomości w Polsce, wyniki spółek z branży oraz wyceny tytułów uczestnictwa funduszy inwestycyjnych działających w tym obszarze.
Adrian Gabzdyl
Doradca Inwestycyjny