Nabywcy mieszkań znowu mogą się cieszyć niższym kosztem zakupu na kredyt. Wszystko dzięki działaniom Rady Polityki Pieniężnej. Kupując dziś mieszkanie trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie o ponad 20% niższym niż dwa lata temu. W efekcie rata długu zaciągniętego na zakup przeciętnego mieszkania trzypokojowego w dużym mieście wynosi 1365 zł – wynika z szacunków Lions Bank i portalu nieruchomości Morizon.pl.
Wartość indeksu kosztu kredytu (IKK) w marcu br. osiągnęła poziom 76,8 pkt, co było najniższym wynikiem w historii badania (styczeń 2013 r.). Czym jest wskaźnik stworzony przez Lions Bank i portal nieruchomości Morizon.pl? Ma on za zadanie w prosty sposób prezentować, jak zmienia się miesięczna rata kredytu zaciąganego na zakup mieszkania w dużym polskim mieście. Co miesiąc badamy więc, biorąc pod uwagę ceny nieruchomości i warunki kredytowe, z jaką ratą musiałby liczyć się potencjalny nabywca mieszkania.
Aktualna wartość sugeruje, że chcąc kupić mieszkanie na kredyt w jednym z 10 największych polskich miast, trzeba się liczyć z kosztem o 4,2% niższym niż w przed miesiącem, a rok temu koszt zakupu mieszkania na kredyt był o 11,3 % wyższy niż dziś (indeks na poziomie 86,6 pkt.).
Nie można też zapomnieć o fakcie, że w styczniu 2013 roku, a więc w momencie, w którym badanie rozpoczęto, zakup na kredyt był aż o 30,2% droższy niż dziś (indeks był wtedy na poziomie 100 pkt.). Co więcej kredyt w rodzimej walucie nigdy nie był tak nisko oprocentowany jak dziś, co pozwala zaryzykować stwierdzenie, że zakup mieszkania na kredyt w złotym nigdy jeszcze nie był tak tani jak dziś. Nawet bowiem w 2004 roku, a więc przed boomem cenowym za metr mieszkania w Warszawie trzeba było co prawda płacić około 40% mniej niż dziś, ale oprocentowanie kredytów w rodzimej walucie było aż 2-3 razy wyższe niż obecnie.
Metodologia badania:
Aby obliczyć ratę kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania w dużym mieście wzięto pod uwagę trzy główne czynniki:
-
Szacunkową wartość mieszkania 1, 2 i 3-pokojowego w jednym z 10 badanych miast. Obliczono ją poprzez przemnożenie mediany ceny ofertowej z poprzedniego miesiąca (Morizon.pl) oraz powierzchni charakterystycznej dla danej nieruchomości – 30 m kw. dla kawalerki, 50 m kw. dla mieszkania 2-pok. i 75 m kw. dla mieszkania 3-pok.,
-
Wysokość przeciętnej marży kredytowej dla danego okresu – średnia z wyników ankiety przeprowadzonej wśród banków przez Tax Care,
-
Wysokość stawki WIBOR 3M – notowanie z 15 dnia miesiąca publikacji (do lutego 2015 roku do obliczeń przyjmowano notowania z pierwszego dnia miesiąca, po zmianie metodologii powtórnie przeliczono wyniki; zmiana ma za zadanie jak najszybsze uchwycenie ewentualnych zmian stóp procentowych, o których Rada Polityki Pieniężnej przeważnie decyduje na początku miesiąca).
Na tej podstawie oszacowano wysokość miesięcznej raty kredytowej dla następujących założeń:
-
Kredyt udzielany na 30 lat,
-
System rat równych,
-
Wkład własny na poziomie 20%.
Na podstawie danych obliczonych w wyżej opisany sposób stworzono też indeks kosztu kredytu (IKK). Uśrednia on wyniki dla 10 badanych miast na temat kosztu kredytu zaciągniętego na zakup mieszkania dwupokojowego i odnosi do wyniku ze stycznia 2013 roku. Wyniki prezentowane są jako indeks o podstawie 100. W efekcie wynik na poziomie 120 pkt. sugeruje, że w danym miesiącu miesięczna rata na zakup przeciętnego mieszkania dwupokojowego w jednym z 10 największych polskich miast jest o 20% wyższa niż była w styczniu 2013 roku.
Może to mieć związek ze wzrostem kosztu kredytu lub wzrostem wartości nieruchomości. Z odwrotną sytuacją mielibyśmy do czynienia, gdyby odczyt w danym miesiącu był na poziomie 80 pkt.
Ceny stabilne, ale odsetki spadają
Koszt związany z zakupem mieszkania na kredyt jest oczywiście tym niższy, im tańsze są nieruchomości w danym mieście. Fakt, że w ostatnim czasie indeks kosztu kredytu znajduje się na niskich poziomach nie wynika z faktu, że mieszkania tanieją. Jak bowiem sugerują dane portalu Morizon.pl średnia wyciągnięta z cen dla badanych miast niemal się nie zmieniła (spadek o 0,8% r/r).
Dla poszczególnych miast mediana cen ofertowych (cena, od której połowa ofert jest tańsza, a połowa droższa) zawiera się w przedziale od 3,7 do 7,9 tys. zł za m kw. Najwyższe ceny są oczywiście w Warszawie. Kolejne miejsca zajmuje Kraków (6,5 tys. zł), Wrocław (5,6) i Poznań (5,4). Na drugim biegunie jest Łódź z wynikiem na poziomie 3,7 tys. zł za m kw. Relatywnie niskie są też ceny w Katowicach (3,8 tys. zł) czy Bydgoszczy (3,8 tys. zł). Ceny transakcyjne są oczywiście niższe od przytoczonych stawek ofertowych – przeważnie o od kilku do kilkunastu procent.
Ceny ofertowe znacznie przewyższają transakcyjne
Warto zauważyć, że przedstawione mediany cen ofertowych są wyraźnie wyższe od przeciętnych transakcyjnych, które za pierwszy kwartał opublikował NBP. Różnice wynoszą od 5% w Gdańsku do 13% w Katowicach. Przeciętnie o 9% mediana cen ofertowych przewyższa średnią cenę transakcyjną. Faktycznie nabywane nieruchomości na rynku są więc przeważnie wyraźnie tańsze niż te, które właściciele oferują do sprzedaży. Przyjęcie cen ofertowych do dalszych obliczeń jest jednak o tyle uzasadnione, że kupując nieruchomość na własność trzeba się liczyć z koniecznością poniesienia kosztów transakcyjnych, co zawyża budżet, którym należy dysponować. Upraszczając całą sprawę postanowiliśmy więc oszacować wysokość rat kredytowych w oparciu o przeciętne ceny ofertowe. Założyliśmy, że nabywca posiada 20-proc. wkład własny, co mniej więcej odpowiada średniej rynkowej. Dług zaciągany jest na 30 lat, w rodzimej walucie, w systemie rat równych.
| Ceny nieruchomości używanych w wybranych miastach | |||
| Lokalizacja | Mediana ceny ofertowej m kw. | Przeciętna cena transakcyjna za m kw. mieszkania* | Różnica między ceną ofertową i transakcyjną |
| Warszawa | 7 912 zł | 7 058 zł | 12% |
| Kraków | 6 500 zł | 5 930 zł | 10% |
| Poznań | 5 363 zł | 4 979 zł | 8% |
| Wrocław | 5 615 zł | 5 194 zł | 8% |
| Gdańsk | 5 287 zł | 5 014 zł | 5% |
| Lublin | 4 818 zł | 4 444 zł | 8% |
| Szczecin | 4 167 zł | 3 937 zł | 6% |
| Bydgoszcz | 3 797 zł | 3 450 zł | 10% |
| Łódź | 3 723 zł | 3 490 zł | 7% |
| Katowice | 3 796 zł | 3 348 zł | 13% |
| * Na podstawie danych NBP za IV kw. 2014 r. | |||
Trzy pokoje za 1365 zł miesięcznie
Z danych firmy Tax Care wynika natomiast, że marże kredytowe wzrosły w ciągu 12 miesięcy o 0,14 pkt. proc. Obecnie średnia marża kredytowa wynosi 1,8% (wynik dla 18 banków). Przy notowanym w połowie marca WIBOR-ze 3M na poziomie 1,65% średnie oprocentowanie kredytu hipotecznego można oszacować na zaledwie 3,45%. Jest to najniższy wynik w historii.
Jak te liczby wpływają na wysokość rat? Gdyby dziś zadłużyć się na 30 lat z 20-proc. wkładem własnym na popularne dwupokojowe mieszkanie w jednym z 10 największych polskich miast trzeba się liczyć z ratą na poziomie 910 zł (średnia dla badanych miast). W przypadku kawalerek byłoby to 546 zł, a trzypokojowych lokali 1365 zł miesięcznie.
W poszczególnych miastach wyniki te byłyby oczywiście bardzo zróżnicowane. Najwyższe byłyby w Warszawie, gdzie zadłużając się na trzy pokoje trzeba oddawać do banku przeciętnie 2118 zł miesięcznie. Przy wyborze dwóch pokoi ratę oszacować można na 1412 zł miesięcznie, a w przypadku kawalerki 847 zł miesięcznie. Na drugim biegunie są takie miasta jak Bydgoszcz, Łódź i Katowice. Tam kupując kawalerkę na kredyt trzeba się liczyć z miesięczną ratą na poziomie 400 – 410 zł miesięcznie. W przypadku dwóch pokoi byłoby to 670 – 680 zł, a trzech około 1000 – 1020 zł.
| Koszt kredytu na zakup mieszkania w wybranych miastach | ||||||
| Lokalizacja | Kawalerka (30 m kw.) |
Mieszkanie 2-pok. (50 m kw.) |
Mieszkanie 3-pok. (75 m kw.) |
|||
| szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | szacunkowa cena | miesięczna rata | |
| Warszawa | 237 360 zł | 847 zł | 395 600 zł | 1 412 zł | 593 400 zł | 2 118 zł |
| Kraków | 195 000 zł | 696 zł | 325 000 zł | 1 160 zł | 487 500 zł | 1 740 zł |
| Poznań | 160 890 zł | 574 zł | 268 150 zł | 957 zł | 402 225 zł | 1 436 zł |
| Wrocław | 168 450 zł | 601 zł | 280 750 zł | 1 002 zł | 421 125 zł | 1 503 zł |
| Gdańsk | 158 610 zł | 566 zł | 264 350 zł | 944 zł | 396 525 zł | 1 416 zł |
| Lublin | 144 540 zł | 516 zł | 240 900 zł | 860 zł | 361 350 zł | 1 290 zł |
| Szczecin | 125 010 zł | 446 zł | 208 350 zł | 744 zł | 312 525 zł | 1 116 zł |
| Bydgoszcz | 113 910 zł | 407 zł | 189 850 zł | 678 zł | 284 775 zł | 1 017 zł |
| Łódź | 111 690 zł | 399 zł | 186 150 zł | 665 zł | 279 225 zł | 997 zł |
| Katowice | 113 880 zł | 407 zł | 189 800 zł | 678 zł | 284 700 zł | 1 016 zł |
| Średnia | 152 934 zł | 546 zł | 254 890 zł | 910 zł | 382 335 zł | 1 365 zł |
| Założenia: Nabywca dysponuje 20-proc. wkładem własnym, zadłuża się na 30 lat w systemie rat równych, marża kredytowa wynosi 1,8%, a WIBOR 3M przyjęto na poziomie z połowy miesiąca (1,65%) | ||||||
Marcowe cięcie to już koniec?
Nie powinno ulegać wątpliwości, że kluczowym czynnikiem, który w ostatnim czasie decyduje o tym ile kosztuje kredyt mieszkaniowy, jest stawka WIBOR. Ta jest nierozerwalnie związana z poziomem stóp procentowych w Polsce, a więc to od decyzji Rady Polityki Pieniężnej w dużej mierze zależy ile kosztować będzie kredyt. Przypomnijmy, że na początku listopada 2012 roku główna stopa procentowa była na poziomie 4,75%. W marcu br. Rada Polityki Pieniężnej zdecydowała o obniżeniu tego poziomu do 1,5%, a więc o ponad dwie trzecie, co miało kilkukrotnie większe znaczenie dla potencjalnych nabywców mieszkań niż działania banków komercyjnych podwyższających marże.
Warto jednak podkreślić, że w kolejnych miesiącach trudno się spodziewać dalszych obniżek stóp procentowych. Ta z początku marca br. była bowiem dwukrotnie większa niż prognozowali ekonomiści, a więc wyczerpała oczekiwania dotyczące łagodzenia polityki monetarnej formułowane względem całego 2015 roku.
Co więc przyniosą kolejne miesiące? Wiedzę na ten temat niosą ze sobą notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA). 26 marca 2015 r. kontrakty za 9 miesięcy wyceniały WIBOR 3M na 1,53%, a więc niżej niż wartość tego wskaźnika ze wspomnianego dnia (1,65%). Co nie mniej ważne w znacznie dłuższym horyzoncie czasowym (21-miesięcznym) kontrakty na WIBOR 3M notowane są na poziomie 1,71%, czyli wyżej niż 26 marca. Z tych notowań wnioskować można, że przez cały 2015 rok kredytobiorcy cieszyć się będą rekordowo niskim poziomem stóp procentowych, a więc rekordowo niskimi ratami kredytów. Dopiero w 2016 roku może dojść do decyzji odrobinę zacieśniającej politykę monetarną. Tak przynajmniej sugerują dzisiejsze notowania.
Bartosz Turek
Lions Bank