Już od 10 miesięcy obserwujemy systematyczną odbudowę zdolności kredytowej. Przykładowa trzyosobowa rodzina na zakup mieszkania znowu może pożyczyć ponad sześćset tysięcy złotych. Od lipcowego dołka zdolność wzrosła więc o ponad połowę.
Prawie 613 tys. złotych – tyle na zakup mieszkania może przeciętnie pożyczyć trzyosobowa rodzina, która dysponuje dwiema średnimi krajowymi – tak wynika z badania przeprowadzonego przez HREIT. To o prawie 6 tys. złotych lepszy niż miesiąc temu. Majowa poprawa nie jest więc duża, ale wpisuje się ona w trwającą 10 miesięcy odbudowę zdolności kredytowej. W jej trakcie nasze możliwości zadłużania się wzrosły o ponad połowę.
Warto przypomnieć, że jeszcze w lipcu 2022 roku, czyli w najgorszym momencie ubiegłego roku, nasza przykładowa rodzina mogła pożyczyć od banku zaledwie 396 tys. złotych. W porównaniu do tego okresu mamy więc wzrost o niemal 55%.
Przypomnijmy, że ta sama rodzina przed podwyżkami stóp procentowych mogła w banku zaciągnąć dług na zakup mieszkania w wysokości około 700 tys. złotych. To tylko o kilkanaście procent więcej niż dziś.
KNF przestał bronić dostępu do hipotek
Obserwowane od 10 miesięcy ułatwienia w dostępie do kredytów to pokłosie trzech głównych czynników – wzrostu wynagrodzeń, spadku oprocentowania kredytów i zmian regulacyjnych, które wpłynęły na to jak banki liczą zdolność kredytową.
Chodzi tutaj zalecenia wydane w lutym przez KNF. Pozwoliły one liczyć zdolność kredytową przy założeniu niższego niż dotychczas oprocentowania. Zmiana dotyczy kredytów z okresowo stałym oprocentowaniem. Efekt? Zdolność kredytowa wzrosła o około 20%.
RPP dalej sprzyja zdolności kredytowej
Pozytywnie na zdolność wpłynął też spadek oprocentowania kredytów. To przede wszystkim jest pokłosiem działań RPP. Ta w maju po raz 8 pozostawiła przecież stopy procentowe na niezmienionym poziomie. W związku z tym dziś częściej zaczyna się mówić nie o kolejnych podwyżkach, ale o tym kiedy nadejdą obniżki stóp procentowych. Ta zmiana oczekiwań już zdążyła przełożyć się na spadek oprocentowania kredytów mieszkaniowych, a przecież im tańszy kredyt, tym zdolność kredytowa wyższa.
Dalszy wzrost wynagrodzeń podnosi naszą zdolność
Z punktu widzenia banków i zdolności kredytowej korzystna jest też sytuacja na rynku pracy. Mowa tutaj o niskim bezrobociu i rosnących wynagrodzeniach. Według najnowszych danych GUS z marca 2023 średnie miesięczne wynagrodzenie w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w ciągu roku o 12,6% i wynosiło ponad 7,5 tys. zł (brutto). Wyższe wynagrodzenia również powodują, że banki chętniej pożyczają większe kwoty.
Możliwe obniżki stóp po wakacjach?
Optymistycznie dla osób myślących o kredycie mieszkaniowym rysuje się także najbliższa przyszłość. Najnowsze prognozy sugerują bowiem, że za kilka miesięcy może dojść do obniżek stop procentowych. Wraz z tym możemy się spodziewać spadku oprocentowania kredytów, a więc i wzrostu zdolności kredytowej. Jeśli spojrzymy na notowania kontraktów terminowych na stopę procentowa (FRA), to takich zmian można się spodziewać po wakacjach. Jest to również spójne z wypowiedziami niektórych członków RPP. Zasiadający w tym gremium profesor Dąbrowski sugerował, że po wakacjach Rada może zacząć rozważać zmniejszenie kosztu pieniądza w Polsce. Było to jednak jeszcze przed zaskakująco dobrymi danymi od dynamice PKB. Przy tym wszystkim trzeba więc niezmiennie pamiętać, że zarówno rynkowe notowania jak i prognozy bywają zmienne i zależą od wielu czynników takich jak: bieżąca sytuacja ekonomiczna, gospodarcza czy geopolityczna.
Nie ma już ofert poniżej 500 tys. złotych
Najbardziej zauważalną zmianą, do jakiej doszło w przeciągu miesiąca jest to, że wśród ofert przesłanych przez banki nie znajdziemy już propozycji poniżej 500 tys. złotych. W maju 2023 roku większość instytucji proponuje naszej przykładowej trzyosobowej rodzinie dysponującej dwiema średnimi krajowymi kredyt o kwocie powyżej 600 tys. złotych. Taką ofertę przedstawiło 6 na 11 badanych banków.
Na największy dług przykładowa rodzina może obecnie (maj 2023 roku) liczyć w Aliorze. Propozycja banku opiewa na ponad 661 tys. złotych. W dalszej kolejności mamy natomiast oferty Banku Pekao, PKO Banku Polskim, PKO Banku Hipotecznym, Banku Millennium, czy VeloBanku. W tych bankach zdolność kredytowa przekracza 600 tys. złotych. W naszym zestawieniu znajdziemy jeszcze oferty poniżej tej kwoty. Takie propozycje oferują naszej przykładowej rodzinie BNP Paribas, mBank, Santander, ING i BOŚ Bank. Mówimy tu o kwotach z przedziału od 523 do ponad 586 tys. złotych.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 9974 zł netto | |||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | RRSO zapropono-wanego kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować |
| Alior | 661 301 zł | 9,50% | 90% |
| Bank Pekao | 624 100 zł | 9,05% | 90% |
| PKO Bank Polski | 616 400 zł | 9,49% | 90% |
| PKO Bank Hipoteczny | 616 400 zł | 9,49% | 90% |
| Bank Millennium | 615 000 zł | 9,20% | 90% |
| VeloBank | 612 729 zł | 8,90% | 90% |
| BNP Paribas | 586 449 zł | 8,98% | 80% |
| mBank | 561 037 zł | 8,92% | 90% |
| Santander | 545 286 zł | 9,23% | 90% |
| ING | 535 335 zł | 8,39% | 80% |
| BOŚ Bank | 523 555 zł | 9,61% | 90% |
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 9974 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 17.05.2023 r.) | |||
Oskar Sękowski, Bartosz Turek
HREIT