Ułatwienia w dostępie do kredytów już zaczynają działać. Kwota, którą banki chciałyby pożyczyć na zakup mieszkania przykładowej rodzinie wzrosła w ciągu miesiąca o 50 tysięcy złotych. Marzec jest już więc 9 z rzędu miesiącem, w którym zdolność kredytowa idzie w górę. Przez ten czas kwota, którą bank chciałby pożyczyć przykładowej rodzinie wzrosła o 1/3 – wynika z danych zebranych przez HRE Investments.
527 tys. złotych – tyle w marcu 2023 może pożyczyć na zakup mieszkania trzyosobowa rodzina, która dysponuje dwiema średnimi krajowymi. To o niemal 11% więcej niż przed miesiącem. Jest to efekt poluzowania zasad liczenia zdolności kredytowej.
Decyzja KNF ułatwiła dostęp do kredytów
W lutym Komisja Nadzoru Finansowego (KNF) zezwoliła na szacowanie zdolności kredytowej Polaków ubiegających się o „hipoteki” z okresowo stałym oprocentowaniem przy założeniu niższego oprocentowania. Efekt? Niższe oprocentowanie oznacza niższą ratę, kredytu, a więc banki są nam skłonne pożyczyć więcej.
Dostęp do kredytów poprawia się już od 9 miesięcy. W tym czasie dość szybko odzyskujemy to, co wcześniej przez zakręcenie kurków z kredytami traciliśmy. Jeszcze przed podwyżkami stóp procentowych, a więc we wrześniu 2021 roku, nasza przykładowa rodzina mogła pożyczyć na zakup mieszkania aż 700 tys. złotych. Wtedy jednak mieliśmy do czynienia z nienaturalnie tanim i łatwo dostępnym kredytem.
Wzrost zdolności to kumulacja kilku czynników
Warto jednak dodać, że obserwowany do sierpnia 2021 roku trend odbudowy zdolności kredytowej zawdzięczamy nie tylko zaleceniom wydawanym przez KNF. Swoje zasługi ma też Rada Polityki Pieniężnej (RPP). Ta już od 6 miesięcy pozostawiła stopy procentowe na niezmienionym poziomie. Dzięki temu niepewność związana z zacieśnianiem polityki pieniężnej znacznie się zmniejszyła. Jednocześnie wstrzymanie cyklu podwyżek stóp procentowych odbiło się na kolejnym ważnym elemencie zdolności kredytowej. Mowa tutaj o wskaźniku WIBOR, czyli głównym składniku oprocentowania złotowych kredytów mieszkaniowych. Jeszcze w listopadzie 2022 roku znajdował się on na historycznie wysokim poziomie 7,6%. W pierwszych trzech miesiącach nowego roku jego notowania kształtują się jednak na poziomie około 6,9%. Nawet tak niewielki spadek oprocentowania podniósł o kilka procent nasz zdolność kredytową.
Nie bez znaczenia są też nasze wynagrodzenia. Mechanizm jest tu prosty – im wyższe zarobki, tym banki skłonne są pożyczyć większą kwotę. Z punktu widzenia zdolności kredytowej naszej rodziny ważne jest więc to, że zgodnie z danymi GUS pensje dalej rosną z dwucyfrową dynamiką. W styczniu 2023 średnie wynagrodzenia rodaków były o 13,5% wyższe niż jeszcze rok temu. Ostatecznie na naszą zdolność kredytową w ostatnich miesiącach wpływała też wzmożona konkurencja między bankami. To ona powodowała, że spadały bankowe marże czy wymagania odnośnie wkładu własnego, a do tego analitycy bankowi zaczęli akceptować dochody dotychczas pomijane (np. z 500+). Wszystko po to by w czasach ograniczonego popytu na kredyty zachęcić klientów do skorzystania z oferty. Powoli widać jednak, że popyt na kredyty mieszkaniowe jest coraz większy. Jeśli trend ten się utrzyma, to banki mogą podnieść swoje marże.
Zdolność kredytowa jeszcze wzrośnie
Nie zmienia to jednak faktu, że kolejne miesiące powinny przynieść dalszą poprawę na rynku kredytów hipotecznych. Prognozy sugerują przecież, że wynagrodzenia mają dalej rosnąć. Optymizmem w tym zakresie napawa najnowsza (marzec 2023) projekcja inflacji i PKB przygotowana przez analityków NBP. Zgodnie z tym dokumentem pensje w latach 2023-2025 pójdą one w górę łącznie o niemal 29%. Wzrost wynagrodzeń powinien pozytywnie wpłynąć na to, ile będziemy mogli pożyczyć od banku, ale i na skłonność do zadłużania się.
Do tego rząd zapowiada, że już na początku wakacji zacznie działać program ekstremalnie tanich kredytów dla osób kupujących pierwsze mieszkanie („Bezpieczny Kredyt 2%”). Został on stworzony tak, aby podnieść zdolność kredytową potencjalnych beneficjentów lekko licząc o kilkadziesiąt procent. Na tym tle co najwyżej kosmetyczną zmianą może być oferowanie kredytów opartych o stawkę WIRON, która jest niższa niż WIBOR. A gdyby i tego było mało, to z każdym upływającym miesiącem jesteśmy coraz bliżej decyzji o obniżaniu stóp procentowych przez RPP, co oznaczać powinno tańsze kredyty. Notowania kontraktów terminowych na stopę procentową (FRA) sugerują, że takie decyzje mogą zapaść już nawet w drugiej połowie bieżącego roku, choć oficjalnie mówi się raczej o przełomie 2023/24.
Przy tym wszystkim trzeba jednak pamiętać, że zarówno rynkowe notowania jak i prognozy bywają zmienne i zależą od wielu czynników tj. bieżąca sytuacja ekonomiczna, gospodarcza czy geopolityczna.
Banki proponują już oferty na ponad 600 tys. złotych
Najważniejsza zmiana do jakiej doszło w marcu 2023 jest taka, że pojawiły się oferty banków opiewające na ponad 600 tys. złotych. Zmiany widać także w samej strukturze ofert. Jeszcze miesiąc temu (luty 2023) większość instytucji proponowała naszej rodzinie kredyt poniżej 500 tys. złotych. Obecnie sytuacja ta uległa odwróceniu. Nowym standardem jest dług na poziomie co najmniej zbliżonym do pół miliona.
W trzecim miesiącu 2023 roku największy kredyt przykładowa rodzina, dysponująca dwiema średnimi krajowymi otrzymałaby w Banku Millennium. Deklarowana kwota pożyczki wynosi w tym przypadku 603 tys. złotych. Niewiele mniej można otrzymać również w Aliorze, bo niemal 602 tys. złotych. W większości pozostałych banków ( BNP Paribas, PKO Bank Polski, PKO Bank Hipoteczny, Santander, ING i BOŚ Bank) zdolność kredytowa jest niższa, ale przekracza pół miliona złotych. W zestawieniu znajdziemy również mBank, który jako jedyny oferuje, póki co mniej niż 500 tys. złotych.
| Zdolność kredytowa 3-os. rodziny z dochodem 9781 zł netto | |||||||
| Nazwa Banku | Maksymalna zdolność kredytowa | RRSO zapropono-wanego kredytu | Maksymalna część ceny mieszkania, którą bank może kredytować | ||||
| Bank Pekao | 615 700 zł | 9,44% | 90% | ||||
| Bank Millennium | 603 000 zł | 9,20% | 90% | ||||
| Alior | 601 917 zł | 9,66% | 90% | ||||
| BNP Paribas | 566 673 zł | 9,64% | 80% | ||||
| PKO Bank Polski | 527 150 zł | 9,40% | 90% | ||||
| PKO Bank Hipoteczny | 527 150 zł | 9,40% | 90% | ||||
| Santander | 526 923 zł | 9,49% | 90% | ||||
| ING | 513 554 zł | 8,96% | 80% | ||||
| BOŚ Bank | 512 018 zł | 9,63% | 90% | ||||
| mBank* | 488 182 zł | 8,99% | 90% | ||||
| *Oferta dla obecnego klienta | |||||||
| Przypadek: Małżeństwo z jednym dzieckiem. Obie dorosłe osoby pracują od 3 lat na pełen etat na umowie na czas nieokreślony. Dochód rodziny na poziomie 9781 zł netto miesięcznie. Modelowy kredytobiorca mieszka w mieście o 300 tys. mieszkańców i ma pozytywną historię kredytową. Na ten moment rodzina spłaciła wszystkie kredyty, nie posiada kart kredytowych czy limitów w kontach. Rodzina posiada samochód wart 15 tys. zł. Przeciętne deklarowane miesięczne koszty utrzymania na poziomie 2 tys. zł miesięcznie. Jeśli będzie miało to wpływ na wynik kalkulacji, rodzina skłonna jest skorzystać z dwóch produktów – rachunku ROR z przelewem wynagrodzenia i karty płatniczej lub kredytowej. Kredytobiorca woli unikać ubezpieczeń typu: od utraty pracy, na życie itp. Raty równe. | |||||||
| Opracowanie HRE Investments na podstawie danych przesłanych przez banki (termin nadsyłania ankiet 15.03.2023 r.) | |||||||
Oskar Sękowski, Bartosz Turek
HRE Investments