Kredyty hipoteczne idą jak świeże bułeczki. Wzrost akcji kredytowej odnotowują wszyscy – i ci najmniejsi i ci najwięksi. Powodem takiego runu jest oczywiście atrakcyjna cena kredytów – zarówno w złotych, jak i w obcych walutach – w tym przede wszystkich we frankach szwajcarskich. Wykorzystują to zwłaszcza małe banki, które oferują niskooprocentowane kredyty hipoteczne w CHF. Dość przypomnieć zakończoną jakiś czas temu promocję Banku Ochrony Środowiska, czy trwająca obecnie Fortis Banku. Zainteresowanie klientów jest tam ponoć tak duże, że jak usłyszeliśmy ze źródeł zbliżonych do tej instytucji, Bank ni mniej ni więcej, a zapchał się od liczby składanych wniosków. Co prawda Fortis nie chwali się wynikami, ale podejrzewamy, że są całkiem niezłe. Innym promocyjnym sposobem na przyciągnięcie klientów jest ostatnia oferta Deutsche Banku PBC – oprocentowanie w wysokości 1% we frankach przez pierwsze pół roku. Co prawda nie wróżymy tej promocji dużych sukcesów, ale doskonale widać, jaki duży obecnie panuje nacisk na sprzedaż kredytów walutowych.
Jednak o ile do niedawna osoby, które twierdziły, że kredyty we frankach nie są korzystne dla klientów były w mniejszości, to sytuacja zaczyna się diametralnie zmieniać. Wszystko za sprawą uchwały, jaką ponoć ma wystosować Związek Banków Polskich. Sama informacja pojawiła się w postaci niepotwierdzonej plotki (ZBP ma stanowić platformę dyskusyjną), ale wydaje się nam, że można ją traktować bardzo poważnie, zważywszy na niedawny raport Fitch Ratings „CEE Housing Finance: Rapid Growth but at What Risk?”.
Kiedy o potrzebie ograniczenia akcji kredytowej w walutach mówili niektórzy publicyści i bankowcy, ich głosy zazwyczaj lekceważono i wskazywano na bezpośredni interes tych ostatnich. O ewentualnym ryzyku kursowym mówili bowiem głównie przedstawiciele Pekao S.A., ING BSK czy BZ WBK – czyli banków, które w praktyce udzielają tylko kredytów złotowych. Musieli tak mówić, żeby jakoś wytłumaczyć małą atrakcyjność ich oferty kredytowej. Stąd też ta duża podejrzliwość do ich opinii. Wszystkie wyliczenia jednoznacznie wskazywały i wciąż wskazują na przewagę kredytów we frankach. Nie ma się zatem czemu dziwić, że ok. 70% wszystkich nowych kredytów zaciąganych jest w walutach obcych – przede w CHF.
Ryzyko takich kredytów jest oczywiście wyższe niż tych udzielanych w walucie narodowej, ale można przyjąć, że same banki są przed tym dobrze zabezpieczone. Ryzyko przerzucono bowiem na klientów. Odpowiednie obliczenia uspokajają – kurs złotego musiałby bardzo się zmienić, żeby miesięczna rata swoją wielkością dorównała tej płaconej w PLN. To raczej nie jest możliwe. Jednak czy różnica w ratach będzie zawsze tak duża? Niekoniecznie. Warto popatrzeć na stopę LIBOR – nie tylko na to jak bardzo się zmieniła, ale jak może się też zmienić. Perspektywy nie są bowiem zbyt ciekawe. Być może to jest przyczyna, dla której ZBP ma wystąpić z uchwałą rekomendującą ostrożność w dalszym rozwijaniu akcji kredytowej w walutach obcych. Za chwilę bowiem może (chociaż nie musi i pewnie do tego nie dojdzie na masową skalę) zacząć się mały dramat. Osób, które nie będą przygotowane na być może dość szybki wzrost rat kredytowych. Gdyby w międzyczasie dodatkowo zdarzyła się jakaś większa perturbacja na naszym rynku, to wówczas banki tak aktywne obecnie na rynku kredytów walutowych miałyby spory kłopot. Nie oszukujmy się – przerzucenie ryzyka na klientów nic nie pomoże w momencie, kiedy nie są oni w stanie spłacać rat kredytowych.
A oprocentowanie kredytów walutowych będzie szybko rosło. W Polsce kredyty o stałym oprocentowaniu praktycznie nie występują, pomijając może jakieś niszowe i raczej mało atrakcyjne oferty. To oznacza, że ich wysokość oparta jest o stopę rynkową – na przykład LIBOR CHF. A ten nieustannie rośnie. 22 listopada 2003 roku jego wartość wynosiła 0,245 dla 3M i 0,31 dla 6M. Rok później było to już odpowiednio 0,77 i 0,91. Dzisiaj jest to 0,98 i 1,15 proc. Są to oczywiście wciąż małe wartości w porównaniu z naszym WIBORem – ale trzeba pamiętać o znacznie wyższej marży, jaką stosują banki przy kredytach walutowych. Dlatego też dość ciekawie przedstawiają się niektóre oferty. Są one bowiem tak niskie, że niektórzy bankowcy twierdzą wręcz, że instytucje takie stosują ceny dumpingowe, a kredyty udzielane są praktycznie po kosztach. No ale wiadomo – to krytyka ze strony konkurentów i trzeba wierzyć, że wszyscy potrafią ocenić i zarządzać swoim ryzykiem kredytowym.
Wszystko byłoby zatem dobrze, gdyby nie prognozy UBS Swiss Economic Research. Otóż ich autorzy przewidują, że w przyszłym roku LIBOR CHF 3M będzie wynosił 1,3%, a w 2007 podskoczy aż do 2,1%!!! Jeśli dodamy do tego wahania kursowe (a przy rządzie mniejszościowym nie jest to takie niemożliwe), może się okazać, że różnica pomiędzy kredytem w złotych i we frankach szybko stopnieje. Oczywiście nadal będzie przemawiała na korzyść franków, ale trzeba pamiętać, że kredyty walutowe „zwiększały” zdolność kredytową klientów. W momencie, gdy wysokość miesięcznej raty zwiększy się nawet o te kilka procent, takie osoby mogą zacząć mieć problemy ze spłatą.
To oczywiście czarny scenariusz. Przy kredytach walutowych banki wciąż mogą zejść ze swojej marży. Fakt jest jednak faktem, że dynamika udzielania nowych kredytów może nie być już aż tak wysoka jak do tej pory. Zwłaszcza, gdyby jednak doszło do wystosowania rzeczonej rekomendacji. Co prawda nie ma ona żadnej mocy prawnej, ale z całą pewnością może zaważyć na dalszej polityce kredytowej banków, szczególnie tych notowanych na giełdzie. Ograniczenie może być oczywiście jedynie czasowe – wiadomo – jak coś rośnie, to później musi spadać, ale biorąc pod uwagę, że w przypadku kredytów hipotecznych okres ich „psucia” wynosi ok. 3 lat, to za rok, dwa, czyli na omawianej „górce”, może być dość ciekawie.
Jak się to wszystko skończy – zobaczymy. Jednak skoro sam Fitch już o tym pisze, to znaczy, że nie można już udawać, że problem nie istnieje. ZBP jest co prawda instytucją branżową, gdzie ścierają się w takich sytuacjach różne interesy, ale coś powiedzieć też musi…