Cena przede wszystkim
Podstawowym parametrem kredytu jest jego cena, a więc oprocentowanie. Może nam się wydwać, że wystarczy wziąć do ręki dodatek poświęcony nieruchomościom w gazecie lub nawet wejść na stronę portalu finansowego i porównać stawki. Nic bardziej mylnego. Porównywanie oprocentowania jest bardziej skomplikowane niż może się wydawać.
Warto wiedzieć, że banki nie mają jednej stawki oprocentowania. W większości przypadków zależy ono od kwoty kredytu i przede wszystkim od tzw. wskaźnika LTV. To nic innego jak relacja kredytu do wartości nieruchomości (loan to value). Im wyższy wskaźnik (może sięgnąć 100 proc.) tym wyższe oprocentowanie.
A różnice mogę być spore. Klientom, który dysponują wkładem własnym powyżej 70 proc. (LTV poniżej 30 proc.) bank może zaoferować oprocentowanie we frankach szwajcarskich rzędu 1,7 proc. W tym samym banku ktoś kto chce sfinansować kredytem całe mieszkanie zapłaci grubo ponad 3 proc. W przypadku kredytów mieszkaniowych niewielkie różnice w oprocentowaniu przekładają się na dziesiątki tysięcy złotych!
Skąd to się bierze
Nie wystarczy znać wysokość oprocentowania dla naszego konkretnego przypadku. Trzeba jeszcze dokładnie poznać zasady jego ustalania. W Polsce mamy dwa ogólne systemy. W pierwszym bank ustala oprocentowanie na podstawie rynkowej stopy procentowej, do której dolicza swoją marżę. Jeśli więc mamy kredyt w złotówkach wówczas bank weźmie tzw. stopę WIBOR (oprocentowanie po jakim banki sobie nawzajem pożyczają pieniądze) i doda do niej np. 2 pkt proc. W przypadku kredytów we franku szwajcarskim będzie to stawka LIBOR powiększona o odpowiednią marże banku.
Sęk w tym, że nie ma jednego WIBOR-u ani też jednego LIBOR-u. Wystarczy spojrzeć na tabele tych stawek w codziennej prasie – znajdziemy tam m.in. WIBOR 1-miesięczny, 3-miesięczy i 6-miesięczny. To samo w przypadku stóp rynkowych dla pozostałych walut. Co ciekawe stopy dla tej samej waluty mogą się różnić zależnie od swojej długości. Różnice te mogą być całkiem znaczące w sytuacji, gdy rynek oczekuje w najbliższych miesiącach zmiany stóp procentowych przez bank centralny danego kraju.
Jest jeszcze drugi system. Tutaj bank nie przejmuje się rynkową ceną pieniądza, lecz sam ustala oprocentowanie. W Polsce pięć banków w ten sposób wycenia kredyty. Oczywiście taki system jest potencjalnie mniej korzystny dla klienta. Dlaczego? Bo bank wcale nie musi obniżać oprocentowania w przypadku spadku rynkowych stóp procentowych. W Polsce na razie banki stosujące to rozwiązanie nie nadużywają swoje władzy nad oprocentowaniem. Nie pozwala na to konkurencja.
Warto zwrócić uwagę na jeszcze parę niuansów. Nawet w bankach, które opierają oprocentowanie na indeksach rynkowych może ono pozostać niezmienione po spadku stóp. Dlaczego? Banki wymyśliły coś takiego jak wskaźniki zmienności. Mogą określić, że zmiana oprocentowania kredytu nastąpi tylko wówczas, gdy np. w danym miesiącu stopa WIBOR 3M spadnie o 0,25 pkt proc. Jeśli spadnie o 0,24 wówczas oprocentowanie się nie zmieni.
Co gorsza, wiele ważnych postanowień dotyczących zasad ustalania oprocentowania (i nie tylko) banki przerzucają do regulaminów. Regulamin może zostać zmieniony jednostronną decyzją banku. Kredytobiorca, jeśli zmiana mu się nie podoba, może wypowiedzieć umowę i w ciągu miesiąca oddać np. 200 tys. zł. Najlepiej więc jeśli wszystkie najważniejsze paramaetry kredytu zostaną zapisane w umowie, której bank nie może zmienić ot tak. Warto kłocić się bankiem, by zgodził się na umieszczenie w umowie określonych postanowień jednak na sukces mogą liczyć tylko klienci pożyczający duże kwoty.
Ile i na jak długo
Wspomnieliśmy, że banki skłonne są kredytować nawet całą nieruchomość. To prawda. Nie trzeba mieć znacznych oszczędności, żeby kupić mieszkanie lub dom. Wszystkie pieniądze pożyczy bank. Ale czy naprawdę wszystkie? Niestety zostają jeszcze liczne opłaty związane z zakupem nieruchomości, które musimy pokryć z własnej kieszeni. Mogą one sięgnąć nawet 10 proc. wartości domu czy mieszkania.
Zaciągając kredyt bez wkładu własnego zapłacimy też tzw. ubezpieczenie niskiego wkładu. Załóżmy, że bank standardowo wymaga 20 proc. udziału środków własnych klienta. Jednak decyduje się zejść do 0 proc. pod warunkiem opłacenia specjalnej polisy. Składka liczona jest od brakującego wkładu. Jeśli kwota kredytu to 200 tys. zl wówczas podstawą do obliczenia składki jest 40 tys. zł (20% z 200 tys. zł). Koszt ubezpieczenia to od 3 do 8,4 proc. zależnie od banku, a więc nawet 3360 zł.
Warto pamiętać, że ubezpieczenie niskiego wkładu płacimy za pewien określony czas. Jeśli składka wynosi 3 proc. wówczas może to być np. 3 lata. Jeśli w tym czasie, w wyniku spłaty kapitału, nie zgromadzimy odpowiedniego minimalnego wkładu własnego wówczas bank naliczy składkę za kolejne 3 lata. Tak więc jeśli pożyczamy na długo i z pewnością nie wyrobimy się w 3 lata wówczas bardziej opłacalne może okazać się opłacanie składki 3,5 proc. za 5 lat lub jeszcze wyższej za 10 lat.
Z długością okresu spłaty nie można przesadzić. Im dłużej spłacamy kredyt tym wyższe odsetki. Dużo wyższe. Przy kredycie w wysokości 200 tys. zł spłacanym przez 5 lat w ratach równych łączne odsetki wyniosą ok. 34,8 tys. zł przy oprocentowaniu 6,5 proc. Jeśli wydłużymy okres spłaty to 30 lat wówczas ta kwota rośnie do 255 tys. zł.
Nie dla każdego długi kredyt jest dostępny. Jeden z polskich banków skłonny jest pożyczyć pieniądze nawet na 45 lat. Chce jednak je dostać z powrotem zanim kredytobiorca ukończy 65 rok życia. W praktyce oznacza to, że taki kredyt dostępny jest tylko dla 20-latków. W gronie współkredytobiorców powinna się znaleźć przynajmniej jednak tak młoda osoba. Nie wystarczy jednak „przyłączyć” do kredytu syna czy córkę. 20-latek musi jeszcze osiągać dochody i to w wysokości przynajmniej połowy łącznych dochodów wszystkich współkredytobiorców. A z tym może już być problem. Inny bank pożycza na 35 lat ale tylko wówczas, gdy wykupimy ubezpieczenie na życie. Bez polisy maksymalny okres spłaty wynosi 30 lat.
Walutowe oszczędności
Standardem w bankach jest 30-letni okres spłaty. I to wystarczy, by raty kredytu nie obciążyły zbytnio naszego domowego budżetu. Dobrym pomysłem jest także zaciągnięcie kredytu we frankach szwajcarskich. Oprocentowanie może być wówczas na poziomie ok. 2 proc. podczas, gdy złotówek nie pożyczymy taniej niż za 5,5 proc. w skali roku. Taka różnica generuje miesięczną oszczędność rzędu kilkuset złotówych na miesięcznej racie przeciętnego kredytu.
Oczywiście kredyty w walutach obcych obarczone są ryzykiem kursowym. Znaczne osłabienie złotówki względem szwajcarskiej waluty doprawadziłoby do wzrostu rat kredytu i łącznego zadłużenia przeliczonego na złotówki. Wszystko wskazuje jednak na to, że takie osłabienie nam nie grozi. Musiałby to być prawdziwny kryzys walutowy, który w obecnej, dobrej sytuacji ekonomicznej Polski jest bardzo mało realny. Dlatego warto poszukać dodatkowych oszczędności wybierając kredyt w szwajcarskiej walucie.
Kredyt walutowy ma jednak swoją małą tajemnice. Chodzi o spread, czyli różnicę między kursem wypłaty kredyty a kursem jego spłaty. W bankach wynosi ona od 3 do 5 proc. i dość znacząco wpływa na koszt kredytu. W praktyce kredyt we frankach szwajcarskich jest droższy niż podaje bank o 0,3 lub nawet 0,7 pkt proc. To zasługa stosowania widełek kursowych. Oczywiście nie przekreśla to atrakcyjności franków szwajcarskich jednak ten dodatkowy koszt należy uzwzlędnić. Są banki, które szczególnie mocno obciążają klientów różnicują kursy. Może się okazać się, że kredyt który kosztuje 3,3 proc. jest w rzeczywistości tańszy od tego, który kosztuje 3 proc.
Koszty, koszty..
Z kredytem mieszkaniowym wiąże się mnóstwo dodatkowych opłat. Najbardziej istotnym jest prowizja, która standardowo wynosi ok. 2 proc. Warto poszukać sposobu, by jej uniknąć. Banki coraz częśćiej w ramach promocji rezygnują z prowizji (pod koniec sierpnia kredyty bez prowizji oferowały: Fortis Bank, Millennium i BGŻ). Pamiętajmy jednak o tym, że to oprocentowanie jest najważniejsze. Jeśli bank pożycza drogo bez prowizji to jego ofertę należy odrzucić.
Przy zakupie nieruchomości na kredyt przyjdzie nam prawdopodobnie zapłacić za jej wycenę. W przypadku mieszkania może to być wydatek rzędu 400 – 800 zł, a za dom zapłacimy nawet dwa razy tyle. Tutaj także można oszczędzić – część banków standarodowo wykonuje wyceny we własnym zakresie lub w ramach promocji zwraca ich koszty.
Bardzo ważnym kosztem, od którego niestety nie uciekniemy jest składka ubezpieczenia mieszkania od ognia i zdarzeń losowych. Wynosi ona od 0,6 do 1,2 proc. wartości nieruchomości rocznie. Mamy więc pewną rozpiętość cenową, a więc nie akceptujmy pierwszej lepszej oferty proponowanej w banku. Dla banku nie ma znaczenia czy ubezpieczymy się w towarzystwie z którym on współpracuje czy w innym. Oczywiście wygodnie jest załatwić formalności na miejscu jednak trzeba pamiętać, że ubezpieczenie będziemy płacić co roku przez cały okres splaty kredytu.
Kilkaset złotych będzie nas kosztować ubezpieczenie pomostowe. Płacimy je do czasu wpisania hipoteki do księgi wieczystej. Może to zająć sądowi kilka tygodni lub kilka miesięcy. Składka wynosi najczęściej ok. 1 proc. kwoty kredytu rocznie i może być płacona miesięcznie lub kwartalnie. Im częściej ją płacimy tym lepiej, bo jeśli bank upora się z wpisem w ciągu 3 tygodni to po co płacić za kwartał z góry? Część banków zamiast składki nalicza po prostu wyższe oprocentowanie w pierwszych miesiącach spłaty długu.
Inne koszty związane z kredytem mieszkaniowym to np. weksel (koszt 0,1 proc. kwoty kredytu), a także ewentualnie ubezpieczenia na życie. Banki rzadko wymagają takich polis od każdego kredytobiorcy. Wyjątkiem jest na przykład Bank Millennium, który jest skłonny odstąpić od polisy ale kosztem podwyższenia oprocentowania o 0,5 pkt proc. Większość banków zażąda polisy od starszych kredytobiorców, osób wykonujących niebezpieczne zawody czy jedynych żywicieli rodziny (80 proc. dochodu gospodarstwa domowego).
Niektóre banki wymagają od kredytobiorców wykupienia obowiązkowego ubezpieczenia od bezrobocia. Taka polisa kosztuje wówczas 1,2 – 2 proc. kwoty kredytu, a ubezpieczenie obowiązuje w pierwszym roku spłaty. Potem jest już fakultatywne. Ponieważ mało kto zakłada utratę pracy już w pierwszym roku spłaty długu można uznać, że takie ubezpieczenie nie ma większej wartości i jest właściwie substytutem prowizji. W kolejnych latach warto sie nad nim zastanowić jeśli zakładamy częste zmiany pracy i dłuższe przerwy w zatrudnieniu. Ubezpieczyciel zapewnia spłatę nawet 12 rat w sytuacji, gdy kredytobiorca straci pracę. Warunkiem jest rejestracja w urzędzie pracy, a czasem – zależnie od produktu – uzyskanie prawa do zasiłku.
I wreszcie koszty sądowe, notarialne i podatki. Mogą one sięgnąć łącznie kilku procent wartości mieszkania. U notariusza zapłacimy taksę notarialną (ok. 1,5 proc. lub dwa razy mniej przy mieszkaniu spółdzielczym z rynku wtórnego). W sądzie zapłacimy najwięcej za wpisanie naszych danych do księgi wieczystej – ok. 1,5 proc. ceny mieszkania, a dodatkowo kilkaset złotych za wpis hipoteki (nic nie zapłacimy jeśli kredyt jest udzielony na budownictwo mieszkaniowe). 2 proc. wynosi podatek od czynności cywilnoprawnych, który muszą ponieść nabywcy mieszkań z rynku wtórnego.